Luật sư Kiều Anh Vũ cho rằng thực tiễn tồn tại của officetel và các giao dịch liên quan đến officetel đã và đang đặt ra nhiều vướng mắc pháp lý.
Trong những năm gần đây, thị trường tại Nước Ta đã tận mắt chứng kiến sự sinh ra của nhiều mô hình mới, trong đó có “ officetel ” – một mô hình có công dụng văn phòng phối hợp lưu trú .Thực tế đó yên cầu phải thiết kế xây dựng khung pháp lý để kiểm soát và điều chỉnh so với mô hình này để bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp của những chủ thể có tương quan cũng như bảo vệ sự quản trị, điều tiết tương thích của Nhà nước để thị trường tăng trưởng lành mạnh .Do vậy, phóng viên báo chí Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với Luật sư Kiều Anh Vũ, Giám đốc điều hành quản lý Công ty KAV Lawyers để làm rõ hơn yếu tố này .
Luật sư Kiều Anh Vũ
– Nếu để định danh, theo quan điểm của ông, officetel là loại hình gì?
- LS Kiều Anh Vũ: Officetel có thể được hiểu là một loại hình “lai” giữa “office” (văn phòng) và “hotel” (khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch), là “mô hình căn hộ đa chức năng, có thể hiểu là văn phòng làm việc (office) và vừa có thể nghỉ ngơi – cư trú qua đêm (hotel)”.
Dù hoàn toàn có thể có nhiều tên gọi khác nhau nhưng hoàn toàn có thể thấy rằng officetel là một loại có đặc trưng riêng, tích hợp hai tính năng là vừa làm văn phòng và vừa để ở. Do vậy, hoàn toàn có thể định nghĩa officetel là văn phòng phối hợp lưu trú, là một mô hình đa tính năng, vừa dùng làm văn phòng và vừa dùng để lưu trú .Với định nghĩa trên, rất rõ ràng rằng officetel không phải là nhà ở. Tuy vậy, khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm năm trước cũng có pháp luật về nhà căn hộ cao cấp được thiết kế xây dựng có mục tiêu sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại : “ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ cao cấp, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần chiếm hữu chung và mạng lưới hệ thống khu công trình hạ tầng sử dụng chung cho những hộ mái ấm gia đình, cá thể, tổ chức triển khai, gồm có nhà căn hộ chung cư cao cấp được thiết kế xây dựng với mục tiêu để ở và nhà căn hộ cao cấp được kiến thiết xây dựng có mục tiêu sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại ” .Như vậy, officetel không phải là nhà tại, không phải là căn hộ chung cư cao cấp nhà ở nhưng hoàn toàn có thể thuộc nhà nhà ở có mục tiêu sử dụng hỗn hợp .
Mô hình officetel đang còn nhiều khoảng trống pháp lý– Để thực thi mục tiêu kinh doanh thương mại, người thuê, người mua officetel luôn chăm sóc đến việc có được ĐK trụ sở chính của doanh nghiệp tại khu vực của officetel hay không ?
- LS Kiều Anh Vũ:Officetel là văn phòng, cụ thể là văn phòng kết hợp lưu trú, không phải là căn hộ chung cư. Do vậy, việc sử dụng địa chỉ của officetel để đăng ký kinh doanh, đăng ký làm trụ sở chính của doanh nghiệp là không bị cấm, tức là được phép thực hiện.
Officetel cũng trọn vẹn thỏa mãn nhu cầu lao lý tại Điều 43 Luật Doanh nghiệp năm năm trước để hoàn toàn có thể ĐK làm trụ sở chính của doanh nghiệp, thậm chí còn là Trụ sở, văn phòng đại diện thay mặt hay khu vực kinh doanh thương mại .Tuy vậy, trên trong thực tiễn, hồ sơ ĐK doanh nghiệp có sử dụng địa chỉ của officetel để làm trụ sở chính thường có nhu yếu phức tạp hơn so với những doanh nghiệp khác .Cụ thể, nếu doanh nghiệp ĐK địa chỉ trụ sở chính tại officetel hoặc khu TT thương mại thì cơ quan ĐK kinh doanh thương mại thường nhu yếu người ĐK doanh nghiệp phân phối thêm những sách vở chứng tỏ địa chỉ ĐK của doanh nghiệp là địa chỉ được kinh doanh thương mại theo dự án Bất Động Sản đã được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền .Điều này cũng tạo ra chưa ổn, bất bình đẳng cho người ĐK doanh nghiệp khi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp tại officetel .Vì vừa có tính năng văn phòng và lại vừa có tính năng để ở nên việc xác lập mục tiêu sử dụng đất của officetel là đất ở hay đất sản xuất, kinh doanh thương mại phi nông nghiệp cũng là yếu tố không thuận tiện .– Luật Đất đai hiện hành không có pháp luật riêng về mục tiêu sử dụng đất riêng không liên quan gì đến nhau cho mô hình như officetel. Quan điểm của ông về yếu tố này như thế nào ?
