Căn hộ căn hộ cao cấp officetel là mô hình khá phổ cập 5-10 năm trở lại đây. Loại hình căn hộ Officetel được hình thành và cung ứng nhu yếu của nhiều doanh nghiệp mới khởi nghiệp, những công ty vừa và nhỏ. Mỗi năm cả ngàn tới chục ngàn officetel được đáp ứng ra thị trường. Tuy nhiên còn rất nhiều tranh cãi tương quan tới mô hình này. Bài viết của mình hy vọng giúp người mua hiểu rõ hơn căn hộ officetel là gì ? Officetel có được cấp sổ hồng không ? Sở hữu 50 năm hay lâu dài hơn ? Có nên mua căn hộ officetel để ở ?
Căn hộ chung cư officetel là gì?
Căn hộ căn hộ cao cấp officetel là quy mô căn hộ đa công dụng, hoàn toàn có thể hiểu là văn phòng thao tác ( office ) và vừa hoàn toàn có thể nghỉ ngơi – cư trú qua đêm ( khách sạn ) .
Sở hữu một căn hộ officetel làm văn phòng không còn là xu hướng mới tại các quốc gia phát triển như Hàn Quốc hay Nhật Bản. Nhiều chuyên gia nhận xét, so với hình thức thuê văn phòng thông thường, một căn hộ officetel có nhiều lợi ích về chi phí, không gian và vận hành doanh nghiệp.
Theo thống kê của Công ty Cushman và Wakefield, hiện có khoảng chừng 40 % người mua sử dụng offictel nhằm mục đích làm văn phòng của công ty, 10-15 % người mua mua để ở, còn lại là dùng vào mục tiêu khác như cho thuê lưu trú …
Tham khảo một vài dự án Bất Động Sản officetel tại TP HCM Toàn đang bán :
Officetel The Golden Star Q. 7
Officetel Hưng Phát 2 Silver Star
Lịch sử hình thành
Căn hộ officetel được kiến thiết xây dựng tiên phong ở Mapo, Seoul bởi Tập đoàn Phát triển Nước Hàn Năm 1985. Sau đó nhu yếu thị trường tăng cao, nhiều những công ty thiết kế xây dựng và tăng trưởng nhà ở tham gia vào thị trường này .
Đặc điểm căn hộ chung cư officetel
Diện tích nhỏ ( 30-50 mét vuông ), tương thích giá tiền với những công ty khởi nghiệp, công ty vừa và nhỏ. Hiện tại ở Nước Ta, chưa có lao lý diện tích quy hoạnh tối thiểu cho officetel
Các căn hộ Officetel hoàn toàn có thể có thang máy riêng hoặc chung thang máy với khu căn hộ căn hộ chung cư cao cấp, có bảng tên công ty, bàn thao tác, quầy lễ tân, khu tiếp khách .
Căn hộ nhà ở Officetel hoàn toàn có thể được ĐK tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không số lượng giới hạn giờ thanh toán giao dịch và được sử dụng hầu hết những tiện ích của tòa nhà như : phòng tập gym, hồ bơi, phòng hoạt động và sinh hoạt hội đồng, khu đi dạo, khu vui chơi giải trí công viên cây xanh …
Pháp lý căn hộ Officetel có sổ hồng không?
Theo tìm hiểu của mình, hiện tại chưa có dự án officetel có sổ hồng. Vẫn đề pháp lý của những loại hình mới như officetel, căn hộ khách sạn (condotel)… là chủ đề gây tranh cãi đối với các thành phần tham gia thị trường, các cơ quan quản lý trong những năm gần đây. Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn “nợ” các tiêu chuẩn về sản phẩm, quản lý, vận hành đối với những loại hình này. Gần đây, hồi tháng 4/2019, trong chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường , Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý vận hành officetel.
Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.
Ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng cấp phép thuộc Sở Xây dựng Thành Phố Hồ Chí Minh cũng chứng minh và khẳng định, trong Luật Nhà ở năm năm trước không có mô hình căn hộ officetel, những nghị định hướng dẫn cũng không nêu. Ông dẫn chứng một dự án Bất Động Sản ở Q. Tân Bình, chủ góp vốn đầu tư dành hẳn một block riêng không liên quan gì đến nhau từ tầng 2-16 và gọi đó là officetel, nhưng trong giấy phép kiến thiết xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ ghi là “ khu thương mại – văn phòng – dịch vụ ”. Mới đây, vấn đáp báo chí truyền thông, ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng ĐK đất đai Thành Phố Hồ Chí Minh, cho biết đến nay TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền lãnh thổ .
