Một yếu tố quan trọng không thể không biết khi mua bán chung cư đó là pháp lý. Tính pháp lý dự án chung cư quyết định bạn có thể lựa chọn một căn hộ tốt và tránh được rủi ro hay không. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều người mua chung cư nhưng chưa biết cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư như thế nào. Khách hàng trước khi mua nên tham khảo bài viết dưới đây để tranh phát sinh rắc rối và tốn kém tiền bạc. Tại bài viết “Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư” dưới đây của LSX, chúng tôi hi vọng sẽ mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý dự án là hàng loạt những sách vở, hồ sơ mà một dự án góp vốn đầu tư cần phải đó theo pháp luật của pháp lý. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch cụ thể 1/500, Giấy phép kiến thiết xây dựng, Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, … Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt quá trình từ khi sẵn sàng chuẩn bị dự án, tiến hành dự án đến lúc triển khai xong .
Quy định về dự án chung cư như thế nào?
Đối với loại dự án nhà chung cư, pháp lý hiện hành đã pháp luật đơn cử về điều kiện kèm theo để chủ góp vốn đầu tư được phép bán nhà ở hình thành tương lai hoặc ký hợp đồng kêu gọi vốn với người mua, đơn cử như sau :
Điều 39, Luật Nhà ở 2005 quy định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.
Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010 / NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ góp vốn đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà tại được phê duyệt, đã triển khai xong phần móng và đã hoàn thành xong thủ tục mua và bán trải qua sàn thanh toán giao dịch theo đúng lao lý về kinh doanh thương mại trong luật và đã thông tin đến Sở Xây dựng nơi có dự án kiến thiết xây dựng nhà ở trước 15 ngày .
Cụ thể, việc kiến thiết xây dựng xong phần móng của căn nhà ( tính cả khu công trình nhà ở với mục tiêu sử dụng hỗn hợp ) pháp luật ở điểm này được xác lập là tiến trình đã xây xong phần đài giằng móng ( kể cả phần giải quyết và xử lý nền nếu có ) hoặc đến độ cao mặt phẳng sàn của tầng thấp nhất tại khu công trình nhà ở này và được nghiệm thu sát hoạch kỹ thuật theo đúng lao lý của pháp lý về kiến thiết xây dựng ;
Điểm b, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010 / NĐ-CP ngày 23/6/2010 pháp luật như sau : Chủ góp vốn đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng, văn bản hợp tác góp vốn đầu tư hoặc hợp đồng, văn bản góp vốn với cá thể để góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng và phân loại nhà ở sau khi dự án tăng trưởng nhà ở đó đã được phê duyệt, đã tổ chức triển khai thi công thiết kế xây dựng khu công trình nhà ở và đã thông tin đến Sở Xây dựng nơi có dự án kiến thiết xây dựng nhà ở trước 15 ngày .
Đồng thời, theo lao lý ở Khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010 / NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp kêu gọi vốn không phân phối đủ những điều kiện kèm theo và không đúng những hình thức lao lý tại điều này thì hợp đồng đã ký kết không có giá trị pháp lý. Trường hợp này, bên kêu gọi vốn sẽ bị giải quyết và xử lý theo đúng lao lý hiện hành .
Trên cơ sở đó, khi mua căn hộ chung cư cao cấp chung cư trong những dự án, bạn nên quan tâm kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện kèm theo để chủ góp vốn đầu tư ký kết hợp đồng kêu gọi vốn, hợp đồng hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư hoặc đủ đã điều kiện kèm theo để ký kết hợp đồng mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa theo những pháp luật nêu trên .
Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư
Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án
Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý vừa đủ không hề thiếu những sách vở quan trọng sau :
– Giấy phép kinh doanh thương mại của chủ góp vốn đầu tư : Văn bản này nhằm mục đích bảo vệ chủ góp vốn đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thiết kế xây dựng và kinh doanh thương mại dự án . Nếu không mua căn hộ chung cư cao cấp trực tiếp từ chủ góp vốn đầu tư dự án mà trải qua những đại lý F1, F2, người mua cần nhu yếu đại lý này cung ứng những sách vở pháp lý như giấy phép kinh doanh thương mại ( có ngành nghề kinh doanh thương mại hay không, có được thực thi hoạt động giải trí môi giới không ), văn bản bộc lộ sự chấp thuận đồng ý của chủ góp vốn đầu tư được cho phép đại lý này được bán nhà ở …
– Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án : Đây là những sách vở chứng tỏ dự án đã giải phóng xong mặt phẳng và đất xây dự án là “ đất sạch ”, không có tranh chấp pháp lý về sau .