- LS Kiều Anh Vũ: Trên thực tế, officetel thường không được xây dựng riêng biệt trên một thửa đất mà thường được xây dựng trong các dự án có officetel, dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.
Trong những dự án Bất Động Sản đó, có nhiều khu công trình, khuôn khổ với mục tiêu sử dụng đất khác nhau. Khi đó, việc xác lập mục tiêu sử dụng đất của dự án Bất Động Sản theo mục tiêu của khu công trình, khuôn khổ nào cũng là yếu tố chưa được lao lý rõ .Theo Thương Hội thành phố Hồ Chí Minh ( HoREA ), “ cùng là mô hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà căn hộ chung cư cao cấp thì được công nhận quyền sử dụng đất ở không thay đổi, vĩnh viễn ; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án Bất Động Sản cụm nhà ở ( có từ 2 tòa nhà trở lên ), thậm chí còn có cùng khối đế của hàng loạt dự án Bất Động Sản, thì vẫn phải vận dụng chính sách sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất “ thương mại, dịch vụ ”, được giao đất có thời hạn, và chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản nộp tiền thuê đất 50 năm ( hoặc 70 năm ) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở ” .
Chưa đầy đủ các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất của officetelMặc dù vừa mới qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành Công văn số 703 / BTNMT-TCQLĐĐ về việc hướng dẫn chính sách sử dụng đất và việc ghi nhận quyền sở hữu khu công trình thiết kế xây dựng không phải nhà tại, có đề cập đến officetel nhưng nội dung của công văn này vẫn chưa hướng dẫn rõ so với officetel và vẫn chưa không thiếu những nội dung tương quan đến chính sách sử dụng đất của officetel .Theo công văn này, việc sử dụng đất vào mục tiêu kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Điều đó hoàn toàn có thể hiểu rằng officetel với tính năng làm văn phòng, kinh doanh thương mại thì được xác lập theo mục tiêu sử dụng đất là kinh doanh thương mại, thương mại, dịch vụ .Việc xác lập mục tiêu sử dụng đất sẽ tác động ảnh hưởng đến việc xác lập thời hạn sử dụng đất. Do đó, khi góp vốn đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng ủy quyền so với officetel, những chủ thể trong thanh toán giao dịch cũng cần phải xác lập rõ thời hạn sử dụng đất còn lại của officetel được thanh toán giao dịch .Như vậy, theo ý thức của Công văn số 703 / BTNMT-TCQLĐĐ, thời hạn sử dụng đất của officetel là có thời hạn chứ không phải không thay đổi, lâu bền hơn như đất ở . – Như vậy, việc thực thi cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và gia tài so với những dự án Bất Động Sản này sẽ rất chưa ổn, thưa ông ?
- LS Kiều Anh Vũ: Do việc xác định mục đích sử dụng đất của officetel vẫn chưa rõ ràng như phân tích nêu trên nên việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án có officetel vẫn còn nhiều bất cập.
Hiện nay, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án về officetel và dự án có officetel.
Trường hợp officetel nằm trong những dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà căn hộ cao cấp thì hoàn toàn có thể vận dụng những lao lý về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất so với nhà căn hộ cao cấp theo pháp luật của Luật Đất đai ; pháp luật đơn cử tại Điều 49 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP ngày 15/5/2014 của nhà nước hướng dẫn thi hành Luật Đất đai .Như vậy, so với dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng nhà căn hộ chung cư cao cấp có mục tiêu hỗn hợp, trong đó có officetel thì chủ góp vốn đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất so với ( hàng loạt ) nhà nhà ở .Ngoài ra, theo pháp luật tại khoản 4 Điều 32 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP ( đã được sửa đổi, bổ trợ theo Nghị định 01/2017 / NĐ-CP ), nếu officetel được phong cách thiết kế, kiến thiết xây dựng dưới dạng một khuôn khổ khu công trình trong dự án Bất Động Sản có nhiều khuôn khổ khu công trình thì hoàn toàn có thể được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất nếu chủ góp vốn đầu tư có nhu yếu và có đủ điều kiện kèm theo .– Mặc dù còn nhiều quan điểm khác nhau về officetel nhưng không hề phủ nhận rằng officetel là một loại đã và đang sống sót và được thanh toán giao dịch trên thực tiễn, ông có quan tâm gì so với người mua không ?
