Kiểm tra pháp lý dự án đất nền là việc cần thiết phải làm trước khi mua bán, giao dịch. Đây là cách để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn trước pháp luật.
Phân khúc đất nền từ trước đến nay được nhìn nhận là kênh góp vốn đầu tư có sức hút nhiều đất trên thị trường. Nhà góp vốn đầu tư hay người mua đều có nhiều thời cơ để chiếm hữu những dự án đắc địa. Tính thanh khoản đất nền cũng ở mức tương đối cao. Tuy nhiên, những dự án đưa ra để thực thi mua và bán, thanh toán giao dịch phải bảo vệ vừa đủ pháp lý dự án theo lao lý pháp lý hiện hành. Vậy làm thế nào để biết được dự án đất nền có đủ tính pháp lý hay không ? Có thể kiểm tra tính pháp lý dự án đất nền bằng những cách nào đơn thuần, đúng chuẩn ? Mời những bạn xem qua bài viết sau để hiểu rõ hơn nhé.
1/ Pháp lý dự án đất nền đầy đủ bao gồm những gì?
Căn cứ vào quy định pháp luật mới nhất hiện nay được áp dụng thì hồ sơ pháp lý dự án chuẩn phải bao gồm những loại giấy tờ như sau:
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2014.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
- Giấy phép xây dựng
Qua đó, người mua sẽ phải kiểm tra thật cẩn trọng từng loại sách vở nêu trên và một số ít văn bản tương quan khác để xác lập được tính pháp lý của dự án. Trường hợp thiếu, không bảo vệ một yếu tố nào thì hãy xem xét lại trước khi đưa ra quyết định hành động. Đây là điều kiện kèm theo tiên quyết bắt buộc phải có trong hoạt động giải trí mua và bán, thanh toán giao dịch lúc bấy giờ.
2/ Căn cứ để kiểm tra tính pháp lý của dự án đất nền
Pháp luật hiện hành có lao lý không thiếu về khung pháp lý dành cho thị trường . Dựa vào đó mà người mua, người bán thực thi theo đúng lao lý, trình tự, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Cụ thể, Điều kiện của đưa vào kinh doanh thương mại được pháp luật tại Điều 9 Luật kinh doanh thương mại như sau : 1. Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng đưa vào kinh doanh thương mại phải có đủ những điều kiện kèm theo sau đây : a ) Có ĐK quyền sở hữu nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng gắn liền với đất trong giấy ghi nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng có sẵn trong dự án góp vốn đầu tư kinh doanh thương mại thì chỉ cần có giấy ghi nhận về quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý về đất đai ; b ) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, khu công trình thiết kế xây dựng gắn liền với đất ; c ) Không bị kê biên để bảo vệ thi hành án. 2. Các loại đất được phép kinh doanh thương mại quyền sử dụng đất phải có đủ những điều kiện kèm theo sau đây : a ) Có giấy ghi nhận về quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý về đất đai ; b ) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất ; c ) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ; d ) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 40 Luật này cũng có pháp luật về Quyền của bên nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất như sau :
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Từ những địa thế căn cứ pháp lý cơ bản được liệt kê trên đây, người mua sẽ có thêm thông tin để tương hỗ cho quy trình kiểm tra pháp lý dự án đất nền. Thông tin chi tiết cụ thể hơn những bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu và khám phá thêm trong Luật kinh doanh , Luật đất đai hay nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có tương quan.
3/ 5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền đơn giản, chính xác nhất hiện nay
Sau khi đã hiểu rõ được hồ sơ pháp lý chuẩn của một dự án, trải qua những cách sau sẽ giúp cho bạn hoàn toàn có thể kiểm tra pháp lý dự án một cách đơn thuần, đúng mực nhất.
3.1/ “Tự thân vận động”
Với cách này, bạn sẽ tự mình khám phá, quan sát, kiểm tra tất tần tật thông tin tương quan đến dự án. Là người mua tinh xảo và mưu trí, bạn không nên nghe những gì bên bán hoặc môi giới “ chiêu dụ ” bằng lời ngon tiếng ngọt mà hãy nên cẩn trọng. Điều thứ nhất, bạn phải xác lập được tính pháp lý của dự án đang cần mua trước khi đặt bút ký kết hợp đồng thanh toán giao dịch. Thành ngữ “ Bút sa gà chết ” vẫn mang tính trong thực tiễn trong trường hợp này. Các quan tâm sau đây sẽ giúp bạn biết được dự án đất nền có đủ điều kiện kèm theo bán hay không.