– Giấy phép thiết kế xây dựng : Trừ những dự án thuộc đối tượng người dùng được miễn giấy phép thiết kế xây dựng ( theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm năm trước ), còn lại những dự án căn hộ chung cư cao cấp ngang nhiên thiết kế xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí còn đình chỉ kiến thiết, làm trễ tiến trình dự án và tác động ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua .
– Văn bản đồng ý chấp thuận góp vốn đầu tư ( Theo Điều 9 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP ) : Nhằm bảo vệ sự đồng ý chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền so với việc góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng dự án nhà ở của chủ góp vốn đầu tư đó .
– Biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng dự án : Theo Điều 55 Luật Kinh doanh năm trước, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện kèm theo mở bán là phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng dự án .
Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Một số loại thuế, phí mà chủ góp vốn đầu tư phải nộp khi kiến thiết xây dựng và mở bán dự án nhà ở gồm có : Thuế giá trị ngày càng tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp … Khi chủ hộ có nhu yếu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra thực trạng triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của chủ góp vốn đầu tư so với thửa đất đó, nói cách khác là kiểm tra xem chủ góp vốn đầu tư đã nộp rất đầy đủ những loại thuế, phí nói trên hay chưa. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể khước từ cấp sổ hồng. Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi xuống tiền mua nhà .
Nếu chủ góp vốn đầu tư không công khai minh bạch hoặc cố ý chậm trễ việc chứng tỏ đã triển khai xong nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, người mua hoàn toàn có thể liên hệ kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở thiết kế xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó .
Lưu ý vấn đề sổ hồng
Sổ hồng là sách vở pháp lý quan trọng, quyết định hành động giá trị nhà ở. Trên thực tiễn, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng “ chờ dài cổ ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do hoàn toàn có thể là chủ góp vốn đầu tư chưa triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính, thế chấp ngân hàng gia tài tại ngân hàng nhà nước trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa triển khai xong thủ tục pháp lý nhưng đã cho thiết kế xây dựng và bán nhà ở …
Do đó, người mua cần hỏi chủ góp vốn đầu tư kỹ về thời hạn chuyển giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh năm năm trước, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết chuyển giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới những cơ quan ban ngành có công dụng để xin cấp giấy chiếm hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần quan tâm những khoản phí phát sinh tương quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo lao lý, đó là nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ góp vốn đầu tư .
Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra như:
- Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư
- Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức
- Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
- Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…)
- Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…
Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư
Hồ sơ pháp lý dự án chung cư bao gồm những gì?
Hồ sơ pháp lý dự án gồm có những sách vở như sau :
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ hồng quỹ đất). Giấy tờ này phải do chủ đầu tư dự án đứng tên.
- Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp. Trong giấy tờ này tại khoản 3 sẽ có tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng.
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…
- Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình. Theo pháp luật, dự án phải hoàn thiện phần móng trước khi được bán sản phẩm trên thị trường.
- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.
Ngoài ra, còn nhiều loại sách vở khác cần có như : giấy bảo vệ thiên nhiên và môi trường, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển dự án, quy hoạch cụ thể 1/2000, … Tuy nhiên, 6 loại sách vở trên là những văn bản cần quan tâm nhất để bảo vệ bảo đảm an toàn .
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Các cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Pháp lý dự án bao gồm những gì?
Trên thực tế, tùy thuộc vào loại dự án khác nhau mà các thủ tục pháp lý cũng có vài chỗ khác nhau. Nhưng thông thường pháp lý dự án xây dựng sẽ bao gồm những giấy tờ sau đây:
Quyết định phê duyệt 1/500
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất)
Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
Giấy phép xây dựng
Biên bản nghiệm thu phần móng
Giấy bảo lãnh của ngân hàng
Hồ sơ pháp lý dự án đất nền gồm những gì?
Theo quy định hiện nay, hồ sơ pháp lý của dự án đất nền hoàn chỉnh bao gồm những loại giấy tờ sau:
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha). Hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha).
Với dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng phải được cấp công văn Chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, hạ tầng kỹ thuật giao thông, cấp thoát nước. Sau đó làm tờ trình gửi lên UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở phải đảm bảo thực hiện đúng theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt trước đó.
Các bước trong quy trình pháp lý dự án thế nào?
Căn cứ vào khung pháp lý của thị trường mới nhất hiện nay, một dự án BĐS đảm bảo pháp lý đầy đủ phải thực hiện quy trình pháp lý dự án sau đây:
Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
Lập quy hoạch chi tiết 1/500
Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình trong dự án
Xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
5/5 – ( 1 bầu chọn )
