Trước khi mua chung cư dù cũ hay mới, nhiều người thường không quá để ý đến các vấn đề pháp lý liên quan mà thường chỉ quan tâm đến việc hợp hướng, hợp đất… Dưới đây là các vấn đề về pháp lý mà người mua chung cư cần biết.
I. Mua chung cư mới
1. Tính pháp lý của dự án chung cư
Để dự án Bất Động Sản chung cư được đưa vào kinh doanh thương mại thì phải đồng thời phân phối những điều kiện kèm theo của pháp lý về điều kiện kèm theo của chủ góp vốn đầu tư và điều kiện kèm theo của chính dự án Bất Động Sản đó .
1.1 Chủ đầu tư
Để chủ góp vốn đầu tư được kinh doanh thương mại thì tổ chức triển khai, cá thể đó phải cung ứng những điều kiện kèm theo nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022 / NĐ-CP gồm :- Phải xây dựng doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có ngành nghề kinh doanh thương mại .- Các thông tin của doanh nghiệp phải được công khai minh bạch trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án Bất Động Sản, sàn thanh toán giao dịch …Khi chủ góp vốn đầu tư những vừa đủ những sách vở nêu trên sẽ chứng tỏ tư cách kinh doanh thương mại dự án Bất Động Sản của chủ góp vốn đầu tư .
1.2 Dự án khu chung cư
Song song với chủ góp vốn đầu tư thì trước khi mua bất kể căn hộ cao cấp chung cư nào, người mua cũng phải chăm sóc đến sách vở pháp lý của dự án Bất Động Sản khu chung cư mà mình dự tính mua. Theo đó, dự án Bất Động Sản khu chung cư cần có những loại sách vở sau đây :
1.2.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bởi theo lao lý tại Điều 147 Luật Nhà ở năm năm trước, chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng nhà ở được phép thế chấp chính dự án Bất Động Sản đó để vay vốn nhằm mục đích góp vốn đầu tư cho dự án Bất Động Sản hoặc kiến thiết xây dựng nhà ở đó .Do đó, trước khi ký hợp đồng mua và bán, góp vốn … với người mua thì chủ góp vốn đầu tư phải giải chấp với tổ chức triển khai tín dụng thanh toán. Bởi vậy, người mua dự án Bất Động Sản nhà chung cư cần phải kiểm tra Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Chỉ khi có bản gốc sách vở này thì mới chứng minh và khẳng định chủ góp vốn đầu tư đã trả hết nợ và giải chấp hoàn tất .Đây cũng là một trong những điều kiện kèm theo để chung cư được đưa vào triển khai những thanh toán giao dịch trong đó có thanh toán giao dịch mua và bán căn hộ cao cấp chung cư với người mua theo pháp luật tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở .
Riêng dự án Bất Động Sản nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể không cần Giấy ghi nhận nhưng phải có những loại sách vở sau đây :- Hồ sơ dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế bản vẽ kiến thiết được phê duyệt .- Giấy phép kiến thiết xây dựng ( nếu phải có giấy phép thiết kế xây dựng ) .- Giấy phép nghiệm thu sát hoạch triển khai xong thiết kế xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng quy trình tiến độ của dự án Bất Động Sản .- Biên bản nghiệm thu sát hoạch đã hoàn thành xong xong phần móng .( địa thế căn cứ khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh ) .
1.2.2 Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất
Trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ góp vốn đầu tư cần phải triển khai xong hàng loạt những nghĩa vụ và trách nhiệm nộp tiền sử dụng, tiền thuế đất, những khoản phí, lệ phí với Nhà nước như : Thuế giá trị ngày càng tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp …Nếu chủ góp vốn đầu tư chưa triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính với cơ quan Nhà nước thì sẽ không được cấp Giấy ghi nhận và dự án Bất Động Sản đó hoàn toàn có thể sẽ bị “ treo ”, chưa được đưa vào kinh doanh thương mại .
1.2.3 Văn bản chấp thuận đầu tư
Căn cứ khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021 / NĐ-CP, một dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở phải có quan điểm đồng ý chấp thuận chủ trương góp vốn đầu tư của cơ quan có thẩm quyền .
1.3 Hợp đồng mua bán căn hộ
Ngoài những sách vở nêu trên, người mua cần đặc biệt quan trọng chú ý quan tâm đến hợp đồng mua và bán nhà ở chung cư. Theo đó, cũng giống những loại hợp đồng khác, đây là sách vở pháp lý quan trọng ghi lại những thỏa thuận hợp tác của chủ góp vốn đầu tư và người mua. Do đó, trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ những nội dung :- Tiến độ thanh toán giao dịch : Người mua thường chỉ phải thanh toán giao dịch tối đa 70 % giá trị căn hộ cao cấp cho đến khi nhận được Giấy ghi nhận thì sẽ thanh toán giao dịch 100 % giá trị .- tin tức đơn cử về nhà ở chung cư : Gồm vị trí, mã số, tên dự án Bất Động Sản, giá mua và bán, diện tích quy hoạnh nhà ở, những tiện ích kèm theo ( nếu có ) ; thông tin về phí dịch vụ, điện nước …- Người ký hợp đồng có phải là người đại diện thay mặt theo pháp lý của doanh nghiệp kinh doanh thương mại không, nếu không thì có chuyển nhượng ủy quyền không …- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng …
Lưu ý: Khi ký hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư thì không cần công chứng hoặc chứng thực.
2. Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư không?
Khi chủ góp vốn đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy ghi nhận thì người mua hoàn toàn có thể chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán căn hộ cao cấp chung cư theo pháp luật tại điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022 / NĐ-CP. Ngoài ra, việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán chung cư phải bảo vệ thêm những điều kiện kèm theo sau :- Có hợp đồng mua và bán nhà ở chung cư, không có tranh chấp, khiếu kiện .- Căn chung cư mua và bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp ngân hàng trừ trường hợp được bên nhận thế chấp ngân hàng chấp thuận đồng ý .Theo đó, thủ tục chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán chung cư hoàn toàn có thể thực thi công chứng theo Điều 8 Nghị định 02/2022 / NĐ-CP như sau :
– Cơ quan thực hiện: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Số lượng hồ sơ : 07 bản Văn bản chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng : Chủ góp vốn đầu tư giữ 02 bản, cơ quan thuế 01 bản, cơ quan cấp Sổ hồng giữ 01 bản, bên chuyển nhượng ủy quyền giữ 01 bản, bên nhận chuyển nhượng ủy quyền giữ 01 bản, tổ chức triển khai hành nghề công chứng giữ 01 bản .- Hồ sơ gồm có : Văn bản chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng, hợp đồng mua và bán khởi đầu ( ký với chủ góp vốn đầu tư ), sách vở chứng tỏ người bán đã nộp tiền cho chủ góp vốn đầu tư, biên bản chuyển giao nhà ( nếu có ), sách vở nhân thân của những bên ( chủ góp vốn đầu tư, bên bán, bên mua ) …- Trình tự, những bước thực thi :+ Bước 1 : Công chứng Văn bản chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán .+ Bước 2 : Nộp thuế, phí và lệ phí tương quan đến việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán .+ Bước 3 : Gửi hồ sơ cho chủ góp vốn đầu tư xác nhận về việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán trong thời hạn 05 ngày thao tác kể từ ngày nhận được những sách vở nêu trên. Ở bước này, chủ góp vốn đầu tư không được thu bất kể khoản phí nào .+ Bước 4 : Người mua nộp đủ hồ sơ để cấp Sổ hồng chung cư .
II. Mua chung cư cũ
Bên cạnh việc mua mới, nhiều người ưu tiên mua chung cư cũ với những ưu điểm giá tiền rẻ hơn, căn hộ cao cấp triển khai xong về cơ sở cũng như nội thất bên trong, dịch vụ đi kèm đã hoàn thành xong … Vậy nếu mua chung cư cũ thì người mua cần quan tâm những gì ?
1. Đặt cọc và huỷ cọc thế nào?
Theo pháp luật hiện hành, pháp lý không bắt buộc những bên mua và bán chung cư phải làm hợp đồng đặt cọc. Đây chỉ là một giải pháp bảo vệ cho việc ký kết hợp đồng mua và bán sau này. Đồng thời, nếu có thì những bên thực thi thủ tục đặt cọc cũng không phải công chứng hay xác nhận .Theo đó, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự lý giải về việc đặt cọc như sau :
Đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc ) giao cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( sau đây gọi chung là gia tài đặt cọc ) trong một thời hạn để bảo vệ giao kết hoặc thực thi hợp đồng .
Căn cứ lao lý này, đặt cọc là thỏa thuận hợp tác của hai bên. Đồng thời, cũng không có pháp luật về việc cấm những bên sau khi đặt cọc không được hủy mà chỉ lao lý về hậu quả khi không đặt cọc như sau :- Bên đặt cọc không muốn mua chung cư : Sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp những bên có thỏa thuận hợp tác khác .- Bên nhận cọc không bán chung cư : Bên bán sẽ phải trả lại số tiền đã nhận cọc và phải trả thêm một lần số tiền cọc cho bên mua. Theo đó, nếu bên bán sau khi nhận cọc không muốn bán chung cư thì phải trả tối thiểu 02 lần tiền cọc cho bên mua trừ trường hợp những bên thỏa thuận hợp tác không phải trả hoặc trả số tiền cao hơn .
