1. Phạm vi kiểm soát và điều chỉnh : Tiêu chuẩn này lao lý và hướng dẫn thực thi cách tiếp cận từ thị trường trong quy trình thẩm định giá gia tài .
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng tác dụng thẩm định giá ( nếu có ) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết thiết yếu về những pháp luật trong tiêu chuẩn này để hợp tácvới doanh nghiệp thẩm định giá trong quy trình thẩm định giá .4. Giải thích từ ngữ :Tài sản tựa như là gia tài cùng loại, tương đương với gia tài thẩm định giá về một số ít đặc trưng cơ bản như mục tiêu sử dụng, tác dụng, đặc thù pháp lý và 1 số ít đặc thù về kinh tế tài chính – kỹ thuật đa phần như nguyên tắc cấu trúc, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng, …Tài sản so sánh là gia tài giống hệt hoặc gia tài tựa như với gia tài thẩm định giá đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với khu vực thanh toán giao dịch, chào mua, chào bán tựa như với gia tài thẩm định giá vào thời gian thẩm định giá hoặc gần thời gian thẩm định giá .Cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp xác lập giá trị của gia tài thẩm định giá trải qua việc so sánh gia tài thẩm định giá với những gia tài giống hệt hoặc tựa như đã có những thông tin về giá trên thị trường .Phương pháp so sánh là chiêu thức thẩm định giá, xác lập giá trị của gia tài thẩm định giá dựa trên cơ sở nghiên cứu và phân tích mức giá của những gia tài so sánh để ước tính, xác lập giá trị của gia tài thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường .Giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường là những hoạt động giải trí mua và bán gia tài đã diễn ra, gia tài đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền chiếm hữu ( quyền sử dụng so với đất ) cho bên mua, nhận thanh toán giao dịch ; bên mua có nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận hợp tác .Giao dịch thông dụng trên thị trường là hoạt động giải trí mua, bán gia tài được triển khai công khai minh bạch trên thị trường. Một gia tài được xác nhận là có thanh toán giao dịch phổ cập khi có tối thiểu 3 gia tài tương tự như đã có thanh toán giao dịch mua, bán trên thị trường .Các yếu tố so sánh là những thông số kỹ thuật kinh tế tài chính, kỹ thuật hầu hết, thực trạng pháp lý, mức giá thanh toán giao dịch, thời hạn, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch ( điều kiện kèm theo thị trường, điều kiện kèm theo bán, pháp luật kinh tế tài chính … ) và những yếu tố khác có tương quan ( đặc thù kinh tế tài chính kỹ thuật của gia tài, thực trạng sử dụng gia tài, gia tài khác bán kèm theo … ) có ảnh hưởng tác động lớn đến giá trị gia tài .Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị chức năng tính cơ bản của gia tài mà hoàn toàn có thể quy đổi theo đơn vị chức năng đó về chuẩn để so sánh giữa những gia tài cùng loại với nhau. Ví dụ : mét, mét vuông, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị chức năng thuê, hiệu suất, sản lượng / hécta, mẫu sản phẩm / ca máy, hiệu suất, kg, tạ, tấn .Tổng giá trị kiểm soát và điều chỉnh thuần là tổng mức kiểm soát và điều chỉnh theo những yếu tố so sánh có tính đến dấu âm ( kiểm soát và điều chỉnh giảm ) và dấu dương ( kiểm soát và điều chỉnh tăng ), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần kiểm soát và điều chỉnh .Tổng giá trị kiểm soát và điều chỉnh gộp là tổng mức kiểm soát và điều chỉnh theo những yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối .Mức giá hướng dẫn là mức giá của gia tài so sánh sau khi đã được kiểm soát và điều chỉnh theo sự độc lạ về những yếu tố so sánh với gia tài thẩm định giá. Các mức giá hướng dẫn là cơ sở sau cuối để ước tính mức giá của gia tài thẩm định .