- LS Kiều Anh Vũ: Đối với nhà đầu tư, người mua, nhận chuyển nhượng officetel, hiện nay vẫn còn thiếu những quy định cụ thể để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Họ có được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất hay giấy ghi nhận quyền sở hữu khu công trình thiết kế xây dựng hay không vẫn chưa được lao lý rõ .Vừa qua, Công văn số 703 / BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14.2.2020 của Bộ Tài nguyên và môi trường tự nhiên nêu rõ, người nhận chuyển nhượng ủy quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu khu công trình kiến thiết xây dựng nhưng nội dung hướng dẫn chỉ đề cập đến “ dự án Bất Động Sản có khu công trình nhà ở du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng du lịch ”, không nêu rõ về officetel .Tuy vậy, cũng hoàn toàn có thể vận dụng tựa như cho officetel về việc cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu khu công trình thiết kế xây dựng như căn hộ chung cư cao cấp du lịch ( condotel ), biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang du lịch cho người nhận chuyển nhượng ủy quyền .Trường hợp officetel thuộc dự án Bất Động Sản có nhiều khuôn khổ khu công trình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho từng khuôn khổ khu công trình ; hoặc từng phần diện tích quy hoạnh của khuôn khổ khu công trình đó thì theo hướng dẫn tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 33/2017 / TT-BTNMT ngày 29.9.2017 của Bộ Tài nguyên và thiên nhiên và môi trường, bên nhận chuyển nhượng ủy quyền vẫn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển chiếm hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .Mặc dù chưa được lao lý rõ ràng nhưng với những lao lý trên, hoàn toàn có thể hiểu rằng người mua, nhận chuyển nhượng ủy quyền officetel vẫn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu khu công trình thiết kế xây dựng hoặc Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .Tuy vậy, việc cấp những loại Giấy ghi nhận này cho officetel là điều không hề thuận tiện vì khung pháp lý vẫn chưa thật sự triển khai xong, dẫn đến cách hiểu và triển khai của cá thể, tổ chức triển khai có thẩm quyền không được đồng nhất .Thậm chí, tại TP. Hồ Chí Minh, cơ quan có thẩm quyền đã nhu yếu dừng cấp phép những dự án Bất Động Sản officetel từ ngày 10.4.2018 .– Ông có cho rằng cần phải kiến thiết xây dựng một Nghị định riêng về officetel ?
- LS Kiều Anh Vũ: Thực tiễn tồn tại của officetel và các giao dịch liên quan đến officetel đã và đang đặt ra nhiều vướng mắc pháp lý.
Chẳng hạn như, nếu thừa nhận officetel là loại có tính năng lưu trú thì có số lượng giới hạn thời hạn lưu trú hay không. Chỉ được lưu trú thời gian ngắn tại officetel hay được cư trú sinh sống tiếp tục, không thay đổi, không có thời hạn ( thường trú ) ? Nếu chỉ được cư trú thời gian ngắn thì thời gian ngắn là bao lâu, phải chăng là tương ứng với thời hạn của dự án Bất Động Sản ? Cá nhân cư trú tại officetel có được ĐK tạm trú, thường trú tại officetel hay không ?Tôi cho rằng đã công nhận officetel có công dụng lưu trú, cư trú thì cá thể được quyền sinh sống, cư trú không thay đổi, tiếp tục và phải được ĐK tạm trú, thường trú theo lao lý .Tất nhiên, do officetel thường có diện tích quy hoạnh nhỏ thì tùy theo diện tích quy hoạnh, hoàn toàn có thể pháp luật số lượng giới hạn số lượng cá thể được phép ĐK cư trú không thay đổi, liên tục tại officetel .Ngoài ra, quy chuẩn kỹ thuật, những điều kiện kèm theo đơn cử trong việc nghiệm thu sát hoạch, đưa officetel vào sử dụng vẫn chưa được phát hành, chưa pháp luật đơn cử .Hiện nay, chỉ mới có tiêu chuẩn TCVN 12871 : 2020 Văn phòng kết hợp lưu trú – nhu yếu chung về phong cách thiết kế, chưa có quy chuẩn kỹ thuật. Tôi nghĩ rằng sẽ cần có một quy chuẩn, điều kiện kèm theo riêng về officetel .Officetel là một mẫu sản phẩm của thị trường , là một nhu yếu có thật và là một thực tiễn hiện hữu trong đời sống xã hội. Do vậy, pháp lý không hề phủ nhận nó mà cần phải tạo ra một khung pháp lý tương thích để tạo điều kiện kèm theo cho sự tăng trưởng của officetel ( cũng như của những mô hình khác ), tương thích với yên cầu của đời sống .
Mặc dù các cơ quan có thẩm quyền đều đã nhận thấy cần có một khung pháp lý cho officetel nhưng với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc xây dựng Nghị định về quản lý, vận hành officetel là chưa đủ.
Ngoài Nghị định này, vẫn cần phải sửa đổi, bổ sung nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan, trong đó có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh , Luật Nhà ở,…
Trong thời hạn chưa thể sửa đổi những văn bản luật, những cơ quan có thẩm quyền cần sớm thiết kế xây dựng và phát hành Nghị định về officetel như Bộ Xây dựng đang yêu cầu .– Xin cảm ơn ông .Nguồn : https://1thegioi.vn/luat-su-kieu-anh-vu-officetel-hang-loat-vuong-mac-phap-ly-160130.html