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường
Vào giữa năm 2016, trả lời công văn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường , có văn bản trả lời với nội dung: “Văn phòng kết hợp chức năng lưu trú – officetel là loại hình mới, chưa được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và băn bản pháp luật hiện hành. Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, không ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác; phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định…”. Đây được xem là văn bản đầu tiên của một cơ quan nhà nước đề cập tới officetel.
Một trong những dự án Bất Động Sản officetel tiên phong là The Manor Officetel ( The Manor quy trình tiến độ 2, Q. Q. Bình Thạnh, TP.Hồ Chí Minh ). Dự án gồm 2 khối nhà cao 20-35 tầng, cung ứng cho thị trường 611 căn hộ hạng sang phối hợp văn phòng. The Manor Officetel sinh ra nhằm mục đích phân phối nhu yếu cho những công ty vừa và nhỏ có nhu yếu về văn phòng thao tác hoặc mở văn phòng đại diện thay mặt để thanh toán giao dịch với 1 hoặc 2 nhân viên cấp dưới lưu trú. Tuy nhiên, đến nay nhiều căn hộ officetel của The Manor Officetel lại đang dùng để ở. Những căn hộ ở đây vẫn chưa được cấp sổ hồng và chủ sở hữu căn hộ này cũng không được ĐK cư trú như những căn hộ thông thường .
Tháng 07/2019, Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng trong đó cho biết cơ quan này gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (căn hộ văn phòng hay officetel).
Về cơ sở pháp lý và thẩm quyền phát hành, theo Bộ Xây dựng, mạng lưới hệ thống pháp lý hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh , quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng chưa có khái niệm, lao lý pháp lý về officetel .
Bên cạnh đó, theo Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không quy định nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng. Ngoài ra, cơ quan này cũng cho rằng việc quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không phải của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ này xây dựng Thông tư nói trên là chưa đủ cơ sở pháp lý.
Với những vướng mắc trên, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản xin quan điểm Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Trên cơ sở quan điểm của 2 Bộ trên, Bộ Xây dựng đánh giá và nhận định, việc phát hành quy định quản trị quản lý và vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa bảo vệ cơ sở pháp lý .
Do đó, Bộ yêu cầu Thủ tướng được cho phép chủ trì, phối hợp với những Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức triển khai tương quan điều tra và nghiên cứu, thiết kế xây dựng trình nhà nước Nghị định pháp luật về quản trị quản lý và vận hành officetel .
Theo lao lý, thông tư là văn bản lý giải, hướng dẫn thực thi những văn bản của nhà nước phát hành, thuộc khoanh vùng phạm vi quản trị của một ngành nhất định. Trong khi đó, nghị định là văn bản do nhà nước phát hành và dùng để hướng dẫn luật hoặc pháp luật những việc phát sinh mà chưa có luật hoặc pháp lệnh nào kiểm soát và điều chỉnh .
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Nước Ta
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, cũng dẫn một khảo sát cho thấy từ năm 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel, tỉ lệ hấp thụ lên đến 98%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay không có sản phẩm officetel để bán do TP HCM tạm thời không cấp giấy phép xây dựng cho các dự án có officetel để chờ hướng dẫn của bộ, ngành và Chính phủ từ năm 2018. Điều này khiến dòng sản phẩm officetel trên thị trường ngày càng khan hiếm dù nhu cầu của khách hàng vẫn rất lớn. Trong khi đó, những dự án có kèm officetel lại không thể triển khai được vì vướng lệnh cấm, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.
“ Khung pháp lý của mẫu sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua không có được câu vấn đáp rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc sắp xếp lối đi riêng của officetel với dân cư, người thuê officetel yên cầu lối đi riêng cũng gặp khó khăn vất vả. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như là không có loại sản phẩm nào chào bán với officetel này ” – bà Dung nói .