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Cách tiếp cận từ thị trường hoàn toàn có thể được sử dụng để xác lập giá trị gia tài thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta .Để xác lập giá trị thị trường, việc vận dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của những đối tượng người dùng thường thì tham gia thị trường gia tài thẩm định giá, địa thế căn cứ vào mức giá thanh toán giao dịch của những gia tài so sánh sau khi đã kiểm soát và điều chỉnh mức độ tác động ảnh hưởng đến giá của những yếu tố độc lạ. Giá trị của gia tài thẩm định giá cần được ước đạt, nhìn nhận trên cơ sở nhu yếu của đối tượng người tiêu dùng thường thì tham gia thị trường gia tài thẩm định, không dựa trên những đặc thù đặc biệt quan trọng chỉ có giá trị so với 1 số ít riêng biệt đối tượng người tiêu dùng tham gia thị trường gia tài thẩm định giá .Để xác lập giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác lập giá trị gia tài thẩm định giá trên cơ sở những điểm đặc biệt quan trọng của gia tài thẩm định giá, nhóm người mua ( hoặc nhà đầu tư ) riêng biệt có nhu yếu sử dụng những đặc thù đặc biệt quan trọng đó của gia tài. Từ đó khảo sát những giá thanh toán giao dịch của những gia tài so sánh có những đặc thù đặc biệt quan trọng tương tự như với đối tượng người tiêu dùng tham gia thị trường là những người mua ( hoặc nhà đầu tư ) riêng biệt, có nhu yếu sử dụng những đặc thù đặc biệt quan trọng trên của gia tài thẩm định giá .2. Phương pháp so sánh thường được vận dụng để thẩm định giá những gia tài thẩm định giá có thanh toán giao dịch thông dụng trên thị trường .Thẩm định viên địa thế căn cứ vào sự độc lạ về những yếu tố so sánh của gia tài so sánh với gia tài thẩm định giá để kiểm soát và điều chỉnh ( tăng, giảm ) mức giá của gia tài so sánh, từ đó xác lập mức giá hướng dẫn của gia tài so sánh .Các yếu tố so sánh cơ bản cần tích lũy so với một số ít mô hình gia tài theo lao lý tại Phụ lục số 01 phát hành kèm theo Tiêu chuẩn này .3. Các bước vận dụng trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường .Việc thực thi thẩm định giá cần được triển khai theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá lao lý tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta số 05. Đối với một số ít bước của Quy trình thẩm định giá, khi vận dụng cách tiếp cận từ thị trường để xác lập giá trị gia tài cần thẩm định giá, thẩm định viên cần thực thi như sau :– Tại bước 3 – Khảo sát trong thực tiễn, tích lũy thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ những nhu yếu lao lý tại điểm 1, điểm 4 mục II và những hướng dẫn khác có tương quan của Tiêu chuẩn này .– Tại bước 4 – Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ những nhu yếu lao lý tại điểm 1, điểm 5 mục II và những hướng dẫn khác có tương quan của Tiêu chuẩn này .– Tại bước 5 – Xác định giá trị gia tài cần thẩm định giá, thẩm định viên cần vận dụng những kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II và những hướng dẫn khác có tương quan của Tiêu chuẩn này .4. Yêu cầu khi khảo sát thực tiễn, tích lũy thông tin về gia tài so sánha ) tin tức được ưu tiên tích lũy từ hiệu quả những thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong những thanh toán giao dịch này bên mua, bên bán có năng lực tiếp cận thông tin về gia tài như nhau, thỏa thuận hợp tác mua và bán không trái với pháp luật của pháp lý, tự nguyện, không chịu bất kỳ sức ép nào từ bên ngoài .tin tức tích lũy phải bảo vệ khách quan đúng theo thực tiễn những thanh toán giao dịch gia tài và dựa trên dẫn chứng đơn cử để chứng tỏ về mức giá của gia tài đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời hạn tích lũy thông tin trong báo cáo giải trình thẩm định giá. Tùy tình hình trong thực tiễn của gia tài mà thẩm định viên hoàn toàn có thể tích lũy những chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong những hướng dẫn ( hoặc trong tổng thể những hướng dẫn ) sau : trải