Căn hộ du lịch (Condotel) là gì?
Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”
Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch (Condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.
Quy định pháp lý về căn hộ du lịch (Condotel) như thế nào?
Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.
Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh , đất đai và xây dựng có liên quan…;
Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.
Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi chủ góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng tạo lập khu công trình thiết kế xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là thiết kế xây dựng một mô hình để kinh doanh thương mại. Do đó, khi chủ góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh thương mại cũng bắt buộc phải tuân thủ theo những pháp luật của pháp lý về kinh doanh thương mại và những lao lý khác có tương quan .
Ngoài những nội dung tôi đã nêu và nghiên cứu và phân tích như trên, hiện tại không có thêm những lao lý của pháp lý khác về nhà ở du lịch ( Condotel ) .
SỰ THẬT CẦN BIẾT VÀ NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ TIỀM ẨN VỀ CONDOTEL
Chủ đầu tư có quyền bán/chuyển nhượng hay chỉ có quyền cho thuê căn hộ du lịch (Condotel)?
Quy định của pháp lý hiện hành trọn vẹn không cấm hoặc không hạn chế chủ góp vốn đầu tư bán / chuyển nhượng ủy quyền condotel cho người có nhu yếu mua. Pháp luật cũng không có lao lý đơn cử về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ góp vốn đầu tư sở hữu tòa nhà condotel. Chính vì luật không có pháp luật, nên thực tế chủ góp vốn đầu tư vẫn đang bán / chuyển nhượng ủy quyền cho người mua có nhu yếu, nhưng việc mua và bán / chuyển nhượng ủy quyền này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để tiến hành thực thi, đặc biệt quan trọng là việc cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu riêng cho người mua .
Tuy nhiên, tôi có cơ sở nhận định rằng: Cho dù căn hộ du lịch có được ký hợp đồng dưới hình thức mua bán/chuyển nhượng, nhưng bản chất pháp lý thực sự cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi, nghĩa là chủ đầu tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư bởi lẽ: Đối với căn hộ du lịch, cho dù là ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (mua đứt bán đoạn), nhưng người mua từng căn hộ du lịch không thể có đủ 03 quyền năng của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hay thông thường khác được. Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,…như tôi lần lượt phân tích bên dưới. Do đó, mặc dù mua đứt bán đoạn, nhưng người mua căn hộ du lịch (condotel) vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định và ý chí của chủ đầu tư về mọi mặt, mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật.
Thực chất từng căn hộ du lịch nếu được chủ đầu tư bán cũng chỉ như là cho thuê kinh doanh dài hạn, còn việc chủ đầu tư vẫn sử dụng “hợp đồng mua bán căn hộ” thay vì “hợp đồng cho thuê” bởi vì chủ đầu tư đang lợi dụng sự không rõ ràng của pháp luật để lôi kéo nhiều chủ thể thứ cấp (người mua) cùng đầu tư mà thôi. Chính vì thế mà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, ngược lại sẽ làm giảm rủi ro cho chủ đầu tư (nếu người mua không tìm hiểu kỹ). Trong khi rủi ro đến từ quy trình và điều kiện mua bán, cho đến việc khai thác, quản lý sử dụng, chuyển giao và định đoạt về sau.
Người mua có được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel không?
Đến nay, chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở.
Thực tế đã có một số địa phương tỉnh như Khánh Hòa, Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là: Đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở). Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch này đã được thanh tra và có kết luận là “trái quy định của pháp luật” nên đã bị tạm dừng, đồng thời Tp. Đà Nẵng đã có phương án để thu hồi các Giấy chứng nhận đã cấp cho condotel. Do đó, giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận sở hữu condotel mà một số nơi đã cấp cho người mua vẫn đang bị treo và chờ hướng dẫn xử lý.
Do vậy, pháp lý hiện hành trọn vẹn chưa được cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Còn người mua Condotel có được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu hay không thì còn phải chờ đón pháp luật của pháp lý đổi khác. Nên nếu chủ góp vốn đầu tư nào ký hợp đồng mua và bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không triển khai được hoặc pháp lý không biến hóa theo hướng được cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối người mua .
Thời hạn sở hữu căn hộ Condotel và việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư?
Thời hạn sở hữu của căn hộ Condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất xây dựng công trình condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Như vậy, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.