Ông Lê Hoàng Châu, quản trị Thương Hội TP TP HCM, cho rằng tại TP Hồ Chí Minh, officetel được rất nhiều doanh nghiệp nhỏ, những bạn trẻ khởi nghiệp chăm sóc nhưng điều họ quan ngại nhất là khung pháp lý, chính sách quản trị chưa rõ ràng nên không dám tham gia. Hiệp hội đã từng yêu cầu những yếu tố liên quan hệ số sử dụng đất, quản trị quản lý và vận hành officetel nhưng đến nay chưa được xử lý .
Loại hình dự án Bất Động Sản officetel trên địa phận TP đã bị dừng cấp phép gần 1 năm nay kể từ khi Ủy Ban Nhân Dân TP phát hành Công văn 1466, có hiệu lực thực thi hiện hành từ ngày 10-4-2018. Theo đó, TP ý kiến đề nghị tạm dừng việc xem xét, kiểm soát và điều chỉnh, bổ trợ hoặc quy đổi một phần công dụng của khu công trình, dự án Bất Động Sản sang officetel trên địa phận cho đến khi nhà nước phát hành lao lý so với mô hình này .
Căn hộ officetel sở hữu 50 năm hay lâu dài, vĩnh viễn?
Luật Đất đai năm 2013 lao lý, dự án Bất Động Sản officetel thuộc mô hình sử dụng đất phi nông nghiệp “ loại đất thương mại, dịch vụ ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm ( tại những khu vực đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm ) ; Các chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất .
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm năm trước phân biệt nhà nhà ở có mục tiêu để ở và nhà căn hộ cao cấp có mục tiêu hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại. Trong đó, với nhà căn hộ chung cư cao cấp có mục tiêu hỗn hợp cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án Bất Động Sản phần để ở và phần dùng để kinh doanh thương mại. Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6, căn hộ cao cấp để ở sẽ không được sử dụng vào mục tiêu khác .
Về mặt pháp lý đây rõ ràng là mô hình dùng để kinh doanh thương mại nên theo luật hiện hành được cấp quyền sở hữu 50 năm như những mô hình ship hàng kinh doanh thương mại là trọn vẹn hài hòa và hợp lý .
Xem thêm :
Shophouse là gì ? Đánh giá ưu điểm yếu kém của dự án Bất Động Sản Shophouse
Căn hộ officetel có được đăng ký kinh doanh, đăng ký hộ khẩu thường trú?
Căn hộ officetel có được được cấp trong những dự án Bất Động Sản là mô hình thương mại dịch vụ, do đó được cấp giấy phép ĐK kinh doanh thương mại .
Căn hộ officetel chỉ cho lưu trú, hoàn toàn có thể ĐK tạm trú nhưng không được ĐK hộ khẩu thường trú .
Có nên mua căn hộ chung cư Officetel để ở? Có nên đầu tư?
Bạn xem xét kỹ những yếu tố đã nghiên cứu và phân tích ở trên gồm có tính pháp lý, thời hạn chiếm hữu, ĐK hộ khẩu, tỷ suất sinh lời trước khi quyết định hành động xuống tiền mua officetel .
Lời kết
Như vậy officetel còn khá nhiều tranh cãi giữa doanh nghiệp, cơ quan nhà nước. Hi vọng thời hạn tới, hành lang pháp lý mô hình này sẽ được triển khai xong và công khai minh bạch .
Nếu bạn thấy bài viết của mình có ích, hãy share giúp mình để nhiều người cùng biết và ghé thăm website của mình tranvantoan.com để xem thêm những bài viết khác nhé .
Nguồn tham khảo (References):
Các bài viết trên những báo Vnexpress, Thanh Niên, Thư viện Pháp Luật nói về Officetel :
https://vnexpress.net/kinh-doanh/bo-xay-dung-gap-kho-khi-tao-khung-phap-ly-cho-officetel-3957009.html
https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/26780/bo-truong-xay-dung-da-du-phap-ly-quan-condotel
https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/tranh-cai-phap-ly-cho-condotel-1160722.html
Bài viết liên quan:
Căn hộ nhà ở condotel nghĩa là gì ? Có nên mua ? Pháp lý 2019
