Vincom Retail Kinh Doanh Gì, Vincom Retail Trước Cú Hích Từ Thị Trường Bán Lẻ

Mảng bất động sản

Mảng bất động sản được Công ty xác định là một hoạt động bổ trợ cho mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ dựa trên hai khía cạnh: Nâng cao hình ảnh các khu trung tâm thương mại do Vincom Retail triển khai. Hầu hết các dự án bất động sản VRE triển khai là các dự án nhà phố liền kề ở khu vực xung quanh các TTTM thương hiệu Vincom, tạo thành một khu vực mua sắm, vui chơi và ăn uống tập trung, đáp ứng đa dạng nhu cầu của người tiêu dùng. Đóng góp dòng tiền cho hoạt động đầu tư. Biên lợi nhuận của mảng BĐS của Vincom đối với các dự án nhà phố liền kề (Shophouse) duy trì trên 40%. Doanh thu mảng BĐS ổn định ở mức 20-25% tổng doanh thu hàng năm, tương đương với 2,000-3,000 tỷ. Giả sử biên lợi nhuận ròng của mảng này ổn định ở 20% thì lợi nhuận hàng năm thu về khoảng 400-600 tỷ, tương đương 15-20% lợi nhuận. Công ty định hướng tiếp tục duy trì tỷ trọng đóng góp của mảng chuyển nhượng bất động sản là 20-25% doanh thu trong thời gian tới, tập trung vào các dự án nhà phố liền kề xung quanh các TTTM Vincom hoặc trong các đại đô thị của Vingroup. Biên lợi nhuận mục tiêu đối với các dự án thấp tầng là trên 40%.

Luận điểm đầu tư

Điểm nhấn 1: Thị trường bán lẻ hiện đại của Việt Nam nhiều tiềm năng, được ủng hộ bởi tăng trưởng vĩ mô ổn định và các yếu tố nhân khẩu học thuận lợi Các điều kiện vĩ mô của Việt Nam thuận lợi, ủng hộ cho sự phát triển của ngành bán lẻ Việt Nam là nước duy trì được tăng trưởng kinh tế trên 5%, cao hơn so với phần lớn các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.Tăng trưởng kinh tế cao trong một thời gian dài sẽ củng cố niềm tin tiêu dùng và gia tăng thu nhập khả dụng của người dân. Nhờ đó, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng trưởng với tốc độ CAGR = 11% trong giai đoạn 2013-2018. Tốc độ tăng có xu hướng cao hơn kể từ năm 2017do thu nhập khả dụng của người dân ngày càng tăng (tốc độ bình quân 9%/năm) cùng với sự xuất hiện và ngày càng phổ biến của thương mại điện tử.

Trong thập kỷ tới, Việt Nam được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất khu vực ở mức 6.6%. Đặc biệt, Việt Nam cũng là quốc gia có tăng trưởng ít bị ảnh hưởng nhất bởi dịch bệnh nhất trong khu vực với tốc độ tăng trưởng dự kiến 2-2.5% cho năm 2020 và có thể đạt 6.7% trong năm 2021. Với triển vọng tăng trưởng lạc quan của nền kinh tế, doanh thu bán lẻ tiêu dùng cũng sẽ được hưởng lợi từ niềm tin và khả năng tiêu dùng của người dân tăng lên.

Đô thị hóa và các yếu tố nhân khẩu học cũng ủng hộ cho tăng trưởng của ngành bán lẻTỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam không ngừng tăng qua các năm và dự kiến sẽ duy trì tốc độ CAGR = 2.3% đến năm 2030, cao nhất Đông Nam Á (theo JLL). Đô thị hóa sẽ tạo ra dòng dịch chuyển lao động đến các thành phố lớn, tìm kiếm những công việc có mức thu nhập cao. Thu nhập tăng lên và tư duy tiêu dùng hiện đại sẽ thúc đẩy chi tiêu cho mua sắm hàng hóa và các dịch vụ giải trí.