Chính vì chiếm hữu có thời hạn, nên trong thực tiễn rất nhiều chủ góp vốn đầu tư đã ký hợp đồng cam kết doanh thu cố định và thắt chặt có thời hạn vài năm đầu cho người mua condotel ( thậm chí còn từ 10 % đến 15 % / năm ), nhằm mục đích lôi cuốn những nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, có chủ góp vốn đầu tư đã thực thi được đúng cam kết, tuy nhiên có chủ góp vốn đầu tư không hề thực thi được đúng cam kết về trả doanh thu mà điển hình như Dự án Cocobay ở TP. Đà Nẵng vỡ trận là một ví dụ .
Thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua phải đóng 03 loại ngân sách gồm : giá thành duy trì như điện, nước, internet ; nộp phí bảo dưỡng ; và phí quản trị quản lý và vận hành. Đây là 03 loại phí cố định và thắt chặt, nếu không đưa vào kinh doanh thương mại thì vẫn phải chi trả. Còn chi trả ở mức nào thì phụ thuộc vào vào sự thỏa thuận hợp tác với chủ góp vốn đầu tư hoặc sự quyết định hành động của chủ góp vốn đầu tư. Còn việc kinh doanh thương mại có hiệu suất cao hay không thì phụ thuộc vào vào lượng người mua. Do vậy, một thực tiễn là nếu condotel không hề đưa vào kinh doanh thương mại ( cho thuê ) hoặc việc kinh doanh thương mại không hiểu quả, thì chủ góp vốn đầu tư thứ cấp ( người mua ) chắc như đinh ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 03 loại phí nêu trên và do giá trị nhà ở condotel bị giảm theo thời hạn. Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ góp vốn đầu tư không cam kết doanh thu cố định và thắt chặt, thì sự hiệu suất cao khi góp vốn đầu tư condotel người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng .
Bản chất phí bảo trì, phí duy trì dịch vụ và phí quản lý vận hành căn hộ Condotel như thế nào?
Nghĩ rằng phí bảo dưỡng, phí duy trì và phí quản trị quản lý và vận hành condotel là rất thông thường. Tuy nhiên, đây thực sự cũng là một yếu tố tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc, tranh chấp về sau .
Pháp luật hiện hành quy định rất cụ thể phí bảo trì, duy trì dịch vụ và phí quản lý vận hành đối với “nhà chung cư”, mức phí này được quy định có mức giới hạn tối đa, được niêm yết và có quy định việc thu, quản lý và sử dụng rất rõ ràng. Tuy đối với căn hộ du lịch thì hoàn toàn không có bất kỳ quy định nào về việc thu phí bảo trì, phí quản lý vận hành và phí duy trì dịch vụ như điện, nước, internet và cáp, mà hoàn toàn phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua condotel. Theo đó, sẽ phát sinh các vấn đề như sau: (1) Việc tăng, giảm các loại mức phí này người quyết định cuối cùng vẫn là chủ đầu tư nếu có tranh chấp, bất chấp có thỏa thuận trong hợp đồng; (2) Việc thu, quản lý và sử dụng phí này như thế nào cũng là chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư là người quyết định cuối cùng và chủ đầu tư có quyền công khai hoặc không công khai. Chính vì phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư, nên chủ đầu tư có thể tạo ra cơ chế để tận thu bằng việc tăng các phí này, nhằm ép người đã mua condotel phải phụ thuộc chủ đầu tư về mọi mặt thông qua cơ chế thu phí. Ví dụ, nếu không đóng đủ các loại phí theo thông báo của chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ có biện pháp cắt điện, nước, internet hoặc thậm chí chủ đầu tư không cho người mua vào chính căn hộ của mình, khi đó người mua sẽ làm gì? Khởi kiện ra Tòa án hay phải tuân theo? Khi đó với chỉ một hợp đồng mua bán, nếu không quy định cụ thể, rõ ràng về việc này, thì Tòa án không thể bảo vệ được quyền lợi cho người mua được. Trong khi hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ condotel tôi đã đọc đều không quy định cụ thể phương thức thu và chi các khoản phí này.
Tòa nhà Condotel có ban quản trị hay không?