Lưu ý 1:
Yêu cầu bên bán hoặc môi giới cung ứng hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án gồm có Giấy ghi nhận góp vốn đầu tư dự án, Quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư, Thiết kế bản vẽ kiến thiết đã được phê duyệt. Qua đó, người mua sẽ xác định được chủ góp vốn đầu tư dự án và người có quyền ký kết hợp đồng theo đúng lao lý. Không ít trường hợp kẻ xấu dùng chiêu trò đứng ra ký kết hợp đồng mua và bán nhưng thực tiễn họ không có quyền thực thi điều đó. Với người mua “ nhẹ dạ cả tin ” rất dễ bị rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. Khi người mua nhu yếu phân phối sách vở để kiểm tra thì họ không cung ứng được văn bản chứng tỏ đủ điều kiện kèm theo thực thi mua và bán. Hoặc nếu có thì toàn là văn bản không tương quan, thậm chí còn là làm giả. Khi phát hiện yếu tố này ngay từ đầu thì người mua không nên liên tục trao đổi nữa.
Lưu ý 2:
Yêu cầu được xem bản quy hoạch cụ thể kiến thiết xây dựng 1/500 ( so với dự án bắt buộc phải có theo pháp luật ) đã được phê duyệt trước đó. Quyết định sẽ biểu lộ được nội dung quy hoạch chung, quy hoạch từng phân khu. Bao gồm sắp xếp cụ thể những khu công trình trên đất, từng ranh giới lô đất và hạ tầng kỹ thuật. Qua đó, người mua sẽ xác lập được lô đất mình đang muốn mua nằm ở khu vực nào, vị trí nào của dự án.
Lưu ý 3:
Kiểm tra văn bản nghiệm thu sát hoạch về việc triển khai xong hạ tầng về chất lượng, số lượng, vị trí phải khớp với nội dung bản quy hoạch 1/500 đã được duyệt. Văn bản nghiệm thu sát hoạch sẽ do địa phương nơi có dự án triển khai xác nhận, đóng dấu nếu hoàn tất đúng pháp luật. Lưu ý về cơ quan nghiệm thu sát hoạch không phải là đơn vị chức năng tư nhân được chủ góp vốn đầu tư thuê để triển khai. Thực tế vẫn có trường hợp để “ dụ ” được người mua một cách chuyên nghiệp, phức tạp hơn thì họ còn dùng dấu mộc giả cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý 4:
Đến tận nơi để khảo sát, kiểm tra thực tiễn dự án có tương thích với quyết định hành động quy hoạch trước đó hay không. Về kiến trúc, khu công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội phải bảo vệ quy hoạch 1/500. Các khu công trình, hạ tầng phải liên kết với mạng lưới hệ thống hạ tầng chung khu vực và cung ứng đủ dịch vụ điện, nước, thu gom rác thải, … Việc này không mất quá nhiều thời hạn nhưng đổi lại bạn sẽ hạn chế được rủi ro đáng tiếc về sau.
Đã có nhiều trường hợp dự án ma, dự án không chính chủ được rao bán khắp nơi và có người gặp phải. Lúc người bán giới thiệu thì dự án nằm ở vị trí này nhưng khi đến khảo sát thực tế thì lại dẫn ra một dự án ở nơi khác. Để tránh được chiêu trò này, bạn phải nắm rõ vị trí, địa chỉ, số thửa chính xác theo bản quy hoạch kết hợp việc xác minh với người dân địa phương, cơ quan thẩm quyền để đảm bảo hơn.
Lưu ý 5:
Yêu cầu người bán chứng tỏ việc đã triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính theo pháp luật hay chưa. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đóng thuế đất, lệ phí tương quan đất đai khác. Nếu chủ góp vốn đầu tư chưa hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm này thì dự án không đủ điều kiện kèm theo để triển khai mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền. Chỉ khi xác lập được chủ góp vốn đầu tư đã triển khai đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thì hãy liên tục quy trình trao đổi.
Lưu ý 6:
Kiểm tra thực trạng tranh chấp, gia tài có bị kê biên hay không. Vì không ít trường hợp chủ đầu đủ điều kiện kèm theo bán nhưng một phần hoặc hàng loạt dự án bị vướng tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp ngân hàng cho ngân hàng nhà nước. Để chắc như đinh điều này, bạn hoàn toàn có thể tra cứu thông tin từ internet, tìm đến Văn phòng ĐK đất đai để xác nhận. Trường hợp đã mua những gia tài này thì bạn dễ vướng vào tranh chấp pháp lý tương đối phức tạp giữa nhiều bên. Quyền lợi chính đáng của bạn cũng không được bảo vệ tốt nhất. Với cách này, yên cầu người mua phải bỏ thời hạn khám phá, học hỏi nhiều yếu tố pháp lý dự án tương quan. Nhưng với sự tương hỗ của internet như lúc bấy giờ thì không khó để bạn nắm vững những pháp luật này. Từ đó làm nền tảng để kiểm tra tính pháp lý của dự án đất nền. Hoặc nếu bạn cẩn trọng hơn thì hoàn toàn có thể vận dụng đồng thời những cách dưới đây nhằm mục đích đưa đến quyết định hành động đúng chuẩn, bảo đảm an toàn hơn. Trong kinh doanh thương mại , giải pháp bảo đảm an toàn luôn là hướng đi ưu tiên số 1 tất cả chúng ta nên lựa chọn. Có một câu nói rất hay rằng “ cái gì cũng có cái giá của nó ”, đừng hấp tấp vội vàng nhìn thấy quyền lợi trước mắt mà tự mình rơi vào bẫy được người khác giăng sẵn đón chờ.
3.2/ Kiểm tra pháp lý dự án đất nền qua ngân hàng
Việc kiểm tra pháp lý dự án trải qua ngân hàng nhà nước là một trong những cách thông dụng và hiệu suất cao cao nhất lúc bấy giờ. Với nhiệm vụ trình độ của mình, ngân hàng nhà nước sẽ thanh tra rà soát, soi từng chi tiết cụ thể pháp lý của dự án để tránh tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc, nỗi lo nợ xấu. Người mua hoàn toàn có thể dữ thế chủ động đến vay vốn để mua đất. Khi đó, quyết định hành động cho vay hay không của ngân hàng nhà nước sẽ là thông tin quan trọng để bạn xem xét. Nếu họ chấp thuận đồng ý cho vay tức là pháp lý dự án được bảo vệ vừa đủ theo pháp luật. Còn họ khước từ việc cho vay là do pháp lý dự án có gì đó mập mờ, tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc cao. Lúc này, bạn hãy xem xét thật kỹ trước khi quyết định hành động mua dự án. Vì không biết sau đó sẽ gặp phải những rắc rối như thế nào.
3.3/ Tìm đến sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia
Để bảo vệ tính pháp lý của dự án bạn đang cần mua thì nhờ đến sự tương hỗ của luật sư, chuyên viên cũng là cách hiệu suất cao. Với sự am hiểu về pháp lý cũng như nhiều năm kinh nghiệm tay nghề của mình, đây sẽ là nguồn thông tin có độ đúng mực cao. Tuy nhiên, bạn phải ra một phần ngân sách để thực thi việc này. Trong quy trình trao đổi trước khi ký kết hợp đồng bạn hoàn toàn có thể đi cùng luật sư đến để gặp trực tiếp với người bán. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra không thiếu thông tin thủ tục hành chính ngay từ đầu để đưa ra những lời khuyên kịp thời, tốt nhất hoàn toàn có thể. Trước khi mua, họ sẽ giúp bạn thanh tra rà soát pháp lý phòng ngừa rủi ro đáng tiếc, tương hỗ thương lượng hợp đồng, bảo vệ quyền hạn của bạn. Còn sau khi mua, họ theo dõi, kiểm tra, giám, sát việc thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm, cam kết giữa những bên.
3.4/ Tìm hiểu qua cơ quan chức năng có thẩm quyền
Thông qua cơ quan chức năng, người mua hoàn toàn có thể nhanh gọn kiểm tra được tính pháp lý của dự án một cách đúng chuẩn, thuận tiện. Việc này cũng không mất quá nhiều thời hạn, công sức của con người. Nhưng đổi lại là sự bảo đảm an toàn, bảo vệ khi bạn thực thi mua và bán, thanh toán giao dịch. Thực tế lúc bấy giờ có nhiều dự án ma, dự án lừa đảo hoạt động giải trí với vỏ bọc rất khó để phát hiện ra nếu bạn là người chưa có nhiều kinh nghiệm tay nghề. Nhằm hạn chế thực trạng kêu gọi vốn trái phép trong nghành , hầu hết những địa phương đều tương hỗ nhiệt tình cho người dân khi có nhu yếu kiểm tra pháp lý.
3.5/ Sử dụng dịch vụ kiểm tra pháp lý dự án đất nền
Hiện nay, thị trường BĐS Nhà Đất tăng trưởng tương đối can đảm và mạnh mẽ, nhu yếu mua nhà, đất không ngừng tăng cao. Đi cùng với sự tăng trưởng đó là sự Open này càng nhiều của những dự án ma, không rõ pháp lý. Để giúp người mua hoàn toàn có thể xử lý được những vướng mắc trong khi tìm hiểu và khám phá những thủ tục vừa đủ của một dự án BĐS Nhà Đất thì nhiều công ty luật, công ty chuyên về BĐS Nhà Đất có phân phối dịch vụ pháp lý dự án rất hữu dụng để tìm hiểu thêm. Qua đó, người mua sẽ có cái nhìn tốt hơn về bất kể dự án nào mà mình nhắm tới. Đồng thời, bạn hoàn toàn có thể sử dụng dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch từ website hoặc ứng dụng di động đã được cơ quan chức năng cấp phép hoạt động giải trí. Việc tra cứu quy hoạch dự án sẽ giúp bạn yên tâm hơn khi ký kết hợp đồng mua và bán, tránh gặp phải thực trạng “ tiến thoái lưỡng nan ”. Vì dự án nằm trong diện quy hoạch thường gặp phải nhiều rủi ro đáng tiếc cao. Cụ thể là rất khó để bán lại cho người khác, khó khăn vất vả trong quy trình xin cấp giấy phép kiến thiết xây dựng, chỉ được xây tạm khu công trình, không hề thế chấp ngân hàng vay vốn ngân hàng nhà nước và hoàn toàn có thể bị Nhà nước tịch thu ( việc bồi thường được lao lý cụ thể trong Luật ).
Tổng kết
Bài viết trên đã chỉ ra được 5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền nhanh gọn, đúng chuẩn cho bất kể muốn tìm hiểu thêm thêm để vận dụng vào trường hợp đơn cử của mình. Để bảo vệ thông tin xác nhận cao, bạn nên vận dụng nhiều cách kiểm tra pháp lý dự án một cách tương thích. Ví dụ như sau khi tự mình khám phá về dự án thì hoàn toàn có thể đến ngân hàng nhà nước, cơ quan địa phương để tham vấn thêm. Vấn đề pháp lý trong nghành tương đối phức tạp và người mua thường gặp phải khó khăn vất vả nếu chưa đủ kinh nghiệm tay nghề. Vì lẽ đó, họ dễ rơi vào thế “ bị động ” khi trao đổi, thỏa thuận hợp tác với bên bán, chủ góp vốn đầu tư. Các pháp luật trong hợp đồng thường thì sẽ được người bán soạn thảo sẵn và người mua chỉ đọc và ký kết nếu thỏa thuận hợp tác trải qua. Người mua nên dữ thế chủ động hơn trong việc góp ý, bổ trợ, chỉnh sửa 1 số ít lao lý nếu thiết yếu để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ chính đáng của mình khi thực thi mua và bán.
Bên cạnh đó cũng cần lưu ý thêm về các cam kết, nghĩa vụ sau đó của các bên. Luật kinh doanh hiện hành cũng có quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cùng với nhiều quy định khác, căn cứ vào đó, pháp luật sẽ đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia vào quá trình mua bán, giao dịch. Hãy trở thành người mua tinh tế và hiện đại bằng cách “bỏ túi” các cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền nói trên và lựa chọn giải pháp an toàn cao cho mình!
Trần Hải
Mình là Hải Trần, là cựu sinh viên khoa Báo chí truyền thông online của Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn Tp. HCM. Mình hiện đang là Content Writer tại Công ty Trần Anh với gần 8 năm trong nghề. Nếu bạn đang tìm kiếm những thông tin mới nhất và đúng chuẩn nhất, đừng bỏ lỡ những nội dung được san sẻ tại đây nhé !
Đánh giá của bạn