Dân số trẻ (15-64 tuổi) chiếm 70% dân số là động lực cho ngành bán lẻ. Niềm tin tiêu dùng của người trẻ cao hơn so với thế hệ trước, chính vì vậy họ cũng mạnh tay hơn trong việc chi tiêu, đặc biệt cho các dịch vụ vui chơi giải trí, ăn uống, du lịch và trải nghiệm. Bên cạnh đó, người trẻ rất nhanh nhạy với những xu hướng tiêu dùng và công nghệ mới, trong đó có thương mại điện tử, một kênh bán hàng quan trọng trong sự phát triển của ngành bán lẻ.Dòng vốn đầu tư vào thị trường bán lẻ trong thời gian gần đây dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng và cạnh tranh của ngành trong thời gian tới. Thời gian qua1, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón rất nhiều cái tên ngoại như Central Group (Thái Lan), AEON (Nhật Bản), Lotte (Hàn Quốc), Circle K, K-Mart, Family Mart, Alibaba (mua lại Lazada)…chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài hiện đang chiếm 25-30% thị phần kênh bán lẻ hiện đại. Dòng vốn ngoại đổ vào thị trường mang đến cho người tiêu dùng cơ hội tiếp cận với các phương thức bán lẻ mới và cũng như sản phẩm, dịch vụ tốt hơn; đồng thời thúc đẩy cạnh tranh và tăng trưởng của thị trường. Trong xu hướng đó, những nhà phát triển bất động sản bán lẻ nội địa như VRE tỏ ra có lợi thế hơn khi nhạy bén hơn với việc tìm kiếm các vị trí đắc địa để xây dựng các TTTM.

Điểm nhấn 2: Vincom Retail được hưởng lợi trọn vẹn từ tăng trường của ngành nhờ vị thế là nhà phát triển, sở hữu và vận hành trung tâm thương mại hàng đầu tại Việt Nam

VRE vượt trội hơn so với các đối thủ cạnh tranh nhờ khả năng triển khai 04 loại hình trung tâm thương mại hướng đến nhiều đối tượng khách hàng và phù hợp với những khu vực địa lý khác nhau. Nhờ cung cấp nhiều loại hình đa dạng, VRE đáp ứng tốt nhu cầu của nhiều khách thuê, từ các thương hiệu cao cấp có thể lựa chọn những vị trí đẹp trong các TTTM Vincom Center và Vincom Mega Mall đến các thương hiệu bình dân hơn với các lựa chọn như Vincom Plaza hay Vincom +. Nhờ có tiềm lực lớn, Vincom Retail còn có thể vươn ra nhiều khu vực, tỉnh thành thay vì chỉ tập trung vào một số đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Điều này giúp các TTTM thương hiệu Vincom hưởng lợi từ nhu cầu tiêu dùng đang lên tại các khu vực này trong khi phải đối mặt với một mức độ cạnh tranh thấp hơn.

Diện tích bán lẻ của VRE tăng lên nhanh chóng, đưa Vincom Retail trở thành một nhà phát triển bất động sản bán lẻ hàng đầu, là lựa chọn đầu tiên của các thương hiệu quốc tế khi gia nhập thị trường Việt Nam như Zara, H&M, Mango, Uniqlo, Haidilao…Đối với các thương hiệu quốc tế, vị trí mở cửa hàng flag-ship2 đầu tiên tại một thị trường nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng hình ảnh thương hiệu, tiếp cận người tiêu dùng, nắm bắt được thị hiếu để có các chiến lược phát triển phù hợp. Do đó, nhiều thương hiệu nước ngoài đến Việt Nam lựa chọn Vincom bởi đây là hệ thống TTTM có ưu thế tuyệt đối tại các đô thị lớn, lưu lượng khách hàng tới mua sắm và trải nghiệm cao đồng thời việc có độ phủ rộng khắp cả nước giúp cho khách thuê dễ dàng nhân rộng mô hình khi thâm nhập sâu vào thị trường.

