CÁC BƯỚC QUY TRÌNH LÀM MỘT DỰ ÁN ĐẤT NỀN
Bước 1: Doanh nghiệp (DN) đề xuất đầu tư và UBND tỉnh ra quyết định giao chủ đầu tư (CĐT)
Bước 2: DN lập và UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch 1/500.
Bước 3: Chấp thuận chủ trương đầu tư
Bước 4: Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường
Bước 5: Thẩm định thiết kế cơ sở
Bước 6: Quyết định thu hồi đất và tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng
Bước 7: Quyết định giao đất
Bước 8: Chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng và tiến hành làm hạ tầng
Bước 9: Nghiệm thu cơ sở hạ tầng
Bước 10: Xác định đơn giá đất và rà soát các nghĩa vụ tài chính liên quan để CĐT hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Bước 11: CĐT đủ điều kiện kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng
Bước 12: Bàn giao cơ sở hạ tầng công cộng lại cho cơ quan chính quyền. DONE!
P/s: Ngoài ra thì còn các loại giấy phép (giấy tờ) khác như: phòng cháy chữa cháy, thoả thuận khớp nối điện nước,…Trong quá trình triển khai dự án thì quy hoạch 1/500 cũng có thể thay đổi. Với các dự án được đấu giá, đấu thầu thì thường sẽ là đất sạch và đã có 1/500 nên tiến trình sẽ khác.
Trong quá trình triển khai dự án, việc CĐT quyết định “bán” quyền sử dụng nền đất lúc nào là tuỳ vào tình hình thực tế. Và việc khách hàng quyết định đầu tư vào dự án ở thời điểm nào của tiến trình trên thì cũng tuỳ thuộc vào đánh giá và mức độ kỳ vọng lợi nhuận kèm theo mức chịu đựng rủi ro có thể xảy ra mà khách hàng chấp nhận được.
Đất có sổ chưa hẳn đã bảo đảm an toàn !
Chi tiết Quy trình làm dự án Bất Động Sản đất nền, khu đô thị từ A-Z
PHẦN 1: QUY TRÌNH LÀM DỰ ÁN ĐẤT NỀN (KHU ĐÔ THỊ)
BƯỚC 1 : ĐẦU TIÊN LÀ PHẢI CÓ ĐẤT, MỘT KHU ĐẤT ĐỂ LÀM DỰ ÁN ĐẤT NỀN .
Với một dự án Bất Động Sản đất nền thường chủ góp vốn đầu tư sẽ làm trên đất nông nghiệp ( đất lúa, đất trồng cây nhiều năm, đất rừng sản xuất ). Nếu khu vực đó có quá nhiều đất ở ( hay còn gọi là đất thổ cư ) thì sẽ ít người làm dự án Bất Động Sản, vì ngân sách đền bù khá cao, sẽ không có lời .
Đất này chủ góp vốn đầu tư có được trải qua nhiều hình thức .
1 ) Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được 1 số ít những lô đất liền kề nhau, nếu như mong muốn ( tối thiểu 50-70 % ) sau đó xin chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư .
2 ) Được nhà nước giao đất để làm dự án Bất Động Sản đất nền ( khu dân cư )
3 ) Hoặc hoàn toàn có thể trải qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó ( ví dụ Long Thành – Đồng Nai ) có một khu đất 49 ha do địa phương đó khai thác. Nay muốn tăng trưởng thành một dự án Bất Động Sản khu dân cư thì hoàn toàn có thể cho một số ít công ty nhảy vào làm, trải qua hình thức bán đấu giá .
Ví dụ trong thực tiễn : Ngày 23/8/2019 Công ty Hà An ( công ty con của Đất Xanh ) đã đấu giá thành công khu đất 92.2 ha với mức giá 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức – Long Thành – Đồng Nai .
Ngay sau đó Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai dự án khu đô thị GEM SKY WORLD và thu hút rất nhiều nhà đầu tư từ Tp.Hồ Chí Minh và Đồng Nai.
