Vì nhiều lý do khác nhau mà việc mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến trên thị trường ở Việt Nam. Chính vì thế, nhằm giúp Quý vị độc giả hiểu quy định của pháp luật cũng như nằm được các rủi ro có thể gặp phải khi mua bán đất bằng giấy viết tay, ở bài viết này chúng tôi sẽ tư vấn về giấy bán đất viết tay có hiệu lực không?
Quyền của người sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai 2013 lao lý về những quyền chung của người sử dụng đất như sau :
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
– Hưởng những quyền lợi do khu công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, tái tạo đất nông nghiệp .
– Được Nhà nước hướng dẫn và trợ giúp trong việc tái tạo, bồi bổ đất nông nghiệp .
– Được Nhà nước bảo lãnh khi người khác xâm phạm quyền, quyền lợi hợp pháp về đất đai của mình .
– Được bồi thường khi Nhà nước tịch thu đất theo lao lý của Luật này .
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp lý về đất đai .
Giấy bán đất viết tay là gì?
Theo cách hiểu thường thì, giấy mua và bán đất viết tay chỉ việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất bằng sách vở không có công chứng hoặc xác nhận .
Một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua và bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp lý mà chỉ có sự thỏa thuận hợp tác của những bên với nhau dành cho hoạt động giải trí mua và bán này .
Giấy bán đất viết tay có hiệu lực không?
Hiện nay, có 2 trường hợp mua và bán nhà, đất bằng giấy mua và bán đất viết tay có hiệu lực thực thi hiện hành pháp lý là :
+ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền đó chỉ có hiệu lực hiện hành khi diễn ra trước ngày 01/7/2014 .
+ Các bên đã thực thi tối thiểu 2/3 nghĩa vụ và trách nhiệm của hợp đồng khi thực thi hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( chỉ có đất ) .
Căn cứ pháp lý như sau :
Trường hợp 1: Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định về như sau:
Điều 2. Sửa đổi, bổ trợ 1 số ít điều của Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm năm trước pháp luật chi tiết cụ thể thi hành một số ít điều của Luật đất đai
54.Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“ 1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy ghi nhận và không thuộc trường hợp lao lý tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất triển khai thủ tục ĐK đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất lần đầu theo lao lý của Luật đất đai và lao lý tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ; cơ quan tiếp đón hồ sơ không được nhu yếu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của pháp lý :
a ) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận Tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 ;
b ) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm năm trước mà có sách vở về quyền sử dụng đất lao lý tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này ;
c ) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm năm trước. ”
Như vậy, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng ủy quyền trước ngày 01/7/2014 thì khi thực thi thủ tục đề xuất cấp Giấy ghi nhận lần đầu, cơ quan tiếp đón hồ sơ không được nhu yếu người nhận chuyển nhượng ủy quyền nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất .
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 lao lý rằng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, Tặng Kèm cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thực thi hiện hành từ ngày 01/7/2014 .
Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới lúc bấy giờ, một hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, khuyến mãi ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, xác nhận. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, xác nhận thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu .
Trường hợp 2: Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) không được công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)
Những rủi ro pháp lý của giấy bán đất viết tay
Căn cứ theo những quyền của người sử dụng đất, nếu mua và bán đất chỉ bằng giấy viết tay hoàn toàn có thể gặp những rủi ro đáng tiếc pháp lý sau :
– Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng ủy quyền
Việc chuyển nhượng ủy quyền chỉ có hiệu lực thực thi hiện hành khi ĐK vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng ủy quyền nhà đất giữa hộ mái ấm gia đình, cá thể với nhau mà không công chứng hoặc xác nhận hợp đồng sẽ không đủ điều kiện kèm theo ĐK dịch chuyển, khi không ĐK dịch chuyển thì việc chuyển nhượng ủy quyền chưa có hiệu lực thực thi hiện hành .
– Dễ bị bên chuyển nhượng ủy quyền đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao
Quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất.
– Không có quyền chuyển nhượng ủy quyền, Tặng Kèm cho, thế chấp ngân hàng
Mặc dù đủ những điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền và bên nhận chuyển nhượng ủy quyền không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi cho theo pháp luật tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 nhưng để được chuyển nhượng ủy quyền thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng ủy quyền, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng, .. thì “ đất đó phải là đất của mình ” .
Trên đây là nội dung bài viết giấy viết tay có hiệu lực không? Cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của chúng tôi.