Xem thêm: Cách lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư tránh bị “mất sạch”
2. Vay thế chấp ngân hàng mua chung cư, cần biết gì?
Để được vay thế chấp ngân hàng tại ngân hàng nhà nước để mua chung cư hay để mua bất kỳ tài sản nào, người vay cần phải cung ứng những điều kiện kèm theo về gia tài thế chấp ngân hàng và điều kiện kèm theo vay vốn :- Tài sản thế chấp ngân hàng : Có thể thế chấp ngân hàng bằng một gia tài khác có giá trị hơn số tiền cần vay hoặc thế chấp ngân hàng bằng chính căn chung cư đó. Tuy nhiên, khi thế chấp ngân hàng bằng căn chung cư thường những ngân hàng nhà nước sẽ vận dụng hình thức vay trả góp, tức là trong quy trình vay, người vay phải trả cả gốc và lãi. Tiền gốc giảm theo thời hạn thì tiền lãi cũng giảm theo .- Điều kiện vay vốn : Theo Điều 7 Thông tư 39/2016 / TT-NHNN, người vay cần cung ứng những điều kiện kèm theo về độ tuổi, năng lượng hành vi dân sự, mục tiêu vay vốn hợp pháp, có giải pháp khả thi và có đủ kinh tế tài chính để trả khoản vay của ngân hàng nhà nước .
Ngoài ra, khi vay thế chấp ngân hàng tại ngân hàng nhà nước, người vay cần phải quan tâm đến việc ĐK thế chấp ngân hàng tại Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất và xóa ĐK thế chấp ngân hàng sau khi đã trả hết nợ tại cơ quan này .
3. Thủ tục mua chung cư cũ
Khi mua chung cư cũ, những bên phải triển khai công chứng hợp đồng mua và bán theo Điều 122 Luật Nhà ở năm năm trước. Theo đó, khi muốn mua chung cư cũ, người mua cần triển khai theo thủ tục nêu tại Luật Công chứng sau đây :
3.1 Chuẩn bị hồ sơ (theo Điều 40, 41 Luật Công chứng)
– Phiếu nhu yếu công chứng ( nếu người nhu yếu công chứng là bên mua ) .- Giấy tờ tùy thân của người mua : Không giống bên bán cần phải sẵn sàng chuẩn bị nhiều loại sách vở để chứng tỏ gia tài thuộc quyền sở hữu của mình, sách vở tùy thân của bên mua đơn thuần hơn. Thông thường sẽ gồm có : Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn …- Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nếu người mua không hề tự mình triển khai việc mua và bán mà phải chuyển nhượng ủy quyền cho người khác thực thi thay .
3.2 Nơi công chứng (theo Điều 44 Luật Công chứng)
Tổ chức hành nghề công chứng gồm Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Người mua và người bán hoàn toàn có thể tự mình đến tại trụ sở hoặc nhu yếu công chứng ngoài trụ sở nếu là người già yếu, không hề đi lại được …
3.3 Thời gian công chứng (khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng)
Thời hạn xử lý của tổ chức triển khai hành nghề công chứng là từ 02 – 10 ngày thao tác .
3.4 Phí, thù lao công chứng (Thông tư 257/2016/TT-BTC)
Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư được tính theo giá trị tại sản.
4. Những khoản tiền phải nộp khi mua chung cư
Không giống với việc mua chung cư mới tại dự án Bất Động Sản của chủ góp vốn đầu tư, người dân phải nộp những khoản tiền khi mua chung cư cũ trong những tiến trình : Tiền mua và bán, tiền phí công chứng hợp đồng mua và bán, phí sang tên và thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ. Cụ thể :
– Tiền mua bán: Khi thoả thuận mua bán chung cư cũ, đây là khoản tiền chắc chắn người mua phải thanh toán cho bên bán. Khoản tiền này do các bên thoả thuận và bên mua có thể trả toàn bộ số tiền mua bán hoặc có thể đặt cọc trước một khoản tiền sau đó trả nốt số tiền còn lại khi ký hợp đồng mua bán.
– Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư: Do giao dịch mua bán chung cư là giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nên khi mua chung cư, bên mua phải thanh toán phí công chứng nếu các bên thoả thuận bên mua nộp. Trong đó, phí công chứng gồm lệ phí công chứng và thù lao công chứng.
+ Phí công chứng: Tính dựa theo giá trị của căn chung cư.
+ Thù lao công chứng: Theo quy định của từng tổ chức hành nghề công chứng.
– Phí sang tên Sổ đỏ: Phí này gồm phí thẩm định hồ sơ thường dao động từ 500.000 – 05 triệu đồng; phí cấp bìa Sổ đỏ thường là 100.000 đồng/giấy.
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.
– Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế này theo quy định là do bên bán phải nộp. Tuy nhiên, nếu các bên thoả thuận bên mua nộp và trừ trực tiếp số tiền thuế vào giá mua bán thì bên mua sẽ nộp khoản này. Số tiền tính thuế thu nhập cá nhân là 2% giá tính thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là tổng hợp cẩm nang pháp lý cho người mua chung cư. Nếu còn vướng mắc ở bất cứ vấn đề gì liên quan đến mua bán chung cư nói chung, đất đai nói riêng, độc giả có thể liên hệ
1900.6192 Trên đây là tổng hợp. Nếu còn vướng mắc ở bất kỳ yếu tố gì tương quan đến mua và bán chung cư nói chung, đất đai nói riêng, fan hâm mộ hoàn toàn có thể liên hệđể được tương hỗ, giải đáp .
