Hiện nay trên internet, mạng xã hội, biển quảng cáo hoặc những tờ rơi trên đường đang trình làng nhiều dự án đất nền mê hoặc cả về vị trí và Ngân sách chi tiêu khiến nhiều nhà đầu tư / người mua đất rất chăm sóc. Tuy nhiên, rất nhiều trong số đó chỉ là “ dự án trên giấy hay còn gọi là dự án ma hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện kèm theo pháp lý để bán ”. Hồ sơ pháp lý của những dự án này chỉ có tên chủ góp vốn đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết cụ thể phân lô chưa có không thiếu hồ sơ pháp lý đủ điều kiện kèm theo bán nhưng vẫn được trình làng để bán. Khi đến khu đất, thì chỉ là khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có hạ tầng nhưng còn sơ sài, thiếu đồng điệu. Khi hỏi thì được ra mắt là dự án đang trong quy trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thành xong hồ sơ pháp lý, …. Theo đó, cùng với vài chiêu dụ như “ bốc thăm trúng thưởng, mua đất Tặng Kèm vàng, cam kết tỷ suất sinh lời, chỉ còn vài lô giá rẻ, một ngày bán được mất chục lô, l … ” mà rất nhiều người mua đất đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua mà không tìm hiểu và khám phá kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm hữu vốn trái phép và rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan .
Nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc đáng tiếc nêu trên cho người mua đất nền / nhà góp vốn đầu tư, địa thế căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết cụ thể thi hành Luật đất đai ; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh thương mại , tôi xin trình làng và nghiên cứu và phân tích về những điều kiện kèm theo, những bước để phân biệt và kiểm tra một dự án đất nền chưa đủ điều kiện kèm theo để nhận cọc và bán như sau :
MỘT DỰ ÁN ĐẤT NỀN ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ BÁN, THÌ CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI CÓ ĐẦY ĐỦ CÁC ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ SAU:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2 ) Chủ góp vốn đầu tư dự án phải hoàn thành xong việc góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kiến trúc gồm những khu công trình dịch vụ, khu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch cụ thể thiết kế xây dựng 1/500 đã được phê duyệt ; bảo vệ liên kết với mạng lưới hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực thi việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho người dân tự kiến thiết xây dựng nhà ở ; bảo vệ cung ứng những dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải ;
3 ) Chủ góp vốn đầu tư phải hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ; thuế, phí, lệ phí tương quan đến đất đai ( nếu có ) ;
4 ) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất ; không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
5 ) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ;
Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ điều kiện pháp lý để bán.
LÀM SAO ĐỂ NHẬN BIẾT ĐƯỢC CÁC DỰ ÁN ĐẤT NỀN KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN THEO CÁC ĐIỀU KIỆN NHƯ TRÊN?
Việc cần làm tiên phong là không nên nghe và tin những gì mà bên bán / người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và sách vở pháp lý về dự án đó theo những bước sau :
Bước 1: Hỏi người môi giới/người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… ;
Tìm hiểu bước này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.
Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.
Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới / người trình làng lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm mục đích đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị lừa thì phải xem sách vở, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện kèm theo rồi thì mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ map, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và tích hợp với việc hỏi người dân địa phương và Ủy Ban Nhân Dân xã nơi có đất dự án để chắc như đinh rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ .
Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặc khác hỏi để dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Còn khi mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước trước khi mở bán, nghĩa là chủ đầu tư đó có năng lực tài chính, uy tín để thực hiện dự án này.
Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);
Như vậy, nếu chỉ tin vào lời nói / hứa của chủ góp vốn đầu tư, người môi giới hoặc một vài tờ báo viết về sự điển hình nổi bật của dự án hoặc chỉ xem map tổng quan dự án thì không nói nên được điều gì, mà thiết yếu phải hỏi để nhìn nhận được 06 bước nêu trên rồi hãy quyết định hành động. Đầu tư đất nền rất khác với góp vốn đầu tư căn hộ cao cấp, nhà phố hoặc khu công trình thiết kế xây dựng chính do tính thanh khoản kém hơn, hay dịch chuyển theo thị trường và nếu còn vướng mắc về yếu tố pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để giải quyết và xử lý và thoát ra .
Cảm ơn bạn đã tham khảo bài viết.
Tác giả bài viết tư vấn: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)
Lưu ý: Nội dung bài viết tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.
Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Email: [email protected]