Độ phủ của VRE hiện đã rộng khắp 43/63 tỉnh thành, vượt trội so với các đối thủ tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tại TP Hồ Chí Minh, VRE hiện đang sở hữu 13 TTTM (chiếm khoảng 30% số lượng trung tâm thương mại tại thành phố) trong đó có những công trình biểu tượng như Vincom Center Đồng Khởi, Vincom Center Landmark 81. Tại Hà Nội, 10 TTTM do VRE phát triển và vận hành chiếm gần 50% số lượng TTTM của thành phố. Hai thành phố lớn này là các địa phương ghi nhận sư bùng nổ của kênh bán lẻ hiện đại trong thời gian gần đây, với tỷ trọng chiếm gần 50% kênh bán lẻ.Sự hiện diện rộng khắp của VRE sẽ giúp công ty hưởng lợi tối đa từ sự phát triển của ngành bán lẻ, cũng như đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Tại thị trường các tỉnh, VRE là đơn vị tiên phong triển khai các TTTM ở vị trí trung tâm và đắc địa.Bên cạnh đó, VRE còn được hưởng lợi từ hệ sinh thái rộng lớn của Tập đoàn Vingroup. Hệ sinh thái của Vingroup gồm 3 mảng hoạt động là công nghệ, công nghiệp, thương mại và dịch vụ với các thương hiệu như VinFast, VinSmart, Vincom Retail, Vinhomes, Vinpearl… Với vai trò là một thành viên trong tập đoàn cùng với kinh nghiệm trên thị trường bất động sản bán lẻ, Vincom Retail có thể tìm kiếm và tiếp cận được với những vị trí đẹp, hài hòa trong kế hoạch triển khai các dự án căn hộ và khu đô thị của Vinhomes hay khu nghỉ dưỡng của Vinpearl. Điều này giúp các TTTM đảm bảo lượng khách hàng đến tham quan mua sắm, ví dụ như đối với các Vincom Mega Mall tọa lạc trong các đại đô thị dân cư đông đúc của Vinhomes. Ngoài ra, các đơn vị thành viên trong tập đoàn như VinFast, VinMart3… cũng là khách thuê tiềm năng đối với mặt bằng bán lẻ trong các TTTM. Đặc biệt, việc tiếp cận hệ sinh thái VinID của tập đoàn Vingroup với trên 10 triệu thành viên giúp VRE phân tích và đưa ra những chiến lược quảng cáo, bán hàng phù hợp và hiệu quả nhằm tăng lượng khách đến các TTTM, đem lại giá trị cộng hưởng cho cả hai.Trong thời gian tới, VRE đặt ra kế hoạch mở rộng tham vọng với tầm nhìn đến năm 2026 hướng tới sở hữu và vận hành tổng diện tích GFA là 5 triệu m2 (CAGR =19%).

Vincom Mega Mall và Vincom Plaza là hai loại hình được đẩy mạnh phát triển trong thời gian tới với tốc độ tăng trưởng GFA bình quân hàng năm lần lượt là 37% và 14%. Chúng tôi đánh giá đây là chiến lược phát triển đúng đắn của VRE do VMM và VCP có khả năng tiếp cận với bộ phận khách hàng có thu nhập trung bình và tiệm cận cao, tại các vùng ven hay đô thị cấp 2 lớn và hưởng lợi từ chi tiêu tăng lên ở nhóm khách hàng này. Với các Vincom Mega Mall VMM có lợi thế nằm trong các đại đô thị của Vinhomes với quy mô nhân khẩu từ 100,000 người trở lên sẽ đảm bảo nguồn khách hàng tới thăm quan và mua sắm. Trong khi đó, chúng tôi cũng lạc quan với khả năng thu hút khách hàng tới các VCP bởi chúng tôi cho rằng VCP sẽ không đơn giản chỉ là địa điểm mua sắm mà còn là trung tâm vui chơi giải trí, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cư dân những khu vực này. Với vai trò tiên phong trong phát triển các TTTM tại các khu vực ven hay tỉnh thành lân cận của các đô thị lớn, VRE dễ dàng có được vị trí thuận lợi cũng như nắm bắt được sự cải thiện trong thu nhập và chi tiêu của người dân.

