Theo lao lý khung giá đất vận dụng trong thời hạn 5 năm, khi giá đất dịch chuyển quá 20 %, thì kiểm soát và điều chỉnh, không có dịch chuyển thì thôi thay vì biến hóa hằng năm như trước gây mất thời hạn .Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên do khiến khiếu kiện đất đai ngày càng tăng trong thời hạn qua, tương quan đến yếu tố đến bù giải phóng mặt phẳng .Trong toàn cảnh hoạt động giải trí theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra yếu tố trục lợi, tham nhũng đất đai. Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước .
Hiện nay tồn tại 2 loại giá đất: do nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 – 40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên việc giao đất và cho thuê đất lúc bấy giờ vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với thông số, được gọi là thông số kiểm soát và điều chỉnh theo thị trường. Nhưng thông số ở tổng thể những tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 – 2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước .Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên trong thực tiễn chỉ bằng khoảng chừng 30 – 70 % giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng so với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30 % giá đất thị trường .Nhà nước pháp luật khung giá đất, nhằm mục đích mục tiêu quản trị giá đất trên hàng loạt thị trường ; làm địa thế căn cứ để đưa ra bảng giá đất của những địa phương ; xác lập nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến đất đai. Khung giá đất buộc những địa phương tuân thủ, không được pháp luật ngoài khung .Thưa ông, việc sống sót khung giá đất, bảng giá đất như lúc bấy giờ đang tạo ra hàng loạt chưa ổn, thậm chí còn bất công. Xin ông nghiên cứu và phân tích rõ hơn những hệ lụy của việc này ?Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Giám đốc SBLAW Thành phồ Hồ Chí Minh
Thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động.Với việc bỏ khung giá đất, theo ông điều này có ý nghĩa như thế nào? Việc này mang lại lợi ích gì cho Nhà nước, doanh nghiệp, người dân?
Bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không vận dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa. Thay vào đó, trước khi phát hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ địa thế căn cứ vào những nguyên tắc, những phương pháp định giá đất, những quy chuẩn và giá đất, sự dịch chuyển về giá đất thực tiễn trên thị trường để kiến thiết xây dựng ra bảng giá đất .
Sau khi kiến thiết xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi trải qua ( trước kia khi kiến thiết xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để phát hành ) .
Nếu như trước đây việc phát hành bảng giá được sẽ được kiến thiết xây dựng theo định kỳ là 5 năm một lần và sẽ được công bố vào thời gian ngày 1.1 của đầu mỗi kỳ của bảng giá đất .
Tuy nhiên đển hoàn toàn có thể update giá đất theo kịp với sự dịch chuyển của thị trường bảng giá đất theo dự thảo sửa đổi sẽ được thiết kế xây dựng theo định kỳ hàng năm và ngoài những trong thời hạn đang triển khai bảng giá đất đã được công khai minh bạch mà trên thị trường về đất đai có sự dịch chuyển về giá đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn có thẩm quyền kiểm soát và điều chỉnh lại bảng giá đất sao cho tương thích với giá đất trên thị trường .
Việc bỏ khung giá đất có những điểm tích cực. Đối với phía nhà nước giúp hạn chế việc mua và bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế. Theo pháp luật tại Thông tư số 92/2015 / TT-BTC và Nghị định số 10/2020 / NĐ-CP pháp luật về nghĩa vụ và trách nhiệm thuế mà những cá thể, tổ chức triển khai phải nộp khi triển khai việc chuyển nhượng ủy quyền đất đai .
Trong đấy có pháp luật về việc trường hợp giá trên hợp đồng mà những bên đã thỏa thuận hợp tác thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã pháp luật thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh pháp luật để làm địa thế căn cứ tính thuế cho những cá thể, tổ chức triển khai .
Đối với doanh nghiệp thì hoàn toàn có thể đẩy nhanh quá trình thực thi những dự án Bất Động Sản. Như đã nghiên cứu và phân tích ở trên thì giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường dẫn đến thực trạng rất khó hoàn toàn có thể tịch thu đất vì sự phản đối của dân cư không chấp thuận đồng ý với giải pháp bồi thường của Nhà nước. Đồng thời những khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp được giảm bớt .
Tuy nhiên, ông có nghĩ rằng bỏ khung giá đất cũng có thể khiến giá bồi thường và các chi phí khác tăng lên, dẫn đến giá nhà tăng theo?
Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất thì cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt. Như đã phân tích ở trên, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên. Điều này dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên.
Đối với một số ít những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư về thiết kế xây dựng nhà thì khi ngân sách tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án Bất Động Sản cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Hơn nữa việc bỏ khung giá đất, xác lập theo giá thị trường thì khi người dân hay thậm chí còn là những tổ chức triển khai, nhà đầu tư khi thực thi những thủ tục quy đổi mục tiêu sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao .
Thưa ông, bỏ khung giá đất, việc định giá đất sẽ được xây dựng cơ chế, phương pháp theo nguyên tắc thị trường. Cơ chế, phương pháp này cần được thực hiện như thế nào để đảm bảo giá đất được công khai, minh bạch, sát với giá thị trường, không còn tồn tại 2 giá đất như hiện nay?
Hiện tại, việc định giá đất đơn cử vận dụng theo giải pháp thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất và 4 chiêu thức so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên những giải pháp đang có sự chênh lệch về hiệu quả, đặc biệt quan trọng so với những loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang góp vốn đầu tư, tăng trưởng hạ tầng .