BƯỚC 2 : CÔNG TÁC ĐỀN BÙ KHÁ QUAN TRỌNG KHI LẬP DỰ ÁN ĐẤT NỀN
Đây hoàn toàn có thể coi là bước quan trọng nhất và quyết định hành động sự thành bại của một dự án Bất Động Sản đất nền trong quy trình làm một dự án Bất Động Sản đất nền. Để giảm thiểu rủi ro đáng tiếc thì chủ góp vốn đầu tư phải thu gom được tối thiểu 60-70 % diện tích quy hoạnh đất ở khu vực muốn làm dự án Bất Động Sản. Có rất nhiều dự án Bất Động Sản thất bại vì không đền bù được .
Sau khi đã có đất thì xin chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư, nhà nước sẽ làm công tác làm việc đền bù dùm, sẽ có ban bồi thường làm công tác làm việc thống kê, kê biên, định giá. Lúc này chủ góp vốn đầu tư sẽ đưa tiền cho ban bồi thường để đền bù .
BƯỚC 3 : XIN CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ .
Muốn làm 1 dự án Bất Động Sản thì phải xin phép chính quyền sở tại ở đây là Ủy Ban Nhân Dân Quận, Huyện ( so với dự án Bất Động Sản lớn thì phải xin phép Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh, TP ). Nếu khu vực đó tương thích với quy hoạch của nhà nước, tương thích để tăng trưởng một khu dân cư thì sẽ có văn bản “ đồng ý chấp thuận cho công ty ABC góp vốn đầu tư tăng trưởng dự án Bất Động Sản XYZ … ”. Nếu anh chị muốn làm một dự án Bất Động Sản đất nền tại PM thì phải xin phép Ủy Ban Nhân Dân Thị xã Phú Mỹ, so với dự án Bất Động Sản lớn thì phải xin phép Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .
BƯỚC 4 : XIN CHẤP THUẬN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG .
Ở bước này chủ góp vốn đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin đồng ý chấp thuận “ giải pháp góp vốn đầu tư hạ tầng ”. Có nghĩa là ở khu đất đó được làm khu dân cư, hay khu thương mại, tỷ lệ thiết kế xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào .
Khi có giải pháp góp vốn đầu tư hạ tầng thì thuê công ty phong cách thiết kế mặt phẳng, gồm có : đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn điện, …
BƯỚC 5 : QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT 1/500 .
Sau đó qua UBND Quận, Huyện, nếu họ đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng ở trên thì sẽ “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” => Ra được quyết định 1/500.
Quy hoạch cụ thể 1/500 ( so với dự án Bất Động Sản quy mô lớn hơn 5 ha ) hoặc quy hoạch cụ thể mặt phẳng 1/500 ( so với dự án Bất Động Sản quy mô nhỏ hơn 5 ha )
Vậy quyết định hành động 1/500 là gì ? Cái này đi mua đất dự án Bất Động Sản người mua hay hỏi nhất, dự án Bất Động Sản đã có 1/500 hay chưa ? Nôm na được hiểu là 1 văn bản được Ủy Ban Nhân Dân Quận Huyện chấp thuận đồng ý được cho phép chủ góp vốn đầu tư làm dự án Bất Động Sản và góp vốn đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng cụ thể về thông tin khu đất, ai là chủ góp vốn đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, độ cao, khoảng chừng lùi trước, lùi sau, đường xá, … .
BƯỚC 6 : XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Giấy phép thiết kế xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ góp vốn đầu tư để thiết kế xây dựng mới, thay thế sửa chữa, tái tạo, sơ tán khu công trình .
Đối với dự án Bất Động Sản tất cả chúng ta hiểu rằng đây là Giấy phép kiến thiết xây dựng Hệ thống khu công trình hạ tầng kỹ thuật gồm khu công trình giao thông vận tải, thông tin liên lạc, cung ứng nguồn năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và giải quyết và xử lý nước thải và khu công trình khác .
