TP – Condotel ( căn hộ chung cư cao cấp khách sạn ) sống sót với pháp lý chưa rõ ràng rất nhiều năm qua, đến nay chưa được xử lý. Trong khi Bộ Công an, Công Thương cảnh báo nhắc nhở về tính pháp lý condotel, thì Bộ Tài nguyên và Môi trường ( TN&MT ), Bộ Xây dựng vẫn có những văn bản “ mập mờ ” hướng dẫn cho sự tăng trưởng mô hình này .
Phản đối biến condotel thành nhà ở
Mới đây, tại văn bản gửi Thủ tướng nhà nước, Bộ Công an còn chỉ ra tình hình, lúc bấy giờ, 1 số ít địa phương như TP. Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang quy đổi mục tiêu sử dụng đất xây condotel, cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu condotel cho người mua, dần hợp thức hóa những condotel. Theo Bộ Công an, việc quy đổi này sẽ gây áp lực đè nén lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ; phát sinh nhiều yếu tố phức tạp về bảo mật an ninh trật tự. Bộ Công an cho rằng, trước mắt không tăng trưởng thêm dự án Bất Động Sản condotel, biệt thự cao cấp du lịch, không hợp thức những dự án Bất Động Sản officetel, biệt thự nghỉ dưỡng du lịch, officetel thành nhà ở.
Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cũng đưa ra khuyến cáo, khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ căn hộ condotel sang căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Đại diện Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, thời hạn vừa mới qua cơ quan này nhận được nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo của người mua mua căn hộ chung cư cao cấp nhà ở condotel ( không hình thành đơn vị chức năng ở ). Theo phản ánh của người mua và những hợp đồng được cung ứng cho Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, mục tiêu của việc ký kết hợp đồng mua và bán nhà ở là đưa căn hộ chung cư cao cấp tham gia vào chương trình cho thuê trải qua ký hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ cao cấp với bên bán. Do đó, người mua mua căn hộ cao cấp trong trường hợp này không phải là người tiêu dùng và không thuộc đối tượng người dùng vận dụng của Luật Bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ người tiêu dùng. Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến nghị chủ góp vốn đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua và bán nhà căn hộ cao cấp với người mua khi đã triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm ĐK với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo pháp luật của pháp lý. Cùng với đó, chủ góp vốn đầu tư có nghĩa vụ và trách nhiệm phân phối vừa đủ thông tin về nhà căn hộ cao cấp ( gồm có cả hồ sơ pháp lý ) cho người mua trước khi giao kết hợp đồng. Ngoài ra, chủ góp vốn đầu tư không được quyền áp đặt, ép buộc người mua mua và bán nhà ở nhà ở khi chưa đạt được thỏa thuận hợp tác, thống nhất với người mua. Việc mua và bán phải thực thi trên cơ sở thương lượng, thiện chí của hai bên ….
Vẽ đường cho hươu chạy
Trao đổi với PV Tiền Phong, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng không cấm việc chuyển condotel thành nhà ở nhưng hiện tại, pháp luật về nhà ở không quy định việc chuyển đổi công năng công trình thương mại, dịch vụ nói chung, căn hộ du lịch nói riêng sang nhà ở. Vì vậy, chủ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang nhà ở cần được xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật.
Theo ông Sinh, condotel vẫn đang được kinh doanh thương mại theo Luật Kinh doanh nhưng nó không phải là loại sản phẩm nhà tại, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán loại sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện kèm theo vẫn được bán thông thường. “ Bộ Xây dựng đang thanh tra rà soát Luật Kinh doanh . Nếu khuyến khích tăng trưởng condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ trợ luật này. Luật pháp đi sau thực tiễn là đương nhiên ”, ông Sinh nói. Trước đó, Bộ Xây dựng nhu yếu những địa phương cũng như những chủ góp vốn đầu tư phải minh bạch hóa thông tin về tình hình tiến hành của dự án Bất Động Sản condotel, những cam kết doanh thu, hình thức san sẻ doanh thu … trong quy trình thực thi quản trị quản lý và vận hành để những nhà đầu tư thứ cấp nắm được. Còn tại văn bản 703 ( ngày 14/2/2020 ) gửi tới sở TN-MT những tỉnh, thành phố, Bộ TN-MT nêu rõ, trường hợp những dự án Bất Động Sản có khu công trình căn hộ cao cấp du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng du lịch có đủ điều kiện kèm theo được chuyển nhượng ủy quyền theo lao lý của Luật Kinh doanh thì ghi nhận quyền sở hữu khu công trình thiết kế xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng ủy quyền. Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai chứng minh và khẳng định, sẽ cấp sổ đỏ chính chủ cho những dự án Bất Động Sản có condotel được giao, cho thuê đất đúng theo lao lý, kiến thiết xây dựng đúng quy hoạch, phong cách thiết kế … Trường hợp giao đất là nhà ở không hình thành đơn vị chức năng ở liên tục phải thanh tra rà soát lại. Ông cũng cho biết, “ văn bản của Tổng cục Quản lý đất đai là để hướng dẫn những địa phương dựa trên những pháp luật đã có trong những luật ” và văn bản gửi đi “ chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật ”.