qua những hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua và bán ; những hiệu quả thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên những sàn thanh toán giao dịch ; những phương tiện thông tin đại chúng ; những phiếu tìm hiểu trong thực tiễn thị trường của những thẩm định viên ; những chứng cứ được ghi trong những văn bản của những cơ quan nhà nước, những doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh thương mại, …Đối với những thông tin về giá gia tài đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường tích lũy trải qua phỏng vấn qua điện thoại thông minh, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn thanh toán giao dịch , trên mạng Internet … thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, nhìn nhận và kiểm chứng thận trọng bảo vệ những thông tin đó hoàn toàn có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào nghiên cứu và phân tích, đo lường và thống kê .b ) Đối với những gia tài được chào bán ( thanh toán giao dịch chưa thành công xuất sắc ), thẩm định viên cần phải tích lũy thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá thông dụng trên thị trường ) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh .Đối với những gia tài được chào mua ( thanh toán giao dịch chưa thành công xuất sắc ), thẩm định viên cần phải tích lũy thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua ( thường thấp hơn giá phổ cập trên thị trường ) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá tương thích trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh .c ) Giao dịch của gia tài so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời gian thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời gian thẩm định giá .d ) Thẩm định viên phải lưu giữ những dẫn chứng : về giá gia tài đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường ; về thời gian diễn ra thanh toán giao dịch, khu vực thanh toán giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia thanh toán giao dịch, những chứng cứ so sánh … trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo vệ cung ứng nhu yếu kiểm tra của cơ quan quản trị nhà nước về thẩm định giá khi thiết yếu hoặc phục vụ việc giải quyết và xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá ( nếu có phát sinh ) .5. Yêu cầu khi nghiên cứu và phân tích thông tinPhân tích, so sánh để rút ra những điểm tựa như và những điểm độc lạ, những lợi thế và điểm bất lợi của gia tài thẩm định giá với gia tài so sánh. Việc nghiên cứu và phân tích được thực thi trên 2 hình thức :– Phân tích định lượng ( nghiên cứu và phân tích theo số lượng ) : gồm có nghiên cứu và phân tích theo cặp, nghiên cứu và phân tích thống kê, nghiên cứu và phân tích hồi quy, nghiên cứu và phân tích ngân sách v.v … tìm ra mức kiểm soát và điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ suất Xác Suất ( % ) .– Phân tích định tính ( nghiên cứu và phân tích theo chất lượng ) gồm có nghiên cứu và phân tích so sánh đối sánh tương quan, nghiên cứu và phân tích xếp hạng và phỏng vấn những bên tương quan .6. Xác định mức giá hướng dẫn của những gia tài so sánhMức giá hướng dẫn của những gia tài so sánh được xác lập trên cơ sở mức giá của những gia tài so sánh sau khi kiểm soát và điều chỉnh chênh lệch do độc lạ về những yếu tố so sánh .Trường hợp giá gia tài có dịch chuyển trong khoảng chừng thời hạn từ thời gian chuyển nhượng ủy quyền thành công xuất sắc hoặc thời gian được chào mua hoặc thời gian được chào bán của gia tài so sánh đến thời gian thẩm định giá thì trước khi thực thi việc kiểm soát và điều chỉnh mức giá của gia tài so sánh theo những yếu tố so sánh, cần phải kiểm soát và điều chỉnh ( tăng hoặc giảm ) mức giá của gia tài so sánh theo chỉ số dịch chuyển giá của loại gia tài đó do những cơ quan có nghĩa vụ và trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê đo lường và thống kê cho tương thích với dịch chuyển của giá thị trường trong khoảng chừng thời hạn này .Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự như và những điểm độc lạ, những ưu điểm và bất lợi của gia tài thẩm định giá với gia tài so sánh. Việc nghiên cứu và phân tích, so sánh thực thi so với những yếu tố so sánh định lượng ( có thể lượng hóa thành tiền ) trước, những yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền ) sau .a ) Đối tượng kiểm soát và điều chỉnh : là giá cả hoặc giá quy đổi về đơn vị chức năng so sánh chuẩn ( giá thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua và bán thông dụng trên thị trường ). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn gồm có :– Đất đai, trang trại : giá / mét vuông, giá / mét dài mặt tiền, giá / sào, …– Căn hộ nhà ở, biệt thự nghỉ dưỡng : giá / căn hộ chung cư cao cấp, giá / mét vuông, …– Kho hàng : giá / m3, giá / mét vuông, …– Cầu tầu, bến cảng : giá / mét vuông, giá / ha, …– Bệnh viện : giá / giường bệnh, …– Rạp chiếu phim : giá / ghế ngồi, …– Máy-thiết bị : giá / đơn vị chức năng hiệu suất ( CV … ), giá / đơn vị chức năng kỹ thuật đa phần, …Đối với 1 số ít đơn vị chức năng do mang tính địa phương như “ sào ”, “ thước ”, “ giá / mét dài mặt tiền ”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo tác dụng thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “ sào ”, “ thước ”, … tương tự với bao nhiêu mét .b ) Căn cứ kiểm soát và điều chỉnh : dựa vào chênh lệch những yếu tố so sánh ( năng lực sinh lợi, thực trạng pháp lý, hạ tầng, những đặc thù tự nhiên : vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh sắc, thiên nhiên và môi trường ; phong cách thiết kế nội thất bên trong, thiết kế bên ngoài, tỷ suất sử dụng đất, lao lý về chiều cao khu công trình, hiệu suất, hiệu suất, thông số tiêu tốn nguyên vật liệu, nguyên vật liệu, … ) giữa gia tài so sánh và gia tài thẩm địnhgiá .c ) Nguyên tắc kiểm soát và điều chỉnh :– Lấy gia tài thẩm định giá làm chuẩn để kiểm soát và điều chỉnh giá của gia tài so sánh theo những đặc thù của gia tài thẩm định giá .– Khi kiểm soát và điều chỉnh giá theo sự độc lạ của một yếu tố so sánh thì cố định và thắt chặt những yếu tố so sánh còn lại ( coi như giống nhau ) .– Những yếu tố ở gia tài so sánh kém hơn so với gia tài thẩm định giá thì kiểm soát và điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chức năng chuẩn của gia tài so sánh ( cộng ). Những yếu tố ở gia tài so sánh tiêu biểu vượt trội hơn so với gia tài thẩm định giá thì kiểm soát và điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chức năng chuẩn gia tài so sánh ( trừ ). Khi triển khai kiểm soát và điều chỉnh giá theo tỷ suất Tỷ Lệ, nếu gia tài so sánh có yếu tố so sánh thuận tiện hơn ( tốt hơn ) thì trừ đi ( – ) còn nếu kém hơn thì cộng vào ( + ) một tỷ suất % giá của gia tài so sánh .– Những yếu tố ở gia tài so sánh giống với gia tài thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của gia tài so sánh ( không kiểm soát và điều chỉnh ) .– Mỗi một sự kiểm soát và điều chỉnh về những yếu tố so sánh phải được chứng tỏ từ những chứng cứ tìm hiểu tích lũy được trên thị trường .d ) Phương thức kiểm soát và điều chỉnh :– Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối : vận dụng so với chênh lệch những yếu tố so sánh hoàn toàn có thể xác lập được mức kiểm soát và điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền đơn cử trải qua việc đo lường và thống kê, ví dụ như điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán, ngân sách pháp lý, trang bị nội thất bên trong, sân vườn, hồ bơi, gara xe hơi, … ( so với ) ; điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán, thiết bị kèm theo, ngân sách lắp ráp, đào tạo và giảng dạy, quản lý và vận hành, … ( so với máy, thiết bị ) .