(TN&MT) – Dự án Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) đang được các đơn vị phân phối “ thổi giá” từng giờ khiến cho giới đầu tư Hà Nội rất sốt sắng. Tuy nhiên, việc giao dịch dưới hình thức lập vi bằng thỏa thuận đầu tư với nhiều điều khoản có thể gây rủi ro cho khách hàng mua nhà là điểu rất cần lưu ý.
Bán lúa non
Dự án Kim Chung – Di Trạch do Tổng công ty Thương mại Xây dựng ( Vietracimex ) làm chủ góp vốn đầu tư. Năm 2008, dự án này đã từng gây sốt trên thị trường với mức giá bán được “ thổi ” lên 60-70 triệu đồng / mét vuông .
Sau 1 thập kỷ bị bỏ hoang vì vướng điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hà Nội, dự án này vừa được tái khởi động trở lại nhưng giá bán đã được các đơn vị phân phối đẩy tăng chóng mặt.
Anh Nguyễn Đỗ Vinh ( nhân viên cấp dưới môi giới nhà đất ) cho biết, chỉ cách đây vài tháng, liền kề, biệt thự cao cấp dự án Kim Chung – Di Trạch được chào bán quanh mức 25-28 triệu đồng / mét vuông, không có khách hỏi mua. Thế nhưng, hiện tại giá cả đã tăng khoảng chừng 20 triệu đồng / mét vuông. Bảng giá bán hàng của đơn vị chức năng phân phối đang chào đường to nhất dự án 62-64 triệu đồng / mét vuông ; đường nhỏ 45-50 triệu đồng / mét vuông. Mức giá cao không bình thường nhất là trong toàn cảnh thị trường đang rất èo uột .
“ Việc thổi giá được bên phân phối diễn theo chiêu thức cũ đó là ra hàng “ nhỏ giọt ” để tạo sự khan hiếm ảo. Sau đó, cho người đặt mua rồi tăng giá bán. Tôi không hề tin được họ quảng cáo chỉ trong 1 giờ bán được mấy chục lô liền kề. Mấy thủ pháp này chỉ hoàn toàn có thể che mắt được người mua ít kinh nhiệm, còn với những nhà đầu tư chuyên nghiệp rất khó để giăng bẫy. Bởi, dự án Kim Chung – Di Trạch đang rất mập mờ do dự án chưa đủ pháp lý. Thậm chí, nhiều vị trí còn chưa làm xong hạ tầng đã kêu gọi vốn. ” – anh Vinh nghiên cứu và phân tích .
Theo khám phá của phóng viên báo chí Báo Tài nguyên và Môi trường tại những văn phòng nằm trong dự án, hiện dự án Kim Chung – Di Trạch đang được thanh toán giao dịch dưới 2 hình thức .
Nếu nhà đầu tư mua hàng từ đơn vị chức năng phân phối sẽ đặt cọc 200 triệu đồng / lô đất. Sau 7 ngày, người mua phải nộp đủ 50 % tiền đất. Nhân viên môi giới cam kết đến tháng 12, người mua hoàn toàn có thể ký hợp đồng mua và bán và nộp nốt 50 % số tiền còn lại .
Khi PV nhu yếu được xem những sách vở pháp lý cơ bản của dự án thì những nhân viên cấp dưới môi giới không phân phối được. Thậm chí, những tờ map quy hoạch chi tiết cụ thể những vị trí liền kề còn không có dấu của cơ quan chức năng cũng như xác nhận dự án đủ điều kiện kèm theo để bán hàng .
 |
|
Nhiều lô đất dự án Kim Chung – Di Trạch đang được chuyển nhượng ủy quyền theo hình thức lập vi bằng .
|
Hình thức thứ 2, những nhà đầu tư mua lại những ô đất đã ký thỏa thuận hợp tác góp vốn từ cách đây 10 năm. Theo trình làng của môi giới, người mua sẽ thanh toán giao dịch dưới hình thức lập vi bằng thỏa thuận hợp tác góp vốn. Sau đó, lên văn phòng chủ góp vốn đầu tư làm xác nhận việc chuyển nhượng ủy quyền thỏa thuận hợp tác này. Chi tiêu cho việc xác nhận này 50-55 triệu đồng, nộp cho phòng kinh doanh thương mại của chủ góp vốn đầu tư. Khoản tiền này không có sách vở xác nhận gì .
|
|
Văn bản xác nhận chuyển nhượng của Công ty CP Thương mại Xây dựng (Vietracimex – nay đổi tên thành WTO) cho khách hàng.
|
Đáng quan tâm, những nội dung trong thỏa thuận hợp tác góp vốn này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng tiếc cho người mua nhà. Đơn cử, chủ góp vốn đầu tư kêu gọi vốn góp để thực thi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho dự án ; người mua góp vốn không được hưởng lãi suất vay, không có thời hạn kết thúc thỏa thuận hợp tác góp vốn ; nếu người mua không liên tục triển khai thỏa thuận hợp tác sẽ mất 100 % số tiền đã góp …
Kèm theo thỏa thuận hợp tác này là một bản phụ lục quyền khai thác kinh doanh thương mại. Trong đó, vị trí ô đất được bộc lộ rõ nhưng nội dung về giá cả không đơn cử. Số tiền góp vốn sẽ được cấn trừ vào giá cả loại sản phẩm. Như vậy, nếu sau này chủ góp vốn đầu tư tăng giá bán, người mua sẽ phải nộp thêm rất nhiều tiền .