Xem thêm: 2000 Tuổi Con Gì ? Mệnh Gì? Hợp Tuổi Nào Nhất? Sinh Năm 2000 Mệnh Gì

Điểm nhấn 3: Vincom Retail được kỳ vọng có triển vọng hồi phục tốt hơn sau đại dịch so với các doanh nghiệp cùng ngànhVincom Retail đặt kết quả kinh doanh tự tin hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành. Kế hoạch kinh doanh 2020 của VRE đặt ra trong ĐHCĐ là 9,900 tỷ doanh thu (+7% YoY) và 2,500 tỷ lợi nhuận sau thuế (-12.3% YoY), đã tính đến tác động của các gói hỗ trợ đợt 1 của dịch bệnh. Tăng trưởng này tương đối lạc quan nếu so sánh với một số DN khác không đưa ra số kế hoạch cụ thể hay như Central Pattana (Thái Lan) với kế hoạch doanh thu giảm 20-25%.Dự báo của các chuyên viên phân tích đối với doanh thu và lợi nhuận của VRE trong giai đoạn 2020-2021 lạc quan nhất so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành trong khu vực và trên thế giới.

Triển vọng hồi phục tích cực của VRE trong thời gian tới được hỗ trợ bởi:(1) Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt giúp cho nhu cầu tiêu dùng nhanh chóng được phục hồi. Việt Nam là một trong số những quốc gia đã chủ động áp dụng các biện pháp truy vết, xét nghiệm dịch tễ, giãn cách xã hội và hạn chế tiếp xúc ngay khi ghi nhận các ca lây nhiễm trong cộng đồng. Nhờ vậy số ca nhiễm bệnh của Việt Nam tương đối thấp, tạo điểu kiện cho hoạt động đi lại, làm việc và sinh hoạt nhanh chóng trở lại bình thường sau khi dịch được kiểm soát.

( 2 ) Thị Trường kinh doanh nhỏ tân tiến Nước Ta mới khởi đầu quy trình tăng trưởng, còn nhiều dư địa tăng trưởng. Diện tích kinh doanh nhỏ trung bình đầu người tại hai thành phố lớn nhất Nước Ta hiện chỉ tương tự 10 % của Thailand và 20 % của Manila. Do đó, nhu yếu lan rộng ra diện tích quy hoạnh kinh doanh nhỏ là rất lớn trong thời hạn tới .

Rủi ro Rủi ro dịch bệnhTrong ngắn hạn, dịch bệnh có tính lây nhiễm cao như dịch SARS-Covi2 ảnh hưởng lớn đến hoạt động của VRE.

Thứ nhất, như trong đợt bùng dịch hồi tháng 4, những trung tâm thương mại ở khu vực có rủi ro tiềm ẩn cao, thực thi giãn cách xã hội đã phải tạm ngừng hoạt động giải trí, làm suy giảm nguồn thu của VRE .Thứ hai, những gói tương hỗ khách thuê trong tiến trình này cũng làm giảm doanh thu kinh doanh. Tính trong 6 tháng đầu năm, VRE đã chi ra 675 tỷ tương hỗ cho những khách thuê. Trong dài hạn, độ phổ cập của thương mại điện tử tăng lên nhanh gọn trong quy trình tiến độ dịch bệnh hoàn toàn có thể thôi thúc những xu thế mới trong ngành kinh doanh nhỏ, cạnh tranh đối đầu với hình thức kinh doanh nhỏ tại những shop vật lý .Tuy nhiên, quan điểm của chúng tôi tại thời gian này là sự tăng trưởng của thương mại điện tử vẫn diễn ra nhanh kể cả khi dịch bệnh đi qua nhưng không hề tạo ra biến hóa đủ lớn rình rập đe dọa đến hoạt động giải trí của những trung tâm thương mại .Thứ nhất, người tiêu dùng đến những trung tâm thương mại không chỉ để shopping mà còn để thưởng thức và tận thưởng dịch vụ đi dạo, vui chơi, ẩm thực ăn uống. Vì thế, những trung tâm thương mại sẽ ít bị ảnh hưởng tác động hơn so với những mặt phẳng kinh doanh bán lẻ đơn lẻ khi nhu yếu thuê shop giảm .Thứ hai, những shop hiện hữu trong trung tâm thương mại phân phối cho người mua thưởng thức thực tiễn về loại sản phẩm mà thương mại điện tử không hề đem lại. Đối với 1 số ít mẫu sản phẩm nhất định như thời trang, đồ công nghệ tiên tiến …, nhiều người tiêu dùng có xu thế sẽ thưởng thức loại sản phẩm trước khi quyết định hành động shopping. Do đó, những nhãn hàng đang dần tích hợp cả 2 kênh bán hàng trực tuyến và offline, trong đó người mua hoàn toàn có thể khám phá trước về loại sản phẩm trên những nền tảng công nghệ tiên tiến, sau đó đến shop thưởng thức và mua hàng hoặc ngược lại .

