Tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí điện tử Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Việt Nam (VIRES) vừa tổ chức, TS Cấn Văn Lực – chuyên gia, Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – khẳng định (BĐS) du lịch – nghỉ dưỡng đã phát triển từ lâu nhưng khung pháp lý cho thị trường này vẫn có nhiều vướng mắc.
Cản trở sự phát triển
tiến sỹ Ông Cấn Văn Lực nêu vướng mắc chính đó là khái niệm BĐS Nhà Đất du lịch – nghỉ ngơi vẫn chưa được nêu đơn cử trong những văn bản pháp lý ngành kiến thiết xây dựng và kinh doanh thương mại Bất Động Sản Nhà Đất, vì thế vẫn chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng để những chủ góp vốn đầu tư địa thế căn cứ khuynh hướng tăng trưởng không thay đổi, vững chắc .
Cùng với đó, lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau chủ yếu liên quan BĐS nhà ở, vì vậy rất dễ dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm BĐS du lịch như condotel (căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng). Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng cũng như xử lý nợ xấu liên quan.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, quản trị Công ty Luật SBLaw, có trường hợp địa phương xác lập đây là mô hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị chức năng ở, dẫn đến gây lúng túng trong quy trình thực thi của cả chủ góp vốn đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền sở tại địa phương. Ví dụ tại Khánh Hòa, Phú Quốc ( Kiên Giang ), Bình Thuận, Vũng Tàu ( Bà Rịa – Vũng Tàu ) … có thực trạng một số ít dự án Bất Động Sản dù đã triển khai xong, được nghiệm thu sát hoạch về phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu khu công trình .” Chính sự thiếu đồng nhất trong thực thi chủ trương, sự chậm trễ của những cơ quan chức năng về triển khai cấp giấy ghi nhận cho những người mua mua BĐS Nhà Đất kiến thiết xây dựng trên khoanh vùng phạm vi đất ở tại nông thôn ( đất ở không hình thành đơn vị chức năng ở ) đã gây nhiều bức xúc cho nhà đầu tư, người mua ” – luật sư Nguyễn Thanh Hà nghiên cứu và phân tích .
Tháo điểm nghẽn pháp lý
Tại hội thảo chiến lược góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi những nghị định pháp luật cụ thể thi hành Luật Đất đai do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Nước Ta ( VCCI ) phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức triển khai mới gần đây, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế – Tổng cục Đất đai, cho biết lao lý về cấp ” sổ hồng ” cho những khu công trình Bất Động Sản Nhà Đất nghỉ ngơi đã được bổ trợ trong dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Đất đai lần này .Theo đó, lao lý những chủ sở hữu khách sạn, condotel, officetel, khu công trình khác ship hàng mục tiêu lưu trú, du lịch … được cấp ” sổ hồng ” phải phân phối đủ điều kiện kèm theo của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Các địa phương sẽ thẩm định tính pháp lý của dự án Bất Động Sản trước khi cấp ” sổ hồng “. Khi có ” sổ hồng “, chủ sở hữu có quyền thanh toán giao dịch, sang tên thông thường như những mô hình BĐS Nhà Đất nhà ở khác .Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngành du lịch hồi sinh dù tạo ra thời cơ cho Bất Động Sản Nhà Đất du lịch – nghỉ ngơi tăng trưởng trở lại đến mấy nhưng nếu không có khung pháp lý hoàn hảo, không gỡ được những điểm nghẽn đang có thì không hề gọi vốn từ những nhà đầu tư thứ cấp. Chúng ta cần phải can đảm và mạnh mẽ hơn trong việc biến hóa tư duy, mà mở màn từ những nhà quản trị .Còn ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng VIRES, cho rằng nếu cấp ” sổ hồng ” cho những dự án Bất Động Sản đã triển khai xong, được nghiệm thu sát hoạch, sẽ bảo vệ được quyền lợi và nghĩa vụ của những bên là chính quyền sở tại địa phương, chủ góp vốn đầu tư, người mua ( nhà đầu tư thứ cấp ). Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền sở tại, doanh nghiệp và quyền lợi và nghĩa vụ của người mua, đặc biệt quan trọng vừa thông nòng được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng rủi ro tiềm ẩn gây không ổn định trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông người mua .