Khác với Tòa nhà chung cư, thì hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng không có quy định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tòa nhà chung cư thông thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của tòa nhà condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ condotel sẽ không thể góp tiếng nói của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.
Việc vận hành và khai thác căn hộ Condotel cho mục đích du lịch như thế nào?
Sau khi mua căn hộ chung cư cao cấp du lịch và nhận chuyển giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh thương mại hoặc thỏa thuận hợp tác hợp tác kinh doanh thương mại với chủ góp vốn đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn thì trọn vẹn không thuận tiện như vậy, mà mọi thứ phải nhờ vào vào chủ góp vốn đầu tư. Theo đó, chủ góp vốn đầu tư hoàn toàn có thể tự mình hoặc thuê một đơn vị chức năng quản trị quản lý và vận hành triển khai, nhưng mặc dầu bằng hình thức nào thì chủ góp vốn đầu tư cũng phải phát hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản trị quản lý và vận hành tòa nhà. Chính vì thế, người mua condotel không hề tự ý sửa chữa thay thế, phá dỡ hoặc biến hóa cấu trúc bên trong một condotel, không hề tự ý thuê một đơn vị chức năng cung ứng dịch vụ khác hoặc đơn vị chức năng quản trị khác để quản lý và vận hành căn hộ chung cư cao cấp mình đã mua, mặc dầu mình đã chiếm hữu nhà ở. Người mua condotel cũng không hề tự ý tìm kiếm khách du lịch, rồi được cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở trong nhà ở của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải trải qua và nhờ vào chủ góp vốn đầu tư, phải tuân theo Nội quy và sự quản trị của đơn vị chức năng quản lý và vận hành và do chủ góp vốn đầu tư quyết định hành động .
Việc định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ Condotel cho người khác (bên thứ ba) như thế nào?
Như đã nêu ở các mục trên, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật chưa quy định để chính thức thừa nhận loại hình này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực,… cũng bị vướng mắc.
Thực tế, để triển khai những quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc vào chủ góp vốn đầu tư ( người bán ) trải qua thủ tục xin để xác nhận / công nhận nhằm mục đích biến hóa / xác nhận người thay mặt đứng tên trên hợp đồng mua và bán, hợp đồng thanh toán giao dịch. Và mỗi lần xác nhận như vậy, chắc như đinh phải đi xin, phải làm văn bản trình diễn, báo cáo giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ góp vốn đầu tư tự ấn định. Thời gian xử lý bao lâu, ngân sách bao nhiêu cho mỗi lần triển khai đều nhờ vào chủ góp vốn đầu tư và do chủ góp vốn đầu tư quyết định hành động sau cuối .
Một số rủi ro pháp lý tiềm ấn khác là gì?
Bên cạnh các rủi ro nêu trên, thì còn 02 rủi ro khác là: (1) toàn bộ công trình condotel có thể bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá khi chủ đầu tư mắc nợ. Theo đó, khi chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, bị tố cáo, kiện tụng hoặc bị thua kiện và phải có nghĩa vụ trả nợ hoặc khi phải thi hành bản án của Tòa án, thì khi đó cơ quan thi hành án có thẩm quyền sẽ kê biên tài sản này của chủ đầu tư, căn cứ giấy chứng nhận sở hữu công trình condotel của chủ đầu tư. Khi đó, quyền lợi của những người mua condotel không ai có thể đảm bảo được. Ngoài ra, rủi ro nữa là (2) khi gặp khó khăn về tài chính, cũng không loại trừ khả năng chủ đầu tư đưa toàn bộ công trình condotel này đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, khi đó, quyền lợi của những người mua căn hộ cũng không được bảo đảm.
Kết luận
Condotel là một kênh đầu tư không ổn định, không chắc chắn do vướng nhiều vấn đề pháp lý. Người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua condotel như trên. Không tin vào thông tin quảng cáo và cam kết lợi nhuận mà phải rà soát thật kỹ từng vấn đề pháp lý trước khi đầu tư mua bán. Trường hợp đã ký hợp đồng mua bán rồi, nên rà soát lại hợp đồng và tính toán lại sự hiệu quả, mục đích mua theo nội dung tôi phân tích nêu trên, nhằm có phương án giải quyết phù hợp cho chính mình.
Tác giả bài viết: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)
Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.
Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Email: [email protected]