– Điều chỉnh theo tỷ suất Xác Suất : vận dụng so với chênh lệch những yếu tố so sánh chỉ hoàn toàn có thể xác lập được mức kiểm soát và điều chỉnh tương đối theo tỷ suất, mang tính ước đạt cao như : môi trường tự nhiên, cảnh sắc, điều kiện kèm theo hạ tầng, vị trí ( so với ) ; năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật đa phần ( so với máy, thiết bị ) .Thẩm định viên địa thế căn cứ vào tìm hiểu thị trường, tìm ra những vật chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào đo lường và thống kê, kiểm soát và điều chỉnh cho tương thích .Ví dụ về nghiên cứu và phân tích thông tin và phương pháp kiểm soát và điều chỉnh tại Phụ lục số 02 phát hành kèm theo Tiêu chuẩn này .đ ) Mức kiểm soát và điều chỉnh :Mức kiểm soát và điều chỉnh mức giá do sự độc lạ về những yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin thanh toán giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự nghiên cứu và phân tích, nhìn nhận mức độ ảnh hưởng tác động đến giá trị gia tài của những yếu tố so sánh .Mức kiểm soát và điều chỉnh hoàn toàn có thể được xác lập trải qua những kỹ thuật như :– Phân tích những cặp gia tài tựa như, so sánh mức giá của từng cặp gia tài chỉ độc lạ về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác lập mức chênh lệch giá gia tài do tác động ảnh hưởng của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được những cặp gia tài tựa như chỉ độc lạ về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên hoàn toàn có thể kiểm soát và điều chỉnh những điểm độc lạ chính của cặp gia tài tương tự như để chỉ còn độc lạ về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác lập mức chênh lệch giá gia tài do ảnh hưởng tác động của yếu tố so sánh đó .– Kỹ thuật nghiên cứu và phân tích thống kê, đồ thị để xác lập khuynh hướng biến hóa, mức độ tác động ảnh hưởng phổ cập .e ) Thứ tự kiểm soát và điều chỉnh :Thẩm định viên triển khai kiểm soát và điều chỉnh nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch của gia tài trước, kiểm soát và điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc thù ( kỹ thuật – kinh tế tài chính ) của gia tài sau. Nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch của gia tài gồm có : thực trạng pháp lý, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch, những ngân sách phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện kèm theo thị trường khi thanh toán giao dịch. Giá sau khi kiểm soát và điều chỉnh cho nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch được sử dụng để kiểm soát và điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc thù của gia tài .Khi kiểm soát và điều chỉnh giá gia tài so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì kiểm soát và điều chỉnh những yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, kiểm soát và điều chỉnh theo tỷ suất Tỷ Lệ sau. Giá sau khi kiểm soát và điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho kiểm soát và điều chỉnh theo tỷ suất Xác Suất .g ) Nguyên tắc khống chế :Phải bảo vệ chênh lệch giữa mức giá của gia tài so sánh ( dòng A – bảng dưới ) với mức giá hướng dẫn của gia tài đó ( dòng D – bảng dưới ) không quá cao và không tương thích với những chứng cứ thị trường .Thẩm định viên cần bảo vệ chênh lệch giữa mỗi mức giá hướng dẫn với mức giá trung bình của những mức giá hướng dẫn không quá 15 % .h ) Bảng kiểm soát và điều chỉnh những mức giá hướng dẫn theo những yếu tố so sánh
| TT |
Yếu tố so sánh |
Đơn vị tính |
Tài sản thẩm định giá |
Tài sản so sánh 1 |
Tài sản so sánh 2 |
Tài sản so sánh 3 |
| A |
Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh) |
|
|
Đã biết |
Đã biết |
Đã biết |
| B |
Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn |
|
|
|
|
|
| C |
Điều chỉnh các yếu tố so sánh |
|
|
|
|
|
| C1 |
Yếu tố so sánh 1 |
|
|
|
|
|
| Tỷ lệ điều chỉnh |
% |
|
|
|
|
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
|
| Giá sau điều chỉnh 1 |
Đồng |
|
|
|
|
| C2 |
Yếu tố so sánh 2 |
|
|
|
|
|
| Tỷ lệ điều chỉnh |
% |
|
|
|
|
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
|
| Giá sau điều chỉnh 2 |
Đồng |
|
|
|
|
| C3 |
Yếu tố so sánh 3 |
|
|
|
|
|
| Tỷ lệ điều chỉnh |
% |
|
|
|
|
