Trước khi quyết định hành động mua một nhà ở chung cư mini, người mua nên khám phá thật kỹ tính đúng mực của thông tin chào bán từ chủ góp vốn đầu tư. Nếu chủ góp vốn đầu tư cam kết khu công trình rất đầy đủ tính pháp lý thì nhu yếu họ phải chứng tỏ. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư đưa thông tin không đúng, dẫn đến việc người mua không được cấp sổ hồng thì tùy mức độ, người mua hoàn toàn có thể xem xét nhu yếu bảo vệ quyền hạn tại những cơ quan thực thi tố tụng .Từ năm 2011, cha mẹ chị Tân đã mua căn hộ chung cư cao cấp mini với giá gần 600 triệu đồng để cho con gái. Khổ nỗi, nhà ở chỉ vỏn vẹn có 17 mét vuông, trong khi theo pháp luật, diện tích quy hoạnh tối thiểu của căn chung cư mini phải từ 30 mét vuông mới phân phối được một trong những tiêu chuẩn được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu nhà tại ( sổ hồng ). Do đó, nhà ở đã qua tay nhiều gia chủ khác nhau nhưng thanh toán giao dịch chỉ là giấy viết tay giữa người mua và người bán trước sự ghi nhận của tổ trưởng tổ dân phố .
BỎ TIỀN MUA NHÀ, CHẲNG KHÁC TRẢ TIỀN THUÊ
Nét mặt đầy stress và lo âu với khoản nợ trả góp cho căn nhà mới mua, chị Lê Thanh Tân chỉ tay lên căn chung cư mini tại số 4/373 đường Hồng Hà rồi thở dài : “ Giá mà căn hộ cao cấp này được cấp sổ thì tôi đã xử lý xong mọi yếu tố ”. Nói là vậy nhưng chị cũng hiểu rằng điều “ giá mà ” ấy sẽ không hề trở thành hiện thực …
Chính vì vậy, suốt 10 năm qua, chị Tân sinh sống ở đây nhưng lại không được sở hữu hợp pháp tài sản của mình. “Đã có lúc gia đình xảy ra mâu thuẫn khi anh trai tôi ngày nào cũng đến dọa nạt, đòi chia tài sản của bố mẹ. Những tranh chấp kiểu này, ra đến phường, chính quyền cũng chỉ khuyên gia đình tự hòa giải. Chính tôi cũng chưa có hướng xử lý, bởi về mặt pháp lý, căn hộ không có sổ đứng tên tôi. Đến giờ, ở cũng khổ mà bán lại càng khó khăn. Nguồn cung căn hộ ngày càng lớn, người mua luôn vin vào việc chưa có sổ để ép giá rất thấp. Đường cùng, tôi đành cho thuê để tránh đối mặt căng thẳng với người nhà. Trong khi bản thân tôi thu nhập thấp và vẫn gánh trên vai khoản nợ lớn từ căn nhà mới đang mua trả góp”, chị Thanh Tân chia sẻ.
Trường hợp có nhà mà không được chiếm hữu như chị Tân là không hề hiếm gặp, nếu không nói là khá thông dụng. Tám năm trước, từ Quảng Ninh lên Thành Phố Hà Nội lập nghiệp, vợ chồng anh Thành đã bỏ ra khoảng chừng 700 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư cao cấp chung cư mini 30 mét vuông ở Q. TX Thanh Xuân. Qua tìm hiểu và khám phá, anh biết nhà ở không có sổ hồng riêng cho từng căn mà phải dùng chung sổ hồng của cả tòa nhà. Nhưng với năng lực kinh tế tài chính hạn hẹp và đang có con nhỏ, nên lúc đó, lựa chọn mua chung cư mini ở nội đô, theo vợ chồng anh là giải pháp hài hòa và hợp lý nhất .Đến nay, vướng mắc phát sinh khi mẹ anh ở quê đang ốm nặng, cần tiền để giàn trải viện phí và muốn anh chuyển về quê sinh sống bởi hiện giờ anh chị cũng đang không có việc làm không thay đổi. Tuy nhiên, khó chồng lên khó khi anh rao mãi nhưng vẫn chưa thể chuyển nhượng ủy quyền được căn hộ chung cư cao cấp mini này. Muốn mang thế chấp ngân hàng ngân hàng nhà nước cũng không được. Lý do là vì căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Một bên, viện phí thúc ép, một bên khó tìm người mua, nhiều lúc, anh tâm lý và thấy hụt hẫng : giá như lúc trước cố gắng nỗ lực xoay xở mua hẳn căn hộ cao cấp rất đầy đủ pháp lý thì nay không rơi vào bế tắc .