Nếu condotel được cấp “sổ hồng” sẽ góp phần rất lớn trong việc phát triển thị trường nghỉ dưỡng. Ảnh: SƠN NHUNG
Ba vướng mắc
Hai năm qua, Thương Hội Bất Động Sản Nhà Đất TP TP HCM ( HoREA ) đã gửi nhiều văn bản đề xuất Chính phủ, những bộ, ngành sớm hoàn thành xong khuôn khổ pháp lý để cấp giấy ghi nhận cho căn hộ du lịch và những khu công trình kiến thiết xây dựng trong dự án Bất Động Sản kinh doanh thương mại BĐS Nhà Đất không phải dự án Bất Động Sản nhà ở .Theo ông Lê Hoàng Châu, quản trị HoREA, hiện cả nước có khoảng chừng 82.900 condotel, phần đông nằm trong những tòa nhà cao tầng liền kề thuộc những khu du lịch – nghỉ ngơi, sử dụng quỹ đất là ” đất thương mại – dịch vụ “, theo pháp luật có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt quan trọng tối đa không quá 70 năm. Tuy nhiên, chỉ dự án Bất Động Sản nhà căn hộ cao cấp mới có địa thế căn cứ pháp lý kiểm soát và điều chỉnh tương đối không thiếu và khá ngặt nghèo, trải qua những lao lý của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất .Đối với condotel, còn thiếu những pháp luật pháp lý kiểm soát và điều chỉnh, nên chưa thể giải quyết và xử lý được 3 vướng mắc : Chưa có địa thế căn cứ pháp lý để xác lập phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp ” sổ hồng ” cho chủ sở hữu condotel ; chưa có địa thế căn cứ pháp lý để xác lập nghĩa vụ và trách nhiệm bảo dưỡng, kinh phí đầu tư bảo dưỡng, quản trị sử dụng kinh phí đầu tư bảo dưỡng phần sở hữu chung của chủ sở hữu ; chưa có pháp luật về chính sách quản trị quản lý và vận hành tòa nhà khi đưa dự condotel vào khai thác kinh doanh thương mại .
Đồng tình, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng ngoài việc condotel ở các dự án nghỉ dưỡng, thương mại – dịch vụ còn có dạng căn hộ chung cư. Vì vậy, khi cấp chứng nhận cho condotel, cơ quan nhà nước, chủ đầu tư nên phân định rõ tiêu chí, xác lập quyền cũng như lợi ích của các bên sở hữu loại hình khác nhau trong một dự án, một khu vực. Ví dụ khu vực nào của người sở hữu lâu dài, khu vực nào của sở hữu có thời hạn. Trong khu vực chung thì phần nào sở hữu chung – riêng. Cần chi tiết hóa loại hình này để tránh tranh chấp rắc rối, nhập nhằng quyền lợi cho các bên về sau.
Bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp
tiến sỹ Nguyễn Văn Đính, Phó quản trị Thương Hội BĐS Nhà Đất Nước Ta, cho rằng trong thời gian ngắn, cần nghiên cứu và điều tra phát hành những lao lý bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp có những sách vở có giá trị khẳng định chắc chắn quyền quyết định hành động so với Bất Động Sản Nhà Đất du lịch – nghỉ ngơi mà họ góp vốn đầu tư .Những sách vở đó hoàn toàn có thể là chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng, thế chấp ngân hàng … mà những cơ quan, tổ chức triển khai tương quan thừa nhận. Nói cách khác, chính là gia tài của nhà đầu tư được pháp lý bảo vệ .
