Đất đai là tài một trong những tài sản có giá trị nhất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay còn nhiều rủi ro. Do đó, khi mua bán các bên nên biết 05 quy định “vàng” khi mua đất để tránh rủi ro.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
1 – Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp :Trường hợp 1 : Người nhận thừa kế mà gia tài là quyền sử dụng đất nhưng là người quốc tế hoặc người Nước Ta định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người dùng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng ủy quyền .Trường hợp 2 : Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất khi :+ Trường hợp quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định hành động giao đất, cho thuê đất ;+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được triển khai quyền bán khi có điều kiện kèm theo để cấp Sổ đỏ ( chưa cần có Sổ ) .2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;3 – Đất không có tranh chấp ;4 – Trong thời hạn sử dụng đất .
5 quy định “vàng” cần biết khi mua đất để tránh rủi ro (Ảnh minh họa)
05 lưu ý khi mua bán đất để tránh rủi ro
Để thuận tiện về mặt pháp lý, khi mua mua và bán đất thì những bên cần tìm hiểu và khám phá những thông tin sau :
1 – Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán):
Khi mua đất, bên mua cần biết những thông tin sau của bên bán. Cụ thể :- Bên bán có quyền bán thửa đất đó không ?Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất theo lao lý của Luật Đất đai .Như vậy, có 02 trường hợp được triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền đất gồm :+ Người thay mặt đứng tên trên Giấy ghi nhận ( Sổ đỏ ) hoặc+ Người được chuyển nhượng ủy quyền triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền ( trong trường hợp này phải có hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền hợp pháp ) .- Thửa đất dự tính bán là gia tài chung hay gia tài riêng :Nếu thửa đất là gia tài chung gồm 02 trường hợp :+ Trường hợp 1 : Tài sản chung của vợ chồngKhoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm trước lao lý : Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt gia tài chung do vợ chồng thỏa thuận hợp tác .Như vậy, nếu thửa đất là gia tài chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng ủy quyền phải có sự chấp thuận đồng ý của cả vợ và chồng .+ Trường hợp 2 : Tài sản chung của nhiều ngườiTheo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất … thì Sổ đỏ phải ghi rất đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất .Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng ủy quyền hàng loạt thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý chấp thuận của tổng thể những người thay mặt đứng tên trong Sổ .
2 – Đất có Sổ đỏ hay chưa?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp theo quy định trên).
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng ủy quyền mà không thuộc 02 trường hợp trên thì không có quyền chuyển nhượng ủy quyền .Để thực thi quyền chuyển nhượng ủy quyền khi đất không có Sổ đỏ hãy xem tại : Hướng dẫn mua và bán đất không có Sổ đỏ .
3 – Thửa đất có thuộc quy hoạch hay không?
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 ( được sửa bổi, bổ trợ bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ trợ 1 số ít Điều của 37 Luật tương quan đến quy hoạch 2018 ) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp :Trường hợp 1 : Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện- Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng ủy quyền ( không bị hạn chế quyền thiết kế xây dựng … ). Tuy nhiên, thường khi có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện .Trường hợp 2 : Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtTrường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực thi những quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định hành động tịch thu đất hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số ít quyền như : Không được kiến thiết xây dựng mới nhà tại, khu công trình …Tuy nhiên, nếu mua đất trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục tiêu sử dụng đất và tịch thu đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ( nếu tịch thu thì mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua – người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ ) .Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, thực trạng pháp lý … thì người mua hoàn toàn có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự tính mua .Xem tại : Hướng dẫn thủ tục xin thông tin đất đai
4 – Đặt cọc khi mua bán đất
Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng ủy quyền những bên thường thỏa thuận hợp tác đặt cọc trước .Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái, đặt cọc là một giải pháp bảo vệ để giao kết hoặc thực thi hợp đồng .Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự lao lý :- Trường hợp hợp đồng được giao kết, triển khai thì gia tài đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả tiền ;- Nếu bên đặt cọc ( bên mua ) khước từ việc giao kết, triển khai hợp đồng thì gia tài đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ;- Nếu bên nhận đặt cọc ( bên bán ) khước từ việc giao kết, triển khai hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia tài đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị gia tài đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác .Như vậy, khi bên bán có nhu yếu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, xác nhận để tránh xảy ra tranh chấp .
5 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc xác nhận .Như vậy, khi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền .- Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng tỏ nếu có xảy ra tranh chấp .- Người mua không nên mua đất dưới hình thức “ giấy viết tay ”, vì hình thức mua và bán này hiện tại không được pháp lý công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Cụ thể :Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP được sửa đổi, bổ trợ tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017 / NĐ-CP chỉ có 02 trường hợp mua và bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ :+ Nhận chuyển nhượng ủy quyền từ trước ngày 01/01/2008 ;+ Nhận chuyển nhượng ủy quyền từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có sách vở về quyền sử dụng đất theo lao lý tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 .- Nếu không công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thì không triển khai được thủ tục sang tên người sử dụng đất trong Sổ đỏ ( sang tên trước bạ ) .Xem : Thủ tục công chứng hợp đồng mua và bán đất
Ngoài ra, để tránh rủi ro như tiền giả, kiểm đếm sai…các bên có thể thỏa thuận địa điểm thanh toán tại ngân hàng.
Trên đây là 05 quy định “vàng” khi mua đất để tránh rủi ro. Để biết thêm những quy định về chuyển nhượng nhà đất, bạn đọc vui lòng xem tại chuyên mục Chuyển nhượng của LuatVietnam.
Khắc Niệm