Chị Phạm Thị Oanh ( nhà đầu tư ) cho rằng, những lao lý cam kết trong thỏa thuận hợp tác chỉ có lợi cho chủ góp vốn đầu tư. Khách hàng không có bất kể quyền lợi và nghĩa vụ nào. Trong thỏa thuận hợp tác góp vốn 1,7 tỷ đồng / lô liền kề nhưng trên trong thực tiễn cách đây 10 năm, người mua đã phải bỏ ra số tiền chênh 3-5 tỷ đồng để mua lại suất góp vốn đầu tư này. Kèm theo đó, do chủ góp vốn đầu tư bán đất rẻ nên vào thời gian 2011 – 2012, khi thực thi xây thô, chủ góp vốn đầu tư đã tính giá xây thô 1,7 – 1,8 tỷ đồng. Với mức giá xây thô cao gấp đôi so với dự án bên cạnh, nhiều nhà đầu tư chết trớ trêu .
“ Dự án Kim Chung – Di Trạch đã từng được ví như nấm mồ chôn nhiều nhà đầu tư. Vì vậy, khi dự án tái khởi động và thực thi kêu gọi vốn, tôi thấy rất rủi ro đáng tiếc. Rủi ro tiên phong là những đơn vị chức năng phân phối “ thổi ” giá, giá cao không bình thường so với nhiều dự án bên cạnh. Rủi ro thứ 2, pháp lý dự án chưa đủ điều kiện kèm theo để bán hàng. Rủi ro thứ 3, là diện tích quy hoạnh giữa quy hoạch mới và cũ đang bị vênh, nhiều ô đất bị thiếu vắng diện tích quy hoạnh vài mét vuông. Nếu người mua mua và bán theo kiều tù mù này sẽ rất dễ mất tiền. Đây cũng là nguyên do vì sao tôi không dám bỏ tiền góp vốn đầu tư vào dự án này. ” – chị Oanh nghiên cứu và phân tích .
Vi bằng không có giá trị thực thi
Theo những công chứng viên, việc những nhà đầu tư đang chuyển nhượng ủy quyền thỏa thuận hợp tác góp vốn vào dự án Kim Chung – Di Trạch theo hình thức lập vi bằng thỏa thuận hợp tác là hình thức rất là rủi ro đáng tiếc .
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Tuấn – Công chứng viên văn phòng công chứng Đông Đô nghiên cứu và phân tích, thực chất của vi bằng là không có giá trị thực thi mà nó chỉ có giá trị chứng cứ. Nghĩa là, vi bằng lập ra chỉ làm chứng có việc mua và bán của bên A và bên B. Còn việc mua và bán giữa bên A và bên B có thành công xuất sắc hay không thì lại là việc khác .
“Nhiều người vẫn nhầm tưởng rằng khi đóng dấu của vi bằng là đã thực hiện xong một việc mua bán. Điều này hoàn toàn sai. Bản chất của việc người dân lập vi bằng khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn tại dự án Kim Chung – Di Trạch, sau đó được chủ đầu tư xác nhận thì đây chỉ được coi là chứng cứ chứ không phải là chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận góp vốn. Ngay trong vi bằng cũng ghi rất rõ là vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Nếu người dân không hiểu rõ được bản chất của vi bằng này mà vẫn tiếp tục giao dịch sẽ hết sức rủi ro.” – ông Tuấn nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Minh Phương ( Đoàn Luật sư TP TP.HN ) nhìn nhận, trên trong thực tiễn rất ít gặp trường hợp mua và bán theo hình thức này. Những dự án chưa đủ điều kiện kèm theo pháp lý để bán hàng thường tìm cách lách luật để kêu gọi vốn. Tại điều 54-55 của Luật Kinh doanh ( năm trước ) lao lý rất rõ một dự án đủ điều kiện kèm theo để bán hàng phải có sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc hoàn thành xong kiến thiết xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo quá trình dự án do Sở Xây dựng cấp. Thứ 2, phải có văn bản thông tin cho cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh và phải được vấn đáp bằng văn bản cho chủ góp vốn đầu tư là dự án đủ điều kiện kèm theo để bán hàng. Vì vậy, khi người dân mua đất tại những dự án cần phải kiểm tra kỹ những sách vở pháp lý này. Đừng vì tham doanh thu mà đẩy mình vào rủi ro đáng tiếc .
Một chỉ huy của Ủy Ban Nhân Dân huyện Hoài Đức xác nhận, dự án này mới có phê duyệt 1/500 và đồng ý chấp thuận kiểm soát và điều chỉnh chủ trương góp vốn đầu tư. Chủ góp vốn đầu tư sẽ phải làm tiếp rất nhiều những thủ tục pháp lý khác cho đến khi đủ kiện để bán hàng .
Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường sẽ liên tục update thông tin vấn đề .
