CÔNG TÁC QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Vấn đề pháp lý tiên phong mà một dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng cần chăm sóc đó là yếu tố về Quy hoạch xây dựng ” .
Quy hoạch xây dựng được pháp luật trước hết là ở Luật xây dựng năm trước. Đồng thời, ở những ngành, nghành và loại khu công trình khác nhau mà yếu tố quy hoạch lại được kiểm soát và điều chỉnh riêng không liên quan gì đến nhau cho tương thích, như : quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông vận tải vận tải đường bộ, thủy lợi, cảng biển, sây bay. v.v
Mọi dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng đều phải tuân thủ pháp luật về quy hoạch xây dựng. Vậy quy hoạch xây dựng là gì ?. Pháp luật nhu yếu, rằng buộc như thế nào so với những chủ đầu tư khi tiến hành một dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng ?. Trong video này, tôi không hề trao đổi hết .
Nhưng tổng quát nhất, bạn hoàn toàn có thể hiểu quy hoạch là sự dự kiến trong tương lại ( thường từ 20 năm trở lên ) của Cơ quan Nhà nước về việc xây dựng và định hình kiến trúc trong một khu vực đơn cử .
Ví dụ, trong khoanh vùng phạm vi cấp Q., huyện hoặc thành phố thường trực tỉnh, Nhà nước sẽ phân khu và dự trù những nội dung như xây dựng ở đâu, tỷ lệ xây dưng bao nhiêu, xây dựng những loại khu công trình gì, chiều cao, cấu trúc, quy mô kiến trúc như thế nào. v.v. Và khi đầu tư xây dựng trong khu vực đó thì khu công trình phải tương thích với quy hoạch đã có. Nếu không tương thích thì phải tìm cách kiểm soát và điều chỉnh, hoàn toàn có thể kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch trước hoặc kiểm soát và điều chỉnh lại quy mô dự án Bất Động Sản đầu tư. Quá trình đó, gọi là làm quy hoạch cho dự án Bất Động Sản đầu tư .
Có nhiều việc chủ đầu tư dự án cần chăm sóc khi làm quy hoạch nhưng quan trọng nhất vẫn 03 việc chính : lên trách nhiệm / thực thi khảo sát / và lên đồ án quy hoạch .
Nhiệm vụ là những nhu yếu được đặt ra trước khi thực thi việc lập quy hoạch. Khảo sát là việc xác lập thực trạng thực tiễn của khu vực cần lập quy hoạch, tránh việc lập quy hoạch không tương thích với thực tiễn, gây tiêu tốn lãng phí và tốn kém .
Đồ án quy hoạch là những nghiên cứu và phân tích nhìn nhận những chỉ tiêu đã đặt ra trước đó tại phần trách nhiệm ; cùng với đó là những map quy hoạch được lập theo những tỷ suất tương thích như ( 1/25. 000 ; 1/20. 000 ; 1/10. 000 ; 1.5.000 và 1.500 ). Ở đây bạn cần phân biệt rõ 02 việc tách biệt là : lập quy hoạch cho khu vực có dự án Bất Động Sản xây dựng và lập quy hoạch cho dự án Bất Động Sản .
Kết thúc của quy trình tiến độ này là việc Cơ quan Nhà nước có văn bản phê duyệt quy hoạch của Dự án, tạo địa thế căn cứ để Chủ đầu tư triển khai những thủ tục pháp lý tiếp theo .
CÁC THỦ THỦ TỤC ĐẦU TƯ
Vấn đề pháp lý thứ 2 cần chăm sóc là đầu tư. Đầu tư là việc bỏ tiền bỏ của ra để triển khai những hoạt động giải trí kinh doanh thương mại. Còn Pháp lý đầu tư là sự tuân thủ những nhu yếu rằng buộc của Nhà nước trong hoạt động giải trí đầu tư, được đơn cử thành Luật .
Bản chất pháp lý đầu tư là quy trình khai báo và xin cấp phép của Cơ quan Nhà nước ( theo thẩm quyền tương thích ) cho việc bỏ vốn quy mô lớn của Nhà đầu tư để thực thi hoạt động giải trí kinh doanh thương mại ( mà ở đây là việc thiết kế xây dựng ) .
Hiện nay có 03 còn đường thủ tục chính để xin cấp phép một dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng :
theo thủ tục lao lý tại Luật Đầu tư Công 2014 ( dành cho khối những CQNN thực thi đầu tư bằng vốn Chi tiêu hoặc có nguồn gốc từ Ngân sách chi tiêu )
theo thủ tục pháp luật tại Luật Đầu tư năm trước ( dành cho những cá thể tổ chức triển khai trong xã hội ) .
theo hình thức đầu tư Đối tác Công tư ( PPP ) ( là cho sự hợp tác giữa Nhà nước và những thành phần trong xã hội để cùng triển khai việc đầu tư ) .
Hiện nay những hoạt động giải trí đầu tư theo hình thức đối tác chiến lược công tư có lao lý nằm rải rác ở cả Luật Đầu tư năm trước và Luật đầu tư công năm trước. Tiến tới khi Luật đầu tư theo hình thức đối tác chiến lược công tư được phát hành, thì hiên chạy dọc pháp lý cho hoạt động giải trí này sẽ rõ ràng và tập trung chuyên sâu hơn .
Ở tiến trình này Chủ đầu tư cần chăm sóc đến trình tự thủ tục ĐK đầu tư ( những bước là gì, sách vở hồ sơ ra sao, CQNN nào tương quan, CQ nào quyết định hành động ), chăm sóc đến chủ trương khuyến mại đầu tư, tương hỗ đầu tư nếu có. Và tiến trình được coi là triển khai xong khi Nhà nước đồng ý được cho phép triển khai đầu tư theo nội dung khai báo. Tất nhiên quy trình triển khai hoàn toàn có thể phát sinh những yếu tố như kiểm soát và điều chỉnh, giãn, đổi khác nội dung đầu tư. v.v.
CÔNG TÁC PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI
Ba, Công tác giải phóng mặt phẳng ( đất đai ). Là một dự án Bất Động Sản đầu tự xây dựng, yếu tố đất đai là điều không hề tránh khỏi, trong đó quan trọng nhất là việc giải phóng mặt phẳng và xác lập quyền với diện tích quy hoạnh đất để tiến hành kiến thiết xây dựng .
Tùy từng loại dự án Bất Động Sản, loại khu công trình mà công tác làm việc pháp lý đất đai sẽ phát sinh tương ứng. Ví dụ, nếu dự án Bất Động Sản thuộc loại Nhà nước phải tịch thu thì thực thi việc tịch thu đất. Không được tịch thu thì phải thỏa thuận hợp tác về quyền sử dụng đất. Công tác bồi thường, tương hỗ tái định cư và quan trọng nhất việc thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính về đất đai, cùng sách vở xác lập quyền sử dụng với đất .
GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG
Giai đoạn này được phân thành 02 phần chính .
Một là những công tác làm việc sẵn sàng chuẩn bị cho những điều kiện kèm theo pháp lý để thực thi kiến thiết xây dựng. Có thể kể đến như :
Công tác thiên nhiên và môi trường, biểu lộ qua Báo cáo nhìn nhận tác động ảnh hưởng môi trường tự nhiên ( ĐTM ) .
Công tác lập và xin thẩm duyệt phong cách thiết kế phòng cháy chữa cháy cho khu công trình dự kiến xây dựng ( gọi chung là công tác làm việc phòng cháy chữa cháy ) .
Xin đấu nối điện, nước, viễn thông .
Công tác Khảo sát và phong cách thiết kế khu công trình ( 1, 2, 3 bước hoặc hơn tùy Dự án ) .
Lập dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng. Có thể nhiều người sẽ vướng mắc nhưng theo luật lập dự án Bất Động Sản đầu tư theo Luật đầu tư và lập dự án Bất Động Sản đầu tư xây dựng theo luật xây dựng là hai thủ tục pháp lý khác nhau .
Xin cấp xây dựng và những loại cấp phép khác có tương quan ( xin cấp phép chiều cao tĩnh không, thông thuyền, tần số, xả thải …
Công tác Bảo hiểm ( bảo hiểm khu công trình, thiết bị. v.v thường là những loại bảo hiểm bắt buộc trong nghành xây dựng ) .
Sau khi vừa đủ những bước sẵn sàng chuẩn bị nêu trên, thì dự án Bất Động Sản chuyển sang công tác làm việc đấu thầu, những gói thầu về thiết kế, tư vấn, giám sát, đáp ứng lắp ráp. v.v
Cuối cùng của quá trình tiến hành xây dựng là công tác làm việc nghiệm thu sát hoạch và thanh quyết toán ( hoàn toàn có thể là Hợp đồng, là khuôn khổ khu công trình, khu công trình hoặc của hàng loạt dự án Bất Động Sản ) .
Cấp độ nghiệm thu sát hoạch thì cũng hoàn toàn có thể chia thành Chủ đầu tư tự nghiệm thu thanh quyết toán hoặc cần có sự nghiệm thu sát hoạch của Cơ quan Nhà nước ( Hội động nghiệm thu sát hoạch những khu công trình xây dựng ) .
Nói chung những công tác làm việc vừa kể tên ở trên hoàn toàn có thể xảy ra một cách tuần tự, trước sau, hoặc hoàn toàn có thể xảy ra xen kẽ, đồng thời tùy từng trong thực tiễn của mỗi dự án Bất Động Sản đầu tư .
KHAI THÁC, SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH
Thời điểm này, việc khai thác quản lý và vận hành khu công trình xây dựng phụ thuộc vào lớn vào pháp lý chuyên ngành. Như đầu tư cầu cảng biển thì theo luật hàng hải, đầu tư trường bay thì theo luật hàng không, đường giao thông vận tải cầu, đường đi bộ thì theo luật giao thông vận tải v.v.
Đối với pháp lý đầu tư thì tùy từng nguồn vốn bắt đầu, mà ta cần chăm sóc đến quy trình xác lập quyền so với khu công trình xây dựng vừa hoàn thành xong .
Nếu là vốn tư nhân thì chủ sở hữu cần làm những thủ tục ĐK xác lập tư những chủ chiếm hữu .
Đối với vốn đầu tư công thì cơ quan có thẩm quyền sẽ việc điều chuyển cho 1 cơ quan / Doanh nghiệp nhà nước chịu nghĩa vụ và trách nhiệm sử dụng, quản lý và vận hành khái thác khu công trình .
Đối với vốn hợp tác công tư, thì tùy từng hình thức mà chủ đầu tư được quản lý và vận hành rồi chuyển giao hoặc ngược lại .
Lưu ý với mọi người là pháp lý phân biệt rõ hai từ : Chuyển giao sử dụng khi chủ đầu tư chuyển giao khu công trình cho Nhà nước ( thường là trong đầu tư PPP ). Còn điều chuyển là từ cơ quan nhà nước đến cơ quan / doanh nghiệp nhà nước ( thường là trong đầu tư công ) .
Kết thúc giai đoạn này thì quá trình đầu tư xây dựng một công trình được coi là hoàn thành.