Bàn về các trường hợp trên, anh Minh Chiến, một môi giới hoạt động tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà Nội phân tích: “Đối với chung cư mini, có ưu điểm là được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ nội thất cơ bản, giúp người mua có thể dọn vào ở ngay, không phải chờ đợi thiết kế thi công hay sửa sang quá nhiều. Mặt khác, chung cư mini thường được rao bán khi đã hoàn thiện nên việc giao dịch nhanh chóng. Đặc biệt, giá bán cũng vừa phải nên hấp dẫn người mua, nhất là những người ngoại tỉnh đến Hà Nội học tập, sinh sống hoặc những gia đình trẻ, những người có thu nhập thấp… Tuy nhiên, hiện nay do dịch bệnh diễn biến phức tạp nên thị trường tương đối trầm lắng. Cả đất thổ cư hay chung cư thương mại, đều giao dịch khá chậm, chung cư mini giờ lại càng khó bán.
Anh Chiến cũng cho biết thêm tại nhiều tòa chung cư mini, khi thiết kế xây dựng, chủ góp vốn đầu tư đã “ biến hóa ” chúng dưới dạng khu công trình nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá thể ( thường là chủ góp vốn đầu tư ). Do đó, quyền lợi và nghĩa vụ của người mua khó được bảo vệ trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Việc sang nhượng, thế chấp ngân hàng cũng không thuận tiện. “ Hiện nay, số lượng sổ được cấp cho chung cư mini chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều đó cho thấy hầu hết những người mua chung cư mini, tuy bỏ tiền ra mua nhưng chẳng khác gì trả tiền thuê nhà dài hạn ”, anh Chiến đánh giá và nhận định .
CHỦ ĐẦU TƯ VI PHẠM, NGƯỜI MUA NHÀ GÁNH HẬU QUẢ
Về pháp lý tương quan đến chung cư mini, khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015 / CP lao lý : “ Đối với nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau được thiết kế xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được phong cách thiết kế, kiến thiết xây dựng có từ hai căn hộ cao cấp trở lên theo kiểu khép kín ( có phòng ở riêng, khu nhà bếp riêng, Tolet, phòng tắm riêng ), có diện tích quy hoạnh sàn tối thiểu mỗi căn hộ cao cấp từ 30 mét vuông trở lên và nhà ở này phân phối những điều kiện kèm theo về nhà chung cư lao lý tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy ghi nhận so với từng căn hộ cao cấp trong nhà ở đó .
Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Thế nhưng trên trong thực tiễn, rất ít chung cư mini cung ứng được những tiêu chuẩn trên. Tại không ít địa phương, nhiều tổ chức triển khai, cá thể đã tận dụng sự buông lỏng quản trị của chính quyền sở tại, đã lách luật, thiết kế xây dựng tràn ngập những chung cư “ hộp diêm ” không đúng với pháp luật. Chính việc nở rộ loại nhà chung cư mini này đã làm tăng áp lực đè nén lên mạng lưới hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác làm việc chỉnh trang đô thị. Những dự án Bất Động Sản được hình thành bởi chủ góp vốn đầu tư làm ăn không tử tế thì chắc như đinh sẽ gặp nhiều rủi ro đáng tiếc về pháp lý. Tất yếu người mua cũng phải đối lập với khó khăn vất vả trong việc sở hữu loại gia tài này .Theo LS. Mai Tiến Hiếu, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, có những chung cư mini không hề cấp sổ hồng được vì diện tích quy hoạnh thiết kế xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích quy hoạnh tối thiểu theo pháp luật và những điều kiện kèm theo chi tiết cụ thể khác theo Luật Nhà ở hiện hành. Thực tế, Ủy Ban Nhân Dân mỗi tỉnh đều có lao lý về diện tích quy hoạnh tối thiểu so với một căn chung cư. Người mua cần lấy đó làm địa thế căn cứ để biết nhà ở định mua có đủ điều kiện kèm theo được nhận sổ hay không. Ví dụ, đất nền hay chung cư lao lý về diện tích quy hoạnh tối thiểu là bao nhiêu và tùy địa phương sẽ có thêm pháp luật riêng về diện tích quy hoạnh tối thiểu theo định kỳ. Chúng ta cần theo dõi và update. Đây là địa thế căn cứ để cấp sổ – hình thành nên một căn nhà có giá trị pháp lý đúng nghĩa .Ngoài ra, việc không được cấp sổ hồng còn hoàn toàn có thể bắt nguồn từ nguyên do : chủ góp vốn đầu tư nợ thuế, nợ nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính. Khi chủ góp vốn đầu tư chưa triển khai xong những nghĩa vụ và trách nhiệm này với cơ quan nhà nước thì sổ hồng chung cư mini vẫn bị “ treo lơ lửng ”. Hoặc không loại trừ trường hợp, những chủ góp vốn đầu tư muốn tăng doanh thu nên thiết kế xây dựng sai giấy phép, lỗi phổ cập là vượt tầng. Khi kiến thiết xây dựng sai phép thì cả tòa nhà sẽ không hề tách sổ hồng cho từng căn do việc giải quyết và xử lý hậu quả pháp lý của thiết kế xây dựng sai phép là vô cùng phức tạp và lê dài. “ Thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp chủ góp vốn đầu tư vi phạm những lao lý pháp lý nhưng người mua nhà là người gánh hậu quả. Đây đang là yếu tố rất chưa ổn ”, Luật sư Hiếu nhấn mạnh vấn đề.