Rủi ro chu kỳ ngành bất động sảnMảng chuyển nhượng các dự án bất động sản của công ty chịu ảnh hưởng bởi chu kỳ chung của ngành. Các bất động sản được công ty phân phối chủ yếu là các nhà phố thương mại nhằm phục vụ mục đích đầu tư. Do đó, chúng tôi đánh giá trong chu kỳ suy thoái của bất động sản, hoạt động bán hàng của VRE có thể bị chậm lại do nhu cầu giảm, ảnh hưởng đến kế hoạch doanh thu và dòng tiền của công ty.

Định giáChúng tôi sử dụng kết hợp phương pháp chiết khấu dòng tiền FCFF so sánh EV/EBITDA để định giá cổ phiếu Vincom Retail (tỷ trọng mỗi phương pháp là 50%). Giá mục tiêu cho 1 năm tới của chúng tôi với cổ phiếu VRE là 36,730 đồng/CP. Tại giá mục tiêu này của chúng tôi, VRE được giao dịch tại P/E fw 2021 là 22 lần.

Phương pháp định giá:Chiết khấu dòng tiền FCFF 50% 33,994So sánh EV/BITDA 50% 39,461Tổng hợp định giá 36,730

Phân tích kỹ thuật Điểm nhấn kỹ thuật:– Xu hướng hiện tại: Tích lũy.– Chỉ báo xu hướng MACD: đường MACD ở trên đường tín hiệu.– Chỉ báo RSI: Ở quanh giá trị 50.– Đường MA: Xuất hiện Golden Cross.Nhận định:VRE đang nằm trong trạng thái tích lũy trung hạn trong khu vực 25-29 sau khi đã có sự hồi phục từ đầu tháng 4. Các chỉ báo kỹ thuật hầu hết đều đang ở trong trạng thái tích cực. Thanh khoản cổ phiếu trong những tuần gần đây vẫn giữ giá trị tốt và ổn định. Hiện tại, VRE đang tiến tới kiểm tra vùng kháng cự tại khu vực 28.5-29. Chỉ báo động lượng RSI đang ở trên mức trung lập đồng thời EMA12 cũng vừa mới cắt lên trên EMA26 nên cổ phiếu có tiềm năng sẽ tiếp tục tăng giá và trở lại những đỉnh cao của quá khứ. Theo đánh giá của chúng tôi, viễn cảnh vận động trong thời gian tới của VRE là tương đối sáng sủa, tuy nhiên vẫn có thể xuất hiện những nhịp điều chỉnh ngắn hạn trong quá trình thử thách các vùngkháng cự mạnh.Khuyến nghị:Nhà đầu tư có thể mua khi VRE vẫn dao động dưới ngưỡng 29 và nên ưu tiên nắm giữ cổ phiếu trong trung và dài hạn với mục tiêu chốt lãi nằm tại vùng giá xung quanh 35, cân nhắc cắt lỗ nếu khu vực hỗ trợ xung quanh 25 bị xuyên thủng.

Source: https://vvc.vn
Category : Kinh doanh