Đủ căn cứ thu hồi dự án?
Như đã phản ánh ở bài trước, dự án Bất Động Sản khu nhà ở phường Phú Hữu, Quận 9 ( tên thương mại Hausbelo ) tiền thân là dự án Bất Động Sản nhà tại xã hội đã liên tục phải kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch. Pháp lý chưa hoàn thành xong khiến việc tiến hành dự án Bất Động Sản này vẫn “ bất động ” từ năm 2002 ( thời gian được giao đất ) cho đến nay.
 |
| Dự án Hausbelo sau gần 20 năm triển khai chỉ là bãi đất trống |
Thậm chí, dự án Bất Động Sản này cũng đã bị tịch thu vào năm 2006, do chủ góp vốn đầu tư là Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn ( gọi tắt là Công ty Minh Sơn ) sử dụng đất không hiệu suất cao. Sau khi được giao lại đất để liên tục triển khai dự án Bất Động Sản thì “ giật mình ” ngày 7/12/2015, dự án Bất Động Sản đã được đồng ý chấp thuận chủ trương không triển khai góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng nhà tại xã hội theo yêu cầu của Công ty Minh Sơn. Việc thiết kế xây dựng nhà tại xã hội sẽ được hoán đổi sang khu đất khác thuộc phường Trường Thạnh, Quận 9 ( nay là TP Quận Thủ Đức ), TP Hồ Chí Minh. Đến ngày 3/12/2019, Ủy Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh liên tục ra Quyết định số 5136 / QĐ-UBND về việc kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2000, theo đó lô đất thuộc dự án Bất Động Sản được kiểm soát và điều chỉnh thành đất nhóm nhà ở quy hoạch thời gian ngắn.
Trước đó từ cuối năm 2018, dự án Hausbelo đã chính thức ra mắt thị trường và nhận đặt cọc giữ chỗ.
Hiện tại, đơn vị chức năng tăng trưởng dự án Bất Động Sản là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển EZ Land Nước Ta ( gọi tắt là EZ Land ) cho biết, dự án Bất Động Sản đang thực thi thủ tục kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch chi tiết cụ thể tỷ suất 1/500, dự kiến quý I / 2022 sẽ có những tín hiệu sáng sủa khi TP Hồ Chí Minh Open trở lại hàng loạt … Trong khi đó, thực trạng khu đất triển khai dự án Bất Động Sản vẫn đang chỉ là bãi đất trống, không có cấu trúc khu công trình kiến thiết xây dựng. Có thể thấy, dự án Bất Động Sản Hausbelo thực ra đã có “ tuổi đời ” gần 20 năm, trải qua nhiều đợt kiểm soát và điều chỉnh nhưng vẫn chưa kiến thiết thiết kế xây dựng, đang vướng mắc về pháp lý, khiến đất bị bỏ phí tiêu tốn lãng phí …
|
| Các thông tin quảng cáo về dự án Hausbelo trên mạng |
Luật sư Võ Tấn Lộc, Công ty Luật Long Phan PMT – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh nêu quan điểm : Hiện nay, Luật Đầu tư 2020 đã có lao lý về việc chấm hết hoạt động giải trí của những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư do không tiến hành trên trong thực tiễn, đặc biệt quan trọng là những dự án Bất Động Sản tương quan đến sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Theo pháp luật tại điểm d, khoản 2, Điều 48 Luật Đầu tư 2020 thì những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thuộc trường hợp bị tịch thu đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo lao lý của pháp lý về đất đai.
Căn cứ quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai khi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
“ Như vậy, trong trường hợp của dự án Bất Động Sản Hausbelo vẫn có rủi ro đáng tiếc bị tịch thu đất do chủ góp vốn đầu tư chậm tiến trình tiến hành dự án Bất Động Sản trên thực tiễn ”, Luật sư Lộc cho biết.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Ngoài mối quan ngại về việc dự án Bất Động Sản chậm quá trình, bị “ treo ” quá lâu thì việc nhận đặt cọc giữ chỗ, kêu gọi vốn tại dự án Bất Động Sản Hausbelo cũng đặt ra nhiều mối lo lắng, tiềm ẩn không ít rủi ro đáng tiếc cho người mua.
 |
| Phiếu xác nhận thông tin căn hộ Hausbelo và khách hàng |
Theo đó, Luật sư Võ Tấn Lộc cho rằng, địa thế căn cứ theo điểm a, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013 ; Khoản 17, Điều 1 Nghị định 148 / 2020 / NĐ-CP ngày 18/12/2020 lao lý cụ thể thi hành 1 số ít điều của Luật Đất đai, thì điều kiện kèm theo dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kinh doanh thương mại nhà tại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, gồm có : Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản phải triển khai xong việc góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kiến trúc, gồm những khu công trình dịch vụ, khu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch cụ thể kiến thiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt ; Đảm bảo liên kết với mạng lưới hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực thi việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho người dân tự thiết kế xây dựng nhà ở ; Đảm bảo phân phối những dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải … ”. Trong trường hợp chào bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thỏa mãn nhu cầu những điều kiện kèm theo tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh năm trước : ” 1. Có sách vở về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế bản vẽ kiến thiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép thiết kế xây dựng so với trường hợp phải có giấy phép kiến thiết xây dựng, sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc triển khai xong kiến thiết xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo quá trình dự án Bất Động Sản ; Trường hợp là nhà căn hộ cao cấp, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã hoàn thành xong xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
3. Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng nhà nước thương mại có đủ năng lượng thực thi bảo lãnh nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của chủ góp vốn đầu tư so với người mua khi chủ góp vốn đầu tư không chuyển giao nhà ở theo đúng tiến trình đã cam kết với người mua ”. Ngoài ra, theo pháp luật tại Điều 19 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP ; khoản 1, Điều 9 Thông tư 19/2016 / TT-BXD thì khi chủ góp vốn đầu tư ký hợp đồng mua và bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà tại thì phải có văn bản thông tin nhà ở đủ điều kiện kèm theo được bán, cho thuê mua của cơ quan có thẩm quyền ( đơn cử là Sở Xây dựng ). “ Căn cứ vào những thông tin pháp lý mà dự án Bất Động Sản Hausbelo đang có thì tính đến thời gian hiện tại dự án Bất Động Sản chưa cung ứng đủ những địa thế căn cứ, những pháp luật hiện hành về điều kiện kèm theo chào bán nhà ở hình thành trong tương lai như đã nêu. Đây là rủi ro đáng tiếc pháp lý so với những thanh toán giao dịch dân sự tương quan đến mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản này, đặc biệt quan trọng về phía người mua ”, Luật sư Lộc nhận định và đánh giá .