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
|
| Giá sau điều chỉnh 3 |
Đồng |
|
|
|
|
| C4 |
Yếu tố so sánh 4 |
|
|
|
|
|
| Tỷ lệ điều chỉnh |
% |
|
|
|
|
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
|
| Giá sau điều chỉnh 4 |
Đồng |
|
|
|
|
| D |
Mức giá chỉ dẫn |
|
|
|
|
|
| D1 |
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn |
Đồng |
|
|
|
|
| D2 |
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn |
% |
|
|
|
|
| E |
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C |
| E1 |
Tổng giá trị điều chỉnh gộp |
Đồng |
|
|
|
|
| E2 |
Tổng số lần điều chỉnh |
Lần |
|
|
|
|
| E3 |
Biên độ điều chỉnh. |
% |
|
|
|
|
| E4 |
Tổng giá trị điều chỉnh thuần |
Đồng |
|
|
|
|
7. Xác định mức giá của gia tài thẩm định giá trải qua mức giá hướng dẫn của những gia tài so sánh .Trên cơ sở mức giá hướng dẫn của những gia tài so sánh, thẩm định viên cần nghiên cứu và phân tích chất lượng thông tin của những gia tài so sánh, sau đó phối hợp nghiên cứu và phân tích thêm những tiêu chuẩn sau để xác lập giá trị ước tính sau cuối cho gia tài thẩm định giá :– Tổng giá trị kiểm soát và điều chỉnh gộp nhỏ nhất ( tức là trị tuyệt đối của tổng những kiểm soát và điều chỉnh là nhỏ nhất ). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước kiểm soát và điều chỉnh và mức giá sau kiểm soát và điều chỉnh ở đầu cuối là nhỏ nhất .– Tổng số lần kiểm soát và điều chỉnh càng ít càng tốt .– Biên độ kiểm soát và điều chỉnh ( nghĩa là mức hoặc tỷ suất % kiểm soát và điều chỉnh ) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt .– Tổng những giá trị kiểm soát và điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của những kiểm soát và điều chỉnh là nhỏ nhất .Ví dụ về vận dụng giải pháp so sánh để thẩm định giá gia tài tại Phụ lục số 03 kèm theo Tiêu chuẩn này. / .
PHỤ LỤC SỐ 01
CÁC YẾU TỐ SO SÁNH CƠ BẢN ĐỐI VỚI MỘT SỐ NHÓM TÀI SẢN
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
1.
1.1. Các yếu tố so sánh vận dụng so với :a ) Đặc điểm pháp lý của Các điểm không giống nhau phổ cập về đặc thù pháp lý của như : đã được cấp giấy hoặc chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất không thay đổi lâu bền hơn hoặc không thay đổi có thời hạn hoặc thời hạn sử dụng đất còn lại là bao nhiêu ), những quyền của người sử dụng so với …Chỉ sử dụng có mục tiêu sử dụng khác với thẩm định giá làm so sánh trong trường hợp hạn chế thông tin tương thích về gia tài so sánh. Trường hợp sử dụng phải nêu rõ nguyên do trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo tác dụng thẩm định giá, đồng thời phải phản ánh khá đầy đủ những ngân sách quy đổi mục tiêu sử dụng ( gồm có cả ngân sách thời cơ ) bảo vệ tương thích với mục tiêu sử dụng cao nhất và hiệu suất cao nhất của gia tài khi thực thi kiểm soát và điều chỉnh .b ) Các pháp luật về kinh tế tài chính của những thanh toán giao dịchCác lao lý kinh tế tài chính không giống nhau thường gặp là : Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, tương hỗ lãi suất vay vay thế chấp ngân hàng, …c ) giá thành phải bỏ ra ngay sau khi muaNếu có ngân sách này phát sinh thì phải cộng vào mức giá thanh toán giao dịch thành công xuất sắc .d ) Giá trị gia tài không phải Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm những gia tài không phải thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị những gia tài này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp gia tài bán kèm này thuộc gia tài so sánh hay gia tài thẩm định giá .đ ) Điều kiện thị trường lúc thanh toán giao dịchTình hình thị trường lúc thanh toán giao dịch của gia tài thẩm định giá và những gia tài so sánh phải tương tự như nhau. Nếu có dịch chuyển giá phải thực thi việc kiểm soát và điều chỉnh. Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh dịch chuyển giá phải địa thế căn cứ vào tìm hiểu trên thị trường .e ) Vị trí, khu vựcĐặc điểm vị trí của gia tài thẩm định giá và những gia tài so sánh : thuộc TT thành phố, khu ngoại ô, khu vực nông thôn, … ; khoảng cách đến chợ, ẩm thực ăn uống, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí công viên, bến xe bus, khu dân cư … đặc thù về giao thông vận tải, đường xá, …Việc kiểm soát và điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố khu vực này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ suất về giá thanh toán giao dịch trên thị trường hoặc ngân sách phát sinh tương quan đến việc đi lại, địa thế căn cứ vào chứng cứ tích lũy từ thị trường .g ) Các đặc thù tự nhiên : hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng …Việc kiểm soát và điều chỉnh yếu tố này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ suất về giá thanh toán giao dịch trên thị trường hoặc ngân sách phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, địa thế căn cứ vào chứng cứ tích lũy từ thị trường .h ) Quy hoạchKhi xem xét so sánh giá cả của những cần quan tâm đến thẩm định giá với những so sánh so sánh có tựa như với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không .i ) Đặc điểm gia tài trên đấtCác khu công trình thiết kế xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành và góp phần vào ngân sách hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ và nghệ thuật của do đó khi xem xét so sánh giá trị của những cần phải chú ý quan tâm xem xét, kiểm soát và điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối .1.2. Các yếu tố so sánh vận dụng so với 1 số ít loại đơn cử :a ) Nhà ở dân cư– Loại nhà ở : nhà căn hộ chung cư cao cấp, nhà liền kề, nhà biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang, …– Đặc điểm của khu dân cư : trình độ dân trí, mức độ bảo mật an ninh ;– Độ sẵn có của những dịch vụ như trông trẻ, trường học, shop nhà hàng siêu thị ;– Đặc điểm gia tài trên đất ( ngôi nhà chính và những khuôn khổ thiết kế xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, những bức tường xây, hàng rào, cảnh sắc và bãi cỏ, cây cối và vườn, … ) : quy mô, mặt tiền .b ) Cửa hàng, chợ, nhà hàng, khu thương mại– Giá bán, thuê ;– Vị trí, năng lực sinh lời ;– Thời gian kinh doanh thương mại ( một buổi hay cả ngày ) ;– Chiều rộng mặt tiền ;– Điều kiện bán, dịch vụ thuê mướn mặt phẳng ;– Điều kiện giao nhận và phân phối sản phẩm & hàng hóa ( chỗ đỗ xe hơi, xe máy, bãi xếp dỡ sản phẩm & hàng hóa ) ;– Sự tương thích của phong cách thiết kế với công suất làm nơi bán hàng của khu công trình ;– Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm ;– Dịch Vụ Thương Mại vệ sinh, thu gom rác ;– Sự thuận tiện cho người mua hàng ( đường xá, chỗ để xe, … ) ;– Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của người mua tiềm năng ;– Các yếu tố khác .c ) Văn phòng– Giá thuê ;– Diện tích sử dụng ;– Địa điểm, vị trí ;
– Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;
– Hệ thống thông tin, liên lạc ;– Hệ thống ánh sáng ;– Sự tương thích của phong cách thiết kế với công suất làm văn phòng của khu công trình ;– Cầu thang máy, lối thoát hiểm ;– Dịch Vụ Thương Mại vệ sinh, thiên nhiên và môi trường ;– Hệ thống bảo vệ bảo mật an ninh ;– giá thành và mức độ sẵn có dịch vụ quản trị, trùng tu ;– Chất lượng quản trị ;– Điều kiện bán, dịch vụ thuê mướn ;– Các yếu tố khác .d ) công nghiệp– Địa điểm, vị trí ;– Giá thuê ;– Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung ứng điện, khí hóa lỏng, điện thoại cảm ứng, viễn thông, giải quyết và xử lý nước thải ;– Mức độ thuận tiện hay khó khăn vất vả của mạng lưới hệ thống giao thông vận tải nội bộ ship hàng phân phối vật tư, giao nhận sản phẩm & hàng hóa ;– Hệ thống giao thông vận tải tiếp nối với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư ;– Đảm bảo ánh sáng tự nhiên ;– Địa hình đất ;– Tình trạng trật tự, trị an khu vực ;– Các phương tiện đi lại chống cháy nổ, mạng lưới hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm ;– Sự tương thích của phong cách thiết kế thiết kế xây dựng với mục tiêu và mô hình sản xuất