TPO – Theo Kết luận của Thanh tra nhà nước, TP Hồ Chí Minh đã thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng dự án 1.330 căn hộ chung cư cao cấp New City Thủ Thiêm, khi chưa có quan điểm chấp thuận đồng ý của Thủ tướng nhà nước về giao đất là không đúng quy định Luật Đất đai .
Chủ đầu tư không có quyền ký bán
Như Tiền Phong đã thông tin, bà Bùi Thị Kim Tiến ( trú tại đường Phạm Thế Hiển, phường 1, Q. 8, TP Hồ Chí Minh ) cho biết, tháng 5/2018 có ký hợp đồng mua và bán nhà ở BA6. 09, dự án New City Thủ Thiêm với Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Xây dựng Thương mại Thuận Việt ( Công ty Thuận Việt ).
Khi mua căn hộ, Công ty Thuận Việt cho biết, đây là dự án liên kết với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) để hỗ trợ khách vay vốn thanh toán tiền mua căn hộ. Do đó, bà Tiến đã ký hợp đồng mua căn hộ. Thế nhưng, do dự án New City Thủ Thiêm chưa có sổ đỏ nên Vietinbank từ chối cho vay. Điều này khiến bà Tiến đứng trước nguy cơ mất nhà vì không đủ tiền đóng.
 |
Như vậy, từ đầu năm 2018 khi chưa được phê duyệt giá đất, chưa đủ điều kiện kèm theo kêu gọi vốn nhưng Công ty Thuận Việt trên pháp lý chỉ là nhà thầu kiến thiết xây dựng đã ký hợp đồng bán số căn hộ chung cư cao cấp này cho người mua. Sự việc đã bị Thanh tra Sở Xây dựng Thành Phố Hồ Chí Minh phát hiện và ra quyết định hành động xử phạt vào ngày 11/1/2018. Theo hồ sơ của Tiền Phong, dự án New City Thủ Thiêm được quy đổi từ nhà tái định cư sang nhà TM tại khu tái định cư 38 ha Thủ Thiêm. Công ty Thuận Việt là một trong số những nhà thầu thiết kế xây dựng 1.330 căn hộ cao cấp tái định cư tại dự án. Khi nhu yếu tái định cư tại dự án không còn, Công ty Thuận Việt đã xin Ủy Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh cho cấn trừ tiền thiết kế xây dựng bằng số căn hộ chung cư cao cấp tái định cư trên và xin chuyển sang nhà TM. Theo Kết luận của Thanh tra nhà nước về công tác làm việc quản trị nhà nước và thực thi pháp lý tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh đã thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng dự án 1.330 nhà ở New City Thủ Thiêm, khi chưa có quan điểm đồng ý chấp thuận của Thủ tướng nhà nước về giao đất là không đúng pháp luật tại Điểm I, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013. Nội dung Kết luận của Thanh tra nhà nước cũng nêu rõ, Công ty Thuận Việt đã đổi khác phong cách thiết kế dự án New City Thủ Thiêm, từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Nhà góp vốn đầu tư này đã chuyển nhượng ủy quyền cho người mua 1.122 nhà ở. Sau đó, ngày 11/12/2020, Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh có quyết định hành động giao khu đất diện tích quy hoạnh 27.393,1 mét vuông tại phường Bình Khánh, Q. 2 cũ cho Công ty Thuận Việt. Quyết định do Phó quản trị TP.Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan ký. Khu đất có mục tiêu sử dụng là đất ở tại đô thị. Thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày TPHCM ký quyết định hành động giao đất. Đến nay chưa có một quyết định hành động nào của cơ quan chức năng được cho phép chuyển dự án này từ tái định cư sang nhà ở thương mại. Trao đổi với Tiền Phong, luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh khẳng định chắc chắn, tại thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nhà ở cho người mua, Công ty Thuận Việt không có tư cách về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất so với những căn hộ chung cư cao cấp này. Như vậy, Công ty Thuận Việt đứng ra ký chuyển nhượng ủy quyền với tư cách bên bán là không đúng.
|
Riêng việc bảo lãnh so với căn hộ chung cư cao cấp hình thành trong tương lai, thì nó là một lao lý độc lập. Một dự án căn hộ chung cư cao cấp đủ điểu kiện để ngân hàng nhà nước triển khai việc bảo lãnh theo lao lý tại Điều 56 Luật kinh doanh thương mại và Thông tư 07/2015.