Thực trạng này diễn ra đa phần là do thiếu những yêu tố về thông tin cho những công tác làm việc về định giá đất. Chính vì thế để việc thực thi được hiệu chính sách phương pháp định giá theo nguyên tắc thì trường thì cần kiến thiết xây dựng mạng lưới hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất trên cơ sở vào cuộc của chính phủ nước nhà địa phương, tổ chức triển khai tư vấn độc lập trong việc tổ chức triển khai tìm hiểu, khảo sát giá đất phổ cập trên thị trường và kiến thiết xây dựng cơ sở tài liệu về giá đất
Nhà nước cũng không nên trực tiếp can thiệp quá sâu vào việc định giá đất. Hội đồng định giá đất không riêng gì gồm cán bộ mà cần được cho phép những bên tương quan cử đại diện thay mặt tham gia và lao lý công khai minh bạch, minh bạch trong quy trình định giá đất .
Định nghĩa đúng chuẩn giá thị trường là yếu tố rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào vào nhiều chi tiết cụ thể, yếu tố, thông tin cùng với thời hạn điều tra và nghiên cứu kỹ càng. Tuy nhiên điều kiện kèm theo tiên quyết là tiến trình định giá đất phải diễn ra khách quan, không bị chi phối bởi ý muốn chủ quan của bất kể bên tương quan nào .
Nhiều ý kiến cho rằng việc định giá đất trong Luật Đất đai 2013 trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa “đá bóng vừa thổi còi”. Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất. Xin ông phân tích rõ hơn điều này và theo ông, giải pháp nào để khắc phục tình trạng đó trong lần sửa đổi luật này?
Việc để cho Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh dữ thế chủ động trong việc định giá tịch thu đất ở mặt tích cực chính là sự tạo điều kiện kèm theo cho những địa phương được dữ thế chủ động xác lập giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được tiềm năng hoàn thành xong chính sách giá đất .
Việc xác lập giá đất sát với địa phương sẽ góp thêm phần tăng năng lực tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp của người dân trong công tác làm việc bồi thường, giải phóng mặt phẳng khi tịch thu đất và làm tăng thu thuế, phí và lệ phí từ đất cho Nhà nước .
Tuy nhiên ở mặt còn lại cũng dẫn đến hệ lụy khi trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều thế lực như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ; có quyền chuyển mục tiêu sử dụng đất ; có quyền tịch thu đất và có quyền quyết định hành động giá đất đơn cử làm địa thế căn cứ để tính bồi thường, tương hỗ, tái định cư cho người bị tịch thu đất. Từ đó, khó tránh khỏi thực trạng xấu đi, rủi ro tiềm ẩn tham nhũng trong tịch thu đất và xác lập giá đất đơn cử để bồi thường cho người bị tịch thu đất .
Nghị quyết 18 Trung ương đặt ra nhu yếu hoàn thành xong chính sách, chủ trương kinh tế tài chính về đất đai để “ bảo vệ hài hòa quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư ” ; “ Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản trị và sử dụng có hiệu suất cao, bền vững và kiên cố, bảo vệ công minh xã hội ” .
Trong chủ trương đất đai, chế định tịch thu đất là chế định đặt ra nhu yếu cao nhất ( đồng thời khó khăn vất vả nhất ) vể bảo vệ “ hài hòa lợi ích ” và “ công minh xã hội ”. Bởi trước kia trong những lần tịch thu đất ở 1 số ít địa phương đã từng xảy ra sự phản đối của dân cư, trong công tác làm việc tịch thu đất cũng luôn tiềm ẩn rủi ro tiềm ẩn xung đột, bất bình đẳng xã hội ; tiềm ẩn tham nhũng, xấu đi, quyền lợi nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội .
Bởi vậy tôi cho rằng Nghị quyết 18 đã đặc biệt quan trọng tôn vinh việc triển khai xong chủ trương bồi thường, tương hỗ, tái định cư, tịch thu đất để tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội. Cụ thể, Nghị quyết 18 đặt ra trách nhiệm : “ Việc bồi thường, tương hỗ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo vệ công khai minh bạch, minh bạch, hài hòa quyền lợi của Nhà nước, người có đất bị tịch thu và nhà đầu tư theo pháp luật của Hiến pháp và pháp lý ; có lao lý đơn cử về bồi thường, tương hỗ, tái định cư để sau khi tịch thu đất thì dân cư có đất bị tịch thu phải có chỗ ở, bảo vệ đời sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ” .
Để minh bạch thị trường, hài hòa lợi ích cho các bên, ngoài vấn đề luật pháp thì yếu tố còn người cũng vô cùng quan trọng. Theo ông, các cơ quan cần có cơ chế lựa chọn, sàng lọc cán bộ thế nào trong công tác xác định giá đất?
Việc cần nhất cần nâng cao năng lượng quản trị Nhà nước về đất đai. Cụ thể là đào tạo và giảng dạy, kiến thiết xây dựng cỗ máy tổ chức triển khai, nguồn nhân lực về đất đai đủ mạnh để làm tốt trách nhiệm kiến thiết xây dựng chủ trương, quản trị đất đai .
Đồng thời nâng cao hiệu lực thực thi hiện hành, hiệu suất cao xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường năng lượng của cơ quan thanh tra trong nghành đất đai. Xử lý nghiêm những trường hợp nhũng nhiễu, xấu đi, vi phạm về đất đai. Ngoài ra cũng cần triển khai xong những cơ sở tài liệu về đất đai tạo điều kiện kèm theo thuận tiện hơn cho cán bộ trong quy trình thao tác .
Nguồn : https://meeyland.com/chinh-sach/luat-su-nguyen-tien-hoa-dinh-gia-dat-phai-hai-hoa-loi-ich/
