Pháp lý là một yếu tố rất quan trọng bạn cần phải biết khi tiến hành mua bán . Để lựa chọn được một căn hộ tốt, tránh rủi ro hoặc các rắc rối phát sinh về sau, người mua nên có sự chuẩn bị để tránh rủi ro, các rắc rối phát sinh về lâu dài gây tốn kém thời gian và tiền bạc.
1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án
Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý không thiếu không hề thiếu những sách vở quan trọng sau :
a. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư
Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án . Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án
Đây là những sách vở chứng tỏ dự án đã giải phóng xong mặt phẳng và đất xây dự án là “ đất sạch ”. Tránh thực trạng những chủ góp vốn đầu tư đã thực thi thiết kế xây dựng khi chưa giải tỏa xong gây tranh chấp đất đai, phát sinh những vụ tranh chấp pháp lý không đáng có .
c. Giấy phép xây dựng
Đa phần tổng thể những dự án trước khi thực thi thiết kế xây dựng cần phải có giấy phép kiến thiết xây dựng hoặc những dự án thuộc đối tượng người dùng được miễn giấy phép kiến thiết xây dựng ( theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm năm trước ), nếu không sẽ bị xử phạt theo lao lý của pháp lý. Hoặc bị đình chỉ kiến thiết tùy thuộc vào mức độ vi phạm mà giải quyết và xử lý, gây chậm quá trình và ảnh hưởng tác động rất lớn đến người mua .
d. Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
Nhằm bảo vệ sự đồng ý chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền so với việc góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng dự án căn hộ chung cư cao cấp của chủ góp vốn đầu tư đó .
e. Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh năm trước, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện kèm theo mở bán là phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng dự án. Nhằm bảo vệ sự bảo đảm an toàn của dân cư và tránh thực trạng còn khuyết một số ít tính năng ẩn cần có của một căn chung cư .
2. Kiểm tra việc triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của chủ góp vốn đầu tư
Việc kiểm tra này nhằm mục đích bảo vệ những chủ góp vốn đầu tư đã thực thi đúng nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của mình hay chưa .
Một số loại thuế, phí mà chủ góp vốn đầu tư phải nộp khi kiến thiết xây dựng và mở bán dự án căn hộ cao cấp gồm có : Thuế giá trị ngày càng tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp … Khi chủ hộ có nhu yếu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra thực trạng thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của chủ góp vốn đầu tư so với thửa đất đó, nói cách khác là kiểm tra xem chủ góp vốn đầu tư đã nộp vừa đủ những loại thuế, phí nói trên hay chưa. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể phủ nhận cấp sổ hồng. Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi xuống tiền mua nhà .
Nếu chủ góp vốn đầu tư không công khai minh bạch hoặc cố ý chậm trễ việc chứng tỏ đã hoàn thành xong nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, người mua hoàn toàn có thể liên hệ kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở kiến thiết xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó .
3. Lưu ý yếu tố sổ hồng
Sổ hồng là giấy tờ quan trọng nhất của một căn nhà, nó là minh chứng quyết định giá trị căn nhà của bạn. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít người đã dọn vào ở một thời gian nhưng chưa được cấp sổ hồng.
Lý do hoàn toàn có thể là chủ góp vốn đầu tư chưa hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính, thế chấp ngân hàng gia tài tại ngân hàng nhà nước trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa triển khai xong thủ tục pháp lý nhưng đã cho kiến thiết xây dựng và bán nhà tại, … Do đó, người mua cần hỏi chủ góp vốn đầu tư kỹ về thời hạn chuyển giao sổ hồng .
Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh năm năm trước, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết chuyển giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới những cơ quan ban ngành có công dụng để xin cấp giấy chiếm hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần chú ý quan tâm những khoản phí phát sinh tương quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo pháp luật, đó là nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ góp vốn đầu tư .
4. Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ cao cấp chung cư
Hợp đồng mua và bán là sách vở quan trọng tương quan trực tiếp đến quyền hạn và nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải quan tâm xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần chú ý quan tâm kiểm tra như :
- Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư
- Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức
- Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
- Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…). Phí quản lý tính theo năm hay theo tháng cụ thể là bao nhiêu, điện nước tính theo hình thức nào…
- Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng… để tránh việc phát sinh phí trong quá trình ở.
5. Tại sao phải kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án ?
Pháp lý dự án giúp bạn tránh được những rủi ro đáng tiếc như sau :
- Không vướng phải các dự án lừa đảo, chiếm dụng vốn của người mua. Hiện nay, có không ít người lâm vào tình trạng mất trắng do những dự án ma hoặc chủ đầu tư lừa đảo bán sản phẩm cho nhiều người cùng lúc.
- Dự án không đầy đủ về pháp lý dẫn đến trục trặc trong quá trình hoàn thiện. Đặc biệt, có một số trường hợp chủ đầu tư bỏ ngỏ, không thể thực hiện tiếp dự án.
Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì?
Hồ sơ pháp lý dự án gồm có những sách vở như sau :
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ hồng quỹ đất). Giấy tờ này phải do chủ đầu tư dự án đứng tên.
- Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp. Trong giấy tờ này tại khoản 3 sẽ có tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng.
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…
- Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình. Theo pháp luật, dự án phải hoàn thiện phần móng trước khi được bán sản phẩm trên thị trường.
- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.
Ngoài ra, còn nhiều loại giấy tờ khác cần có như: giấy bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển dự án, quy hoạch chi tiết 1/2000,… Tuy nhiên, 6 loại giấy tờ trên là những văn bản cần lưu ý nhất để đảm bảo an toàn.
Khi mua căn hộ để ở, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ hoặc nhờ những người có chuyên môn tư vấn về những thủ tục pháp lý cần thiết để tránh phát sinh những tranh chấp đáng tiếc sau này. Hãy liên hệ các chuyên viên của Propzy khi cần tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý, tài chính, thẩm định giá căn hộ để được an tâm nhất.
Propzy
>> Xem thêm:
