( PLVN ) – Vừa qua, nhà nước đã phát hành Nghị định số 02/2022 / NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh năm năm trước và sẽ có hiệu lực thực thi hiện hành từ 1/3/2022, thay thế sửa chữa cho Nghị định 76/2015 / NĐ-CP .Với nhiều điểm mới văn minh, đang được phần đông dư luận chăm sóc, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, chưa ổn của thị trường , trong đó có lao lý dành riêng cho mô hình condotel, officetel …
Chủ đề được dư luận rất quan tâm
Cơ sở pháp lý cũng như thực tế triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm “lai” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) từ lâu vẫn là một chủ đề gây nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều. Các bộ, ngành chức năng liên tục có báo cáo về các vấn đề có liên quan đến loại này.
Chẳng hạn, trong báo cáo giải trình gửi Thủ tướng về những rủi ro đáng tiếc của mô hình condotel, officetel, biệt thự cao cấp nghỉ ngơi, Bộ Công an đã điểm qua những chưa ổn hiện hữu của mô hình condotel đồng thời dẫn nhiều ví dụ cho thấy mô hình “ con lai ” này cần được quản trị ngặt nghèo hơn .
Những ví dụ về chưa ổn của condotel mà Bộ Công an đặt ra trong văn bản gửi Thủ tướng ( như việc Công ty Thủ Đô chấm hết chi trả thu nhập cam kết cho nhà đầu tư tại dự án Bất Động Sản Cocobay Thành Phố Đà Nẵng ; dự án Bất Động Sản tổng hợp khách sạn căn hộ cao cấp hạng sang Oceanus Mường Thanh Viễn Triều, TP Nha Trang với 5 tòa nhà 45 tầng, quy mô 1.000 căn hộ chung cư cao cấp, trong đó có khoảng chừng 50 % căn hộ cao cấp dùng để ở và 50 % căn hộ cao cấp cho thuê … ) hoàn toàn có thể xem là khá nổi bật cho thực trạng đang diễn ra trên thị trường căn hộ chung cư cao cấp du lịch, nghỉ ngơi trong thời hạn qua .
Vào Nước Ta từ năm năm trước, sau đó tăng trưởng rầm rộ vào những năm 2017, 2018, condotel khởi đầu có tín hiệu chững lại vào 2019, 2020. Cho đến nay, cả nước có khoảng chừng 83.000 căn hộ chung cư cao cấp condotel, tập trung chuyên sâu đa phần tại TP.HN, TP Hồ Chí Minh, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, TP. Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu …
Trong khoảng chừng thời hạn condotel bùng nổ, nhiều người từng cảnh báo nhắc nhở về việc tăng trưởng quá nóng của mô hình này. Cho đến cuối năm 2019, khi dự án Bất Động Sản tiên phong vỡ trận, câu truyện về rủi ro đáng tiếc của condotel mới được bàn luận một cách sôi sục, trở thành đề tài của nhiều cuộc họp, tranh luận, hội thảo chiến lược …
HayBộ Xây dựng cũng từng có văn bản gửi Ủy Ban Nhân Dân những tỉnh, thành phố về việc quản trị góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản có sắp xếp nhà ở lưu trú, văn phòng tích hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng nghỉ ngơi, nhà tại thương mại liên kế .
Theo đó, Bộ này cho rằng, trong quy trình góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng, quản lý và vận hành những khu công trình có mô hình nêu trên, vẫn còn 1 số ít yếu tố sống sót như : tại một số ít đồ án quy hoạch thiết kế xây dựng tuy đã xác lập công dụng căn hộ cao cấp lưu trú, văn phòng tích hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang nghỉ ngơi tuy nhiên chưa đo lường và thống kê đơn cử về dân số của mô hình lưu trú này ; Open 1 số ít vướng mắc, chưa ổn trong quản lý và vận hành, quản trị sử dụng tòa nhà có công dụng căn hộ cao cấp lưu trú, văn phòng tích hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, quản lý và vận hành khai thác .
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra còn thực trạng thiếu lao lý pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa những nhà đầu tư khởi đầu và nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, khi kinh doanh thương mại gặp khó khăn vất vả, 1 số ít chủ góp vốn đầu tư xin quy đổi mô hình căn hộ chung cư cao cấp lưu trú, văn phòng phối hợp lưu trú sang căn hộ cao cấp ở gây áp lực đè nén lên mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực …
Trong 2 năm vừa qua, với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều chủ đầu tư đã không thể thực hiện các cam kết về tài chính, lợi nhuận với người mua các sản phẩm bất động này, gây nên hoang mang cho các nhà đầu tư, cũng như sự giảm sút, thậm chí có thời điểm gần như “đóng băng” về số lượng giao dịch các sản phẩm này trên thị trường, mất đi nhiều cơ hội phát triển.
Kỳ vọng “lai” sẽ phát triển mạnh mẽ
Để khắc phục những chưa ổn này, Nghị định 02 đã phát hành mẫu Hợp đồng mua và bán / thuê mua nhà ở du lịch, căn hộ cao cấp văn phòng tích hợp lưu trú được thống nhất vận dụng, pháp luật cụ thể về “ Phần sở hữu chung ”, “ Phần sở hữu riêng ”, “ Kinh phí bảo dưỡng ”, “ Bảo hành ”, “ Đặc điểm của nhà ở du lịch / căn hộ chung cư cao cấp văn phòng tích hợp lưu trú được mua và bán / thuê mua ”, “ Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên ” …
Nhiều quan điểm nhận định và đánh giá, đây là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý so với những loại sản phẩm trên thị trường lúc bấy giờ và kỳ vọng rằng sau Nghị định 02, những hoạt động giải trí của nghành nghề dịch vụ góp vốn đầu tư những “ lai ” nêu trên sẽ tăng trưởng một cách can đảm và mạnh mẽ và từ đó sẽ thôi thúc phân khúc nghỉ ngơi cải tiến vượt bậc trong thời hạn tới, xứng tầm với những tiềm năng, lôi cuốn được dòng khách chất lượng cao .
Trao đổi trên báo chí truyền thông, Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho hay, với những lao lý mới tại Nghị định 02, hoàn toàn có thể nhận định và đánh giá rằng, sau thời hạn dài nghiên cứu và điều tra và xem xét, nhà nước Nước Ta đã chọn cách tiếp cận là sẽ từng bước phát hành những pháp luật để “ nhà ở du lịch ”, “ nhà ở văn phòng kết hợp lưu trú ” có một danh phận pháp lý rõ ràng và được công nhận là những loại sản phẩm được phép kinh doanh thương mại theo pháp luật của pháp lý .
Tuy nhiên, hoàn toàn có thể nhận định và đánh giá rằng mạng lưới hệ thống pháp lý tương quan tới những loại sản phẩm “ lai ” này sẽ chưa thể được triển khai xong chỉ bởi Nghị định 02 mà sẽ còn phải chờ tới khi Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi để hoàn toàn có thể làm rõ những chính sách về cấp “ Giấy chứng nhận ”, hình thức giao / cho thuê đất, xác lập về nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính so với tiền sử dụng đất / tiền thuê đất …
Đồng tình, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS đánh giá và nhận định, việc một loạt hoạt động giải trí kinh doanh thương mại sẽ “ buộc phải ” theo mẫu của Nghị định 02/2022 / NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “ mua và bán ” condotel, officetel … sẽ giảm thiểu những rủi ro đáng tiếc pháp lý trong thực tiễn. Với những pháp luật mới tại Nghị định 02/2022 / NĐ-CP, hoàn toàn có thể thấy những lao lý về “ nhà ở du lịch ”, “ căn hộ chung cư cao cấp văn phòng kết hợp lưu trú ” có một chung một khung địa thế căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là những loại sản phẩm được phép kinh doanh thương mại theo lao lý của pháp lý .
Ông Tuấn cũng cho rằng, để hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật kinh doanh thì không chỉ được quy định bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà sẽ còn phải thực hiện sửa đổi Luật Đất đai hiện hành để làm rõ các quy định về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
Về phía những nhà đầu tư, ông Tuấn chú ý quan tâm, những nhà đầu tư cần phải đặc biệt quan trọng chú ý quan tâm về tính bắt buộc vận dụng so với những mẫu hợp đồng được phát hành kèm theo Nghị định 02/2022 / NĐ-CP, thay vì pháp luật những mẫu hợp đồng trong kinh doanh thương mại chỉ là “ để những bên tìm hiểu thêm trong quy trình thương thảo, ký kết hợp đồng ” như lao lý tại Nghị định 76, Điều 6 Nghị định 02/2022 / NĐ-CP, mà những hoạt động giải trí bán, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại , cũng như chuyển nhượng ủy quyền dự án Bất Động Sản phải “ lập thành hợp đồng theo mẫu ” .
Bên cạnh đó, những nhà đầu tư cũng cần phải có những nghiên cứu và điều tra kỹ lưỡng so với những pháp luật, biểu mẫu mới tại Nghị định này để hoàn toàn có thể đưa ra những khuynh hướng kinh doanh thương mại tương thích .
