Ngày 26/03/2021, nhà nước phát hành Nghị định số 30/2021 / NĐ-CP sửa đổi, bổ trợ 1 số ít điều của Nghị định số 99/2015 / NĐ-CP của nhà nước quy định chi tiết cụ thể và hướng dẫn thi hành một số ít điều của Luật nhà ở. Nghị định này có hiệu lực thực thi hiện hành thi hành từ ngày ký. Theo đó, một số ít nội dung đáng quan tâm có tại tại Nghị định số 30/2021 / NĐ-CP sửa đổi, bổ trợ về quỹ bảo trì nhà chung cư, cần được những chủ góp vốn đầu tư và ban quản trị chú ý quan tâm như sau :
Thứ nhất, quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Nghị định 30/2021 / NĐ-CP vẫn giữ nguyên mức 2 % kinh phí đầu tư bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư, nhưng bổ trợ quy định chủ góp vốn đầu tư phải mở một thông tin tài khoản để quản trị kinh phí đầu tư bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư là thông tin tài khoản giao dịch thanh toán ( thông tin tài khoản đóng ) và chủ góp vốn đầu tư không được phép sử dụng thông tin tài khoản này để khắc phục việc chủ góp vốn đầu tư tự ý sử dụng kinh phí đầu tư này trong thời hạn chưa chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm và nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ góp vốn đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở so với việc nộp kinh phí đầu tư bảo trì .
Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
Đối với diện tích quy hoạnh căn hộ cao cấp, phần diện tích quy hoạnh khác mà chủ góp vốn đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời gian chuyển giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí đầu tư bảo trì 2 % theo quy định của Luật Nhà ở năm trước thì chủ góp vốn đầu tư phải chuyển số kinh phí đầu tư này vào thông tin tài khoản đã lập. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư không nộp kinh phí đầu tư bảo trì hoặc không chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì theo quy định thì chủ góp vốn đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế chuyển giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này ; ngoài những, tùy từng trường hợp, chủ góp vốn đầu tư còn bị truy cứu nghĩa vụ và trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp lý .Hơn thế nữa, Nghị định cũng đồng thời bãi bỏ quy định về người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí đầu tư bảo trì cho chủ góp vốn đầu tư mà thay vào đó là nộp vào thông tin tài khoản giao dịch thanh toán ( thông tin tài khoản đóng ) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua và bán, thuê mua nhà ở. Nghị định mới này cũng quy định Chủ góp vốn đầu tư không được nhu yếu tổ chức triển khai tín dụng thanh toán trích kinh phí đầu tư mà những bên đã nộp vào thông tin tài khoản để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư .Trường hợp trong thời hạn chưa chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì những khuôn khổ, thiết bị thuộc phần chiếm hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bh theo quy định thì chủ góp vốn đầu tư có nghĩa vụ và trách nhiệm thực thi việc bảo trì những khuôn khổ, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, tiến trình bảo trì khu công trình được lập theo quy định của pháp lý về kiến thiết xây dựng .Khi chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ góp vốn đầu tư được hoàn trả lại những khoản kinh phí đầu tư đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo giải trình đơn cử kèm theo kế hoạch, quá trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng tỏ việc chi kinh phí đầu tư bảo trì này .Trước đó, Nghị định 99/2015 / NĐ-CP chỉ quy định sau khi chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ góp vốn đầu tư phải có văn bản báo cáo giải trình cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi, đến nay Nghị định 30/2021 nhu yếu chủ góp vốn đầu tư còn phải có nghĩa vụ và trách nhiệm đóng thông tin tài khoản đã lập theo quy định của pháp lý và phải có văn bản thông tin cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi .
Nghị định còn quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì đồng thời quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư, khi cố tình ôm quỹ bảo trì.
Hai là, quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Về thủ tục cưỡng chế chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư, Nghị định 30/2021 / NĐ-CP đã quy định rõ thủ tục cưỡng chế chuyển giao kinh phí đầu tư bảo trì từ thông tin tài khoản kinh doanh thương mại của chủ góp vốn đầu tư trong trường hợp chủ góp vốn đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để chuyển giao và so với trường hợp không có kinh phí đầu tư để chuyển giao mà trước đây chưa có quy định .Điểm đáng quan tâm là sẽ triển khai cưỡng chế kê biên gia tài nếu chủ góp vốn đầu tư không có kinh phí đầu tư chuyển giao, Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh chỉ huy cơ quan tương quan kiểm tra, xác lập đơn cử diện tích quy hoạnh nhà, đất tại dự án Bất Động Sản nhà chung cư hoặc dự án Bất Động Sản khác để triển khai việc kê biên, tổ chức triển khai bán đấu giá, tịch thu kinh phí đầu tư bảo trì. Nghị định nêu rõ : “ Trường hợp chủ góp vốn đầu tư không có diện tích quy hoạnh nhà, đất hoặc diện tích quy hoạnh nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán tịch thu kinh phí đầu tư bảo trì, thì triển khai xác lập gia tài khác của chủ góp vốn đầu tư để bán đấu giá tịch thu đủ kinh phí đầu tư chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư ” .Về xử lý tài sản của chủ góp vốn đầu tư để tịch thu kinh phí đầu tư bảo trì chuyển giao cho Ban quản trị, Nghị định 30/2021 / NĐ-CP đã sửa đổi, bổ trợ Điều 37 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP theo hướng quy định rõ giải pháp xử lý tài sản của chủ góp vốn đầu tư trong những trường hợp : Tài khoản tiền gửi kinh phí đầu tư bảo trì còn kinh phí đầu tư nhưng chủ góp vốn đầu tư không chuyển giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phát hành quyết định hành động cưỡng chế, nhu yếu tổ chức triển khai tín dụng thanh toán chuyển giao kinh phí đầu tư này sang thông tin tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập ; Trường hợp thông tin tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh phát hành quyết định hành động cưỡng chế khấu trừ tiền từ thông tin tài khoản kinh doanh thương mại của chủ góp vốn đầu tư sang thông tin tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí đầu tư bảo trì nhà chung cư phải chuyển giao .Trong trường hợp chủ góp vốn đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong thông tin tài khoản kinh doanh thương mại để chuyển giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên gia tài của chủ góp vốn đầu tư tại dự án Bất Động Sản nơi có nhà chung cư hoặc gia tài khác tương tự với giá trị kinh phí đầu tư phải chuyển giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và chuyển giao kinh phí đầu tư cho Ban quản trị nhà chung cư. Nghị định cũng bổ trợ thêm quy định về nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức triển khai tín dụng thanh toán trong việc phối hợp giải quyết và xử lý tịch thu kinh phí đầu tư bảo trì từ chủ góp vốn đầu tư chuyển giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm mục đích tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong triển khai .
Quy định này nhằm hạn chế, giải quyết vấn đề hiện nay là việc nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đã tăng thêm sức mạnh cho “cây gậy” pháp lý để xử lý vấn đề tồn tại này.
Hy vọng những quy định trên sẽ sớm được đi vào thực tiễn để không còn những tranh chấp xảy ra tại những tòa nhà chung cư .Nội dung cụ thể vui mắt xem toàn văn Nghị định số 30/2021 / NĐ-CP hoặc liên hệ : 0963309768 ( FB ) / 0919679192 ( zalo ) để được tương hỗ .Trần Khánh ( quản trị CLB quản trị tòa nhà Thành Phố Hà Nội )