“Mấu chốt của việc để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí về mặt pháp lý đối với một dự án đủ điều kiện để kinh doanh. Ở đây, Công ty Thuận Việt chưa được giao đất nên ngân hàng nào ký bảo lãnh cho vay là sai nguyên tắc tín dụng”, ông Phát nói.
Quyết định giao đất không có giá trị
Phân tích về quyết định hành động giao đất của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh cho chủ góp vốn đầu tư dự án New City Thủ Thiêm, luật sư Lê Trung Phát nói rằng, dự án này tương quan đến việc giao đất, cho thuê đất không trải qua đấu giá. Do đó, cần phải có quan điểm của Thủ tướng Chính Phủ. Việc Thủ Tướng chưa có quan điểm nhưng Ủy Ban Nhân Dân TP.Hồ Chí Minh đã thanh lý hợp đồng và thực thi những yếu tố có tương quan đến quyền sử dụng đất là trái luật. “ Vì vậy, mặc dầu Ủy Ban Nhân Dân TP.Hồ Chí Minh có quyết định hành động đến việc giao, cho thuê thì việc này cũng không có giá trị pháp lý theo pháp luật của Luật Đất đai năm 2013. Và khi nguồn gốc của quyền sử dụng đất không hợp pháp, thì tất yếu việc hình thành gia tài trên đất tại thời gian này cũng không bảo vệ ”, ông Phát chứng minh và khẳng định. Về việc Công ty Thuận Việt mới tạm nộp 700 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Nếu Ủy Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh phê duyệt giá đất cao hơn 700 tỷ đồng mà chủ góp vốn đầu tư phải nộp thì sẽ như thế nào ? Ông Phát nghiên cứu và phân tích, nếu hợp đồng mua và bán không bị vô hiệu thì một hợp đồng mua và bán căn hộ cao cấp sẽ có 2 phần, gồm phần giá trị thiết kế xây dựng và phần giá trị đất.
 |
Nếu những bên đã thống nhất chốt hai loại giá này trong hợp đồng, thì mặc dầu sau này nhà nước có truy thu thì Công ty Thuận Việt mới là người phải đóng. Còn nếu trong hợp đồng, phần giá trị đất chỉ ghi là tạm tính chờ hiệu quả sau cuối của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì khi nhà nước nâng giá đất lên, sẽ phải đo lường và thống kê lại giá đất để làm giá tính hợp đồng mua và bán căn hộ cao cấp. Lúc này, người dân đang trực tiếp chiếm hữu, sử dụng hoặc thay mặt đứng tên trên hợp đồng căn hộ sẽ phải đóng tiền chênh lệch này.
Đáng nói, TPHCM giao khu đất diện tích 27.393,1m2 tại phường Bình Khánh, quận 2 cũ cho Công ty Thuận Việt nhưng công ty chỉ mới tạm nộp 700 tỷ đồng. Tính ra, con số này tương ứng đơn giá quyền sử dụng đất tạm nộp 26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vừa qua đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2.
Ông Phát nói rằng, để xem xét việc nhà nước có thất thu ngân sách hay không, làm cơ sở giải quyết và xử lý những cá thể, tổ chức triển khai vi phạm thì không chỉ dựa vào giá đất tìm hiểu thêm trải qua những cuộc đấu giá năm 2021. Ở đây, tất cả chúng ta phải xem xét đến giá đất tại khu vực này vào thời gian được giao đất, bởi giá đất thị trường hoàn toàn có thể tăng rất nhiều trong thời hạn vừa mới qua.
Duy Quang