Trong khi đó, Bộ Công an cho biết, lúc bấy giờ, nhiều bộ cho rằng, đã có không thiếu cơ sở pháp lý để quản trị mô hình căn hộ cao cấp condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang du lịch, officetel. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, quản trị mô hình trên gặp nhiều khó khăn vất vả, vướng mắc, những văn bản pháp lý hiện chưa xử lý được. “ Trường hợp cấp sổ đỏ chính chủ cho từng người mua trong dự án Bất Động Sản sẽ phát sinh nhiều yếu tố phức tạp về bảo mật an ninh, trật tự trong quản trị quản lý và vận hành tòa nhà, quản trị hoạt động giải trí góp vốn đầu tư kinh doanh thương mại căn hộ chung cư cao cấp … ”, Bộ Công an chỉ rõ. “ Trường hợp cấp sổ đỏ chính chủ cho từng nhà ở sẽ phát sinh việc thế chấp ngân hàng quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại những ngân hàng nhà nước khác nhau. Như vậy sẽ có thực trạng một gia tài được sử dụng làm gia tài bảo vệ nhiều lần để thế chấp ngân hàng ở nhiều ngân hàng nhà nước ”, Bộ Công an nhận định và đánh giá. Ngoài ra, theo Bộ Công an, văn bản 703 của Bộ TNMT chưa đề cập việc xác lập chính sách sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp sổ đỏ chính chủ so với mô hình officetel.
Ủng hộ quan điểm của Bộ Công an
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội TP.HCM (HoREA) cho biết, ông ủng hộ quan điểm của Bộ Công an về việc không hợp thức hóa condotel thành nhà ở. Theo ông Châu, việc điều chỉnh từ condotel sang nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch.
Ông Châu nghiên cứu và phân tích : Condotel là một mẫu sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ ngơi, được kiến thiết xây dựng trên đất có công dụng sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ chứ không có công dụng đất ở. Đất trong khu vực quy hoạch tăng trưởng du lịch nghỉ ngơi chỉ có quyền sử dụng thông dụng 50 năm, tối đa 70 năm. “ Đất du lịch mà nhồi nhét một khu dân cư vào sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự mê hoặc góp vốn đầu tư tăng trưởng du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp mà không có địa thế căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, là tai ương về quy hoạch ”, quản trị HoREA nhấn mạnh vấn đề. Ông Châu cũng cho rằng nhà nước không nên chỉ vì xử lý khó khăn vất vả trước mắt của chủ góp vốn đầu tư mà kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch. Ông cũng nhấn mạnh vấn đề Nhà nước tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chủ trương để giải cứu một bộ phận doanh nghiệp riêng biệt gặp khó vì làm xô lệch quy mô condotel. “ Doanh nghiệp phải tự chịu nghĩa vụ và trách nhiệm với tác dụng làm ăn lãi lỗ của mình mới hình thành một thị trường thông thường và lành mạnh được ”, quản trị HoREA nói.
Theo số liệu của Hiệp hội Việt Nam, hiện cả nước có 82.902 condotel, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TPHCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Ðà Nẵng, Kiên Giang… Ngoài ra, Hà Nội và TP HCM hiện có hơn 10.000 căn officetel.
Phân khúc này cuối năm 2019 đón cú sốc lớn khi chủ đầu tư một dự án ở Ðà Nẵng chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12% với người mua vì khó khăn tài chính. Trước đó, một dự án condotel khác tại Nha Trang là Bavico từng phải đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó, việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện. Thực tế này dấy lên nghi ngại sẽ xảy ra “cơn khủng hoảng condotel”.
Ngọc Mai
