Sau thời hạn bùng nổ, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường nghỉ ngơi chững lại hẳn, lượng thanh toán giao dịch căn hộ cao cấp du lịch ( condotel ) giảm mạnh. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Nước Ta, nguyên do cơ bản là những vướng mắc về pháp lý cho những mẫu sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ, gây tâm ý lo lắng cho những nhà đầu tư .
Những vướng mắc về pháp lý cho những mẫu sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ, gây tâm ý quan ngại cho những nhà đầu tư
Tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh
“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, vấn đề làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, cho biết.
” Hiện nay, pháp lý còn lấn cấn về mô hình condotel, chưa định hình rõ là để ở hay kinh doanh thương mại : trong những ngày tôi đến ở thì là nhà của tôi, nhưng thời hạn còn lại đem đi kinh doanh thương mại thì không phải là nhà ở “, Chuyên gia Tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận .
Theo ông Hiếu, condotel là kinh doanh thương mại. Do đó, toàn bộ những luật về đất, thuế cần xem đây là kinh doanh thương mại. Ông cũng đề xuất kiến nghị nhà nước, Quốc hội nhanh gọn xử lý yếu tố pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng nhà nước yên tâm khi nhận thế chấp ngân hàng, người mua nhà yên tâm về quyền chiếm hữu. Hiện nay một số ít địa phương đã cấp sổ cho condotel, nhưng tương lai như thế nào thì không ai rõ .
Nhiều quan điểm cũng cho rằng, để thôi thúc thị trường condotel tăng trưởng tương ứng với tiềm năng, cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý theo hướng cấp sổ đỏ chính chủ cho mô hình này. Tuy nhiên, nhiều người lại chứng minh và khẳng định, việc cấp sổ đỏ chính chủ cho những căn hộ cao cấp condotel ở 1 số ít địa phương lúc bấy giờ là không đúng .
Bởi Điều 10, Luật Đất đai 2013 đã phân loại đất địa thế căn cứ vào mục tiêu sử dụng. Condotel được thiết kế xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, thế cho nên, nếu cấp sổ với mục tiêu sử dụng là đất ở cho những nhà ở này thì sẽ dẫn đến xung đột trong pháp luật pháp lý. Hơn nữa, tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có lao lý, cho thuê đất so với những tổ chức triển khai để triển khai những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Như vậy, có nghĩa, dự án Bất Động Sản khu du lịch nghỉ ngơi, condotel thuộc đối tượng người tiêu dùng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án Bất Động Sản .
Về điều này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường ( Bộ Xây dựng ), nghiên cứu và phân tích : trong quy trình tiến độ bùng nổ nghỉ ngơi, những địa phương có nhiều quan điểm khác nhau và cách hành xử khác nhau về condotel. Các chủ góp vốn đầu tư cũng hiểu khác nhau nên đã đưa ra nhiều cam kết bán hàng khác nhau. Nhưng sau 1/1/2018, Luật Du lịch đã xác lập condotel không phải là nhà ở .
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)…
Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và điều tra để sửa đổi những pháp luật Thông tư 02/2016 / TT-BXD về quy định quản trị sử dụng nhà căn hộ chung cư cao cấp ; những quy chuẩn về kiến thiết xây dựng ; quy định quản trị kinh doanh thương mại condotel ; officetel … Ông Khởi khẳng định chắc chắn, condotel là căn hộ cao cấp du lịch chứ không phải là nhà ở .
“Không cần sáng tạo thêm bánh xe”
Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường lại yêu cầu không coi condotel, officetel hay shophouse … là những mô hình mới và luống cuống vì những cái tên mới đặt. Vấn đề không phải là tên gọi nào mà phải tập trung chuyên sâu vào công suất gì để quyết định hành động chính sách sử dụng đất cho tương thích .
” Đây là những đa công suất. Không có gì mới khi toàn bộ những nhà mặt phố ở Nước Ta đều là nhà ở nhưng cũng là shop. Chế độ sử dụng đất là đất ở được sử dụng vĩnh viễn, công suất shop được coi là phụ. Nếu có hoạt động giải trí kinh doanh thương mại tại shop, thì thu những loại thuế tương quan đến kinh doanh thương mại “, ông Võ nói .
Cũng theo ông Võ, vấn đề là với đa công năng đang có sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương khác nhau. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ quả. Thứ nhất thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng. Như vậy, công tác trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các đa công năng.
Trong đó, được cho phép chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản được quyền lựa chọn mục tiêu sử dụng đất chính : Sử dụng đất không thay đổi lâu dài hơn thì giá đất cao ; thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn. Còn câu truyện quản trị so với những đa công suất thực sự rất đơn thuần. Cái chính là phải chính thức thừa nhận khái niệm ” đa công suất ” này trong pháp lý và có cách hướng dẫn vận dụng khung pháp lý hiện hành, ông Võ nhấn mạnh vấn đề .
Còn ông Luis Mesquita de Melo, Phó quản trị kiêm Giám đốc Pháp chế Asian Coast Development Ltd thì nhận định và đánh giá, không hề có khái niệm về khu nghỉ ngơi thích hợp nếu không có mạng lưới hệ thống pháp lý, khung pháp lý rõ ràng .
Theo ông này, condotel chỉ là 1 trong rất nhiều quy mô , tựa như như time sharing. Muốn thành công xuất sắc, Nước Ta phải có khung pháp lý hoàn hảo để quản lý và vận hành. Không cần phát minh sáng tạo ra bánh xe nữa, chỉ cần xem xét những thị trường khác đã từng trải qua điều này để học hỏi, ứng dụng.