BƯỚC 7 : LÀM CƠ SỞ HẠ TẦNG
Sau khi có quyết định hành động 1/500 chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản phải hoàn thành xong việc góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng kiến trúc, gồm có những khu công trình dịch vụ, khu công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạt cụ thể thiết kế xây dựng 1/500 đã được phê duyệt ; bảo vệ liên kết với mạng lưới hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó và cung ứng những dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, mạng lưới hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải .
BƯỚC 8 : NGHIỆM THU HẠ TẦNG
Đối với dự án Bất Động Sản đất nền : Việc nghiệm thu sát hoạch hạ tầng gồm có nghiệm thu sát hoạch về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết cụ thể kiến thiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc đơn cử về dự án Bất Động Sản. Việc nghiệm thu sát hoạch phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án Bất Động Sản triển khai, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ góp vốn đầu tư tự thuê một đơn vị chức năng tư nhân đứng ra nghiệm thu sát hoạch và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu sát hoạch .
Đối với nhà phố : Xong phần thô .
BƯỚC 9 : ĐÓNG THUẾ, RA SỔ HỒNG TỪNG LÔ .
Trước khi ra sổ chủ góp vốn đầu tư phải hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến đất đai của dự án Bất Động Sản gồm có : tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí tương quan đến đất đai ( nếu có ) .
Ở bước này chủ góp vốn đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án Bất Động Sản ( hoặc gồm có rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau ), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế .
PHẦN 2: CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN ĐẤT NỀN Ở BƯỚC NÀO.
Theo luật một dự án Bất Động Sản đất nền đủ điều kiện kèm theo để bán, thì chủ góp vốn đầu tư phải có khá đầy đủ những điều kiện kèm theo pháp lý sau : ( địa thế căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết cụ thể thi hành Luật đất đai ; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh thương mại ) .
Có sách vở về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án Bất Động Sản, phong cách thiết kế bản vẽ thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép kiến thiết xây dựng so với trường hợp phải có Giấy phép kiến thiết xây dựng, sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc hoàn thành xong thiết kế xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến trình dự án Bất Động Sản ;
Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản phải hoàn thành xong việc góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng kiến trúc gồm những khu công trình dịch vụ, khu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch cụ thể thiết kế xây dựng 1/500 đã được phê duyệt ; bảo vệ liên kết với mạng lưới hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi triển khai việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho người dân tự thiết kế xây dựng nhà ở ; bảo vệ cung ứng những dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải ;
Chủ góp vốn đầu tư phải hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến đất đai của dự án Bất Động Sản gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ; thuế, phí, lệ phí tương quan đến đất đai ( nếu có ) ;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất ; không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ;
Thật ra bán ở quy trình tiến độ nào là tùy từng chủ góp vốn đầu tư, lúc đó thì tùy vào cái hợp đồng như thế nào. Có nhiều chủ góp vốn đầu tư mới đạt được thỏa thuận hợp tác về đất là đã chạy rumor rồi, lúc này dự án Bất Động Sản chưa có gì thì làm hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư hay trái phiếu này kia nọ. Còn muốn pháp lý chính thức thì phải có sổ hồng riêng, nhưng mà nó xa xôi lắm .
Thường những chủ đầu tư dự án hoàn toàn có thể chạy rumor khi có quy hoạch 1/500 nộp và gần được duyệt, tích hợp với đất đã mua xong. Lúc này sẽ là hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác, … chứ không phải hợp đồng mua và bán .
(Theo Nguyễn Hoành)
Có thể bạn nên biết: Có nên mua đất có trích lục nhưng chưa có sổ đỏ ?
.jpg)
|
Khuyến cáo:
Mọi bài viết – ý kiến đóng góp chân thành xin gửi về cho chúng tôi qua Email: [email protected]
Xin cảm ơn quý Anh/Chị độc giả.
|
