Hồ sơ pháp lý dự án BĐS bất kỳ là một trong những điều quan trọng cần phải tìm hiểu và xác định rõ trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.
Pháp lý dự án nói chung luôn là yếu tố cốt lõi quyết định hành động đến “ số phận ” của một dự án BĐS. Tất cả những hoạt động giải trí mua và bán, thanh toán giao dịch gia tài bất kể đều phải bảo vệ tính pháp lý khá đầy đủ theo pháp luật pháp lý. Cụ thể là phải bảo vệ đủ hồ sơ pháp lý dự án. Nó được ví như tờ “ giấy thông hành ” cho nhà đầu tư lẫn người mua khi muốn tham gia thanh toán giao dịch, góp vốn đầu tư BĐS Nhà Đất một cách bảo đảm an toàn, nhanh gọn. Vậy theo lao lý mới nhất, hồ sơ pháp lý của một dự án gồm có những gì ? Có nên mua hoặc góp vốn đầu tư dự án không bảo vệ đủ hồ sơ pháp lý hay không ? Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi nhé.
1/ Hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì?
Theo quy định pháp luật hiện nay, hồ sơ pháp lý dự án xây dựng bao gồm các giấy tờ chính như sau:
1.1/ Phê duyệt quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch 1/500 ( quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 ) cùng với quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000 là hai bản quy hoạch được sử dụng nhiều nhất lúc bấy giờ so với những khu công trình thiết kế xây dựng ở những khu đô thị. Cũng hoàn toàn có thể hiểu là, quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch cụ thể kiến thiết xây dựng cụ thể hóa những khuôn khổ khu công trình theo quy hoạch 1/2000. Giữa những bản quy hoạch này phải bảo vệ sự thống nhất chung. Xem thêm : Phân biệt những loại map quy hoạch 1/500, ½. 000, ⅕. 000
Thông qua quy hoạch 1/500, người mua đất dự án thiết kế xây dựng hoàn toàn có thể xác định được tính pháp lý của lô đất đang muốn mua. Nếu phát hiện có sai sót thông tin bộc lộ trên bản quy hoạch này thì bạn nên khám phá kỹ lưỡng nhằm mục đích hạn chế rủi ro đáng tiếc trong tương lai. Cụ thể, bản tổng thể và toàn diện quy hoạch 1/500 bắt buộc phải biểu lộ khá đầy đủ những chỉ tiêu như dân số, hạ tầng xã hội, khoảng trống kiến trúc. Giữa những chỉ tiêu không được có sự rời rạc mà phải có sự ràng buộc với nhau trải qua những yếu tố trong thực tiễn như hàng rào, đường đi của khu công trình.
Người mua cần lưu ý gì về quy hoạch 1/500?
Đối với dự án có quy mô, diện tích quy hoạnh thiết kế xây dựng nhỏ hơn 5 ha, khu công trình đơn lẻ hoặc nhà ở căn hộ cao cấp diện tích quy hoạnh nhỏ hơn 2 ha thì không bắt buộc phải có quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, toàn bộ sách vở tương quan đến mặt phẳng thiết kế xây dựng, phong cách thiết kế hạ tầng kỹ thuật, khu công trình tiện ích, giao thông vận tải phải tương thích với quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000 đã được cơ quan chức năng phê duyệt trước đó. Còn so với dự án có quy mô lớn hơn 5 ha, nhà ở căn hộ cao cấp có diện tích quy hoạnh lớn hơn 2 ha thì bắt buộc chủ góp vốn đầu tư dự án phải lập quy hoạch 1/500, dựa trên cơ sở là quy hoạch 1/2000 trước đó được duyệt.
Từ đó, người mua sẽ hiểu rõ hơn về pháp lý dự án trong từng trường hợp khác nhau. Không phải khi nào dự án cũng “ xuất trình ” được bản vẽ quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500. Và cũng cần quan tâm khi mua dự án quy mô lớn yên cầu quy hoạch 1/500 thì phải nhu yếu chủ góp vốn đầu tư phân phối khá đầy đủ. Đây là cách để xác lập tính pháp lý của dự án cũng như bảo vệ quyền hạn chính đáng của mình. Đừng để tâm ý dễ bị cuốn vào “ chiêu trò ” của nhà đầu tư, môi giới “ dỏm ” luôn tiềm ẩn khắp nơi trên thị trường .
2.2/ Sổ đất
Sổ đất gồm có nhiều loại sách vở khác nhau, thường thì những dự án bảo vệ pháp lý minh bạch, rõ ràng sẽ có sổ hồng riêng cho từng nền. Sổ hồng hay còn gọi là Giấy ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đây là loại sách vở quan trọng yên cầu phải có khi muốn mua và bán, thanh toán giao dịch . Thông qua đó, người mua sẽ xác lập được người đang thực thi thanh toán giao dịch mua và bán với mình có phải là chủ sở hữu và có đủ điều kiện kèm theo triển khai theo pháp luật pháp lý hay không. Tránh thực trạng sập “ bẫy ” dự án ma do kẻ xấu dùng chiêu trò quảng cáo trá hình để trục lợi.
1.3/ Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh thương mại là loại giấy được cấp cho doanh nghiệp kinh doanh thương mại ngành nghề có điều kiện kèm theo. Doanh nghiệp có nghĩa vụ và trách nhiệm cung ứng đủ điều kiện kèm theo kinh doanh thương mại theo Luật Đầu tư và bảo vệ duy trì trong suốt quy trình hoạt động giải trí kinh doanh thương mại. Giấy phép kinh doanh thương mại là tên gọi chung của những loại sách vở gồm có giấy phép kinh doanh thương mại, chứng từ hành nghề, ghi nhận bảo hiểm nghĩa vụ và trách nhiệm nghề nghiệp, giấy ghi nhận đủ điều kiện kèm theo kinh doanh thương mại, nhu yếu về vốn pháp định và một số ít nhu yếu khác.
Qua đó, người mua sẽ xác lập được chủ góp vốn đầu tư dự án có đủ điều kiện kèm theo kinh doanh thương mại hay không. Cụ thể là việc góp vốn đầu tư vốn để thực thi hoạt động giải trí thiết kế xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng ủy quyền để bán, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua ; kinh doanh thương mại dịch vụ môi giới BĐS Nhà Đất, dịch vụ sàn thanh toán giao dịch Bất Động Sản Nhà Đất, dịch vụ tư vấn BĐS Nhà Đất, quản trị Bất Động Sản Nhà Đất nhằm mục đích mục tiêu sinh lợi. Nếu không bảo vệ những nhu yếu trên thì người mua nên xem xét trước khi triển khai thanh toán giao dịch. Vì khi xảy ra tranh chấp, sự cố nào đó thì pháp lý không hề bảo vệ được quyền hạn chính đáng của mình. Rủi ro là rất lớn nếu bạn dám góp vốn đầu tư một cách mạo hiểm, không xem xét kỹ càng.
1.4/ Giấy phép xây dựng
Giấy phép kiến thiết xây dựng là sách vở mà cơ quan Nhà nước được cho phép cá thể, tổ chức triển khai được thiết kế xây dựng nhà cửa, khu công trình, … theo nguyện vọng của mình nhưng phải trong khoanh vùng phạm vi được cấp phép. Việc kiến thiết xây dựng khu công trình không có giấy phép thiết kế xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính lên đến hàng chục triệu đồng. Ngoài mức phạt này ra, người có hành vi kiến thiết xây dựng trái phép còn bị buộc tháo dỡ khu công trình vi phạm khi đã xây xong. Còn trường học khu công trình đang xây đắp sẽ bị lập biên bản vi phạm hành chính và bị nhu yếu dừng xây đắp để làm thủ tục xin cấp phép. Nếu không triển khai theo đúng thì buộc tháo dỡ khu công trình để Phục hồi lại thực trạng bắt đầu. Người mua cần phải chú ý quan tâm kiểm tra giấy phép kiến thiết xây dựng một cách cẩn trọng. Vì nếu không, bạn sẽ đương đầu với rủi ro đáng tiếc bị xử phạt như những lao lý đề cập ở trên. Khi đó, không ai bảo vệ được bạn sẽ không bị mất quyền hạn khi bị giải quyết và xử lý.
Biên bản nghiệm thu phần móng
Biên bản nghiệm thu sát hoạch phần móng có được sau khi đã triển khai xong xong phần móng. Theo lao lý mới nhất thì trong hoạt động giải trí mua và bán, thanh toán giao dịch Bất Động Sản Nhà Đất bắt buộc phải có biên bản này mới được ký hợp đồng mua và bán. Trường hợp triển khai sai ngoài việc bị giải quyết và xử lý theo pháp luật thì đôi bên cũng gánh chịu tổn thất không nhỏ.
Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Giấy bảo lãnh của ngân hàng nhà nước sẽ bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính cho chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản Nhà Đất hình thành trong tương lai. Nếu chủ góp vốn đầu tư không triển khai được đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thì ngân hàng nhà nước sẽ chịu nghĩa vụ và trách nhiệm trả tiền lại cho người mua thay cho chủ góp vốn đầu tư. Vậy nên, khi kiểm tra hồ sơ pháp lý kiến thiết xây dựng cũng đặc biệt quan trọng quan tâm những sách vở này.
Ngoài những loại sách vở được liệt kê, vẫn còn một số ít sách vở khác nằm trong hồ sơ pháp lý dự án như thể chấp thuận đồng ý phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường tự nhiên, hồ sơ chuyển nhượng ủy quyền dự án ( nếu có ), … Để bảo vệ bảo đảm an toàn trong quy trình thanh toán giao dịch, mua và bán thì người mua hoàn toàn có thể nhờ đến những chuyên viên, luật sư am hiểu về pháp lý để tư vấn rõ ràng hơn. Nhưng cũng đừng chịu ràng buộc quá nhiều vào bên thứ 3 bằng cách tìm hiểu và khám phá cụ thể những loại sách vở chính khi mua và bán. Thị trường BĐS Nhà Đất là nơi luôn xảy ra nhiều dịch chuyển và chứa trong đó nhiều chiêu trò, mánh khóe để trục lợi. Sự dữ thế chủ động của bạn ngay từ đầu sẽ giúp bạn hạn chế được rủi ro đáng tiếc sau này.
2/ Hồ sơ pháp lý nhà thầu thi công dự án
2.1/ Hồ sơ pháp lý trước khi khởi công xây dựng
Trước khi thi công kiến thiết xây dựng dự án, những chủ góp vốn đầu tư ngoài việc điền theo mẫu thông tin khai công theo lao lý còn phải sẵn sàng chuẩn bị những sách vở sau :
- Giấy phép hoạt động kinh doanh
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng thi công xây dựng
- Hợp đồng lao động của công ty với người chỉ huy thi công
- Quyết định bổ nhiệm chỉ huy thi công
- Bảo hiểm tai nạn lao động cho công nhân
- Bằng cấp chuyên môn liên quan
- Bản vẽ đã được duyệt
- Giấy phép xin sử dụng lề đường
- Hợp đồng ép cọc và giấy phép đăng ký với công trình sử dụng máy ép, bản thiết kế chi tiết với công trình trên 3 sàn.
- Biển cảnh báo an toàn lao động và tên công trình.
2.2/ Hồ sơ pháp lý khởi công của nhà thầu và chủ đầu tư
Nhà thầu thiết kế cần sẵn sàng chuẩn bị :
- Hợp đồng thi công
- Giấy chứng nhận hành nghề hoặc đăng ký kinh doanh
- Hồ sơ năng lực, chứng chỉ giám sát của nhà thầu tại công trình
- Danh sách công nhân và hợp đồng lao động thi công
- Bảo hiểm lao động cho công nhân
- Thông báo quyết định giám sát – chỉ huy thi công
- Chủ đầu tư cần chuẩn bị:
- Bản thiết kế xây dựng đã được cấp
- Giấy phép xây dựng có hiệu lực
- Thông báo về việc khởi công xây dựng công trình
2.3/ Hồ sơ pháp lý công ty xây dựng
Đối với công ty kiến thiết xây dựng cần sẵn sàng chuẩn bị khá đầy đủ như sau :
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế, điều lệ doanh nghiệp, danh sách ban lãnh đạo và hội đồng thành viên công ty,…
- Giấy chứng thực người đại diện pháp luật và các cổ đông.
- Dự thảo về điều lệ của công ty được thống nhất và có chữ ký người đại diện pháp luật.
- Danh sách cổ đông có chữ ký từng thành viên.
- Bản sao CMND cá nhân hoặc hộ chiếu hợp lệ.
3/ Hồ sơ pháp lý dự án không đảm bảo có nên mua hay không?
Về nguyên tắc thị trường, giá trị của BĐS Nhà Đất bất kể hoàn toàn có thể lên hoặc xuống tùy theo thời gian và nhiều yếu tố khác. Nhưng pháp lý dự án là yếu tố không hề “ di dời ” lên hoặc xuống được. Hồ sơ pháp lý dự án phải bảo vệ đủ và hợp pháp theo lao lý pháp lý thì mới đủ điều kiện kèm theo thực thi thanh toán giao dịch, mua và bán. Nếu có yếu tố xảy ra thì pháp lý cũng có cơ sở xử lý nhằm mục đích bảo vệ quyền hạn cho đôi bên. Trường hợp thực thi sai thì chắc như đinh rằng không điều gì bảo vệ được cho mọi người. Theo đó, 1 số ít rủi ro đáng tiếc mà người mua hoàn toàn có thể gặp phải khi mua nhà, đất không rất đầy đủ pháp lý như sau :
3.1/ Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu hóa
Luật Dân sự năm ngoái có lao lý rằng gia tài mà pháp lý lao lý phải ĐK quyền sở hữu như nhà ở thì việc mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền buộc phải lập thành văn bản có xác nhận bởi cơ quan thẩm quyền. Luật Đất đai 2013 cũng có pháp luật : “ Việc công chứng, xác nhận hợp đồng, văn bản thực thi những quyền của người sử dụng đất được thực thi như sau : a ) Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, Tặng Ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại lao lý tại điểm b khoản này ” Luật Công chứng năm trước cũng pháp luật rằng việc mua và bán nhà ở không có Giấy ghi nhận quyền sở hữu ( thiếu hồ sơ pháp lý dự án ) thì không được công chứng. Trường hợp tranh chấp thì hợp đồng mua và bán hoàn toàn có thể bị vô hiệu quả. Khi đó, địa thế căn cứ theo Luật Dân sự hiện hành lao lý :
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3.2/ Rủi ro vướng phải tranh chấp
Khi mua và bán gia tài không có đủ hồ sơ pháp lý thì việc xác định nguồn gốc gia tài rất khó khăn vất vả. Nếu không may nhà, đất bạn đã mua có phần đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất thuộc diện quy hoạch thì người mua gặp khá nhiều rắc rối. Với nhiều chiêu trò, thủ đoạn phức tạp của bọn lừa đảo gắn mắc “ nhà đầu tư ” uy tín, không ít người mua đã gặp phải thực trạng này và cảm thấy lao đao suốt thời hạn dài.
3.3/ Khó bán lại cho người khác
Các dự án dù chiếm hữu tiềm năng tăng trưởng vượt bậc nhưng pháp lý không bảo vệ thì rất khó để tìm kiếm người mua. Nhờ sự tăng trưởng của công nghệ tiên tiến lúc bấy giờ, người mua cũng tiếp cận được nguồn thông tin có ích về nhiều hơn. Từ đó nâng cao được kỹ năng và kiến thức, kinh nghiệm tay nghề của mình khi mua và bán, thanh toán giao dịch. Mặt khác, dự án cũng không đủ điều kiện kèm theo pháp lý để bán theo pháp luật. Nếu cố ý thực thi hành vi này thì rủi ro đáng tiếc bạn sẽ vướng vào 1 số ít yếu tố khác nữa là không nhỏ.
3.4/ Rủi ro khác
Ngoài những trường hợp đề cập trước đó, người mua còn đương đầu với 1 số ít rủi ro đáng tiếc dưới góc nhìn thực tiễn như sau :
- Thị trường biến động, giá nhà đất tăng cao. Lúc này người bán cũ kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và người mua thường chịu thiệt thòi nhiều hơn.
- Việc tiến hành xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình rất khó khăn vì không được cấp phép thực hiện.
- Không thể thế chấp ngân hàng để vay vốn, tính thanh khoản kém đi.
Tổng kết
Bài viết trên ngoài việc cung ứng thêm thông tin cho những bạn về hồ sơ pháp lý dự án cũng chỉ ra được một số ít rủi ro đáng tiếc mà người mua thường sẽ gặp phải. Vì thế, trước khi quyết định hành động mua gia tài nhà đất bất kể nên tìm hiểu và khám phá thông tin rõ ràng. Có rất nhiều cách để tương hỗ bạn điều đó như :
- Thông tin từ Internet, các trang báo tin tức uy tín. Sự phát triển của Internet mang đến nguồn thông tin đa chiều, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu của bạn.
- Ứng dụng tra cứu pháp lý dự án – một trong những cách kiểm tra pháp lý của dự án an toàn được nhiều người sử dụng. Hiện nay có nhiều ứng dụng tra cứu pháp lý được cơ quan thẩm quyền cấp phép nhằm tạo thêm điều kiện cho người dân trong quá trình tìm hiểu, xác minh.
- Nhờ người thân hoặc bạn bè có kinh nghiệm về và thủ tục hành chính.
- Kiểm tra pháp lý dự án qua ngân hàng. Với nhiều năm kinh nghiệm của mình, thông tin phản hồi từ ngân hàng cũng rất đáng tin cậy.
- Tìm đến các luật sư, chuyên gia để tư vấn. Có rất nhiều dịch vụ pháp lý mở ra trên thị trường. Bạn có thể dễ dàng kết nối nhanh chóng với họ để được tư vấn sớm nhất.
- Tìm đến cơ quan chức năng ở địa phương, nơi quản lý dự án đang hiện hữu. Đây là một trong những cách được nhiều người áp dụng hiện nay. Thông tin có độ chính xác rất cao sẽ giúp ích được cho bạn nhiều hơn.
Nhìn chung, vấn đề mua bán, giao dịch BĐS không đảm bảo hồ sơ pháp lý dự án luôn tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, rất nhiều dự án rải rác khắp nơi từ trung tâm thành phố đến khu vực vùng ven mở ra nhiều cơ hội để lựa chọn. Đừng vội nhìn thấy lợi ích trước mắt không khéo rơi vào bẫy dự án “ma”.
Trần Hải
Mình là Hải Trần, là cựu sinh viên khoa Báo chí tiếp thị quảng cáo của Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn Tp. HCM. Mình hiện đang là Content Writer tại Công ty Trần Anh với gần 8 năm trong nghề. Nếu bạn đang tìm kiếm những thông tin mới nhất và đúng mực nhất, đừng bỏ lỡ những nội dung được san sẻ tại đây nhé !
Đánh giá của bạn
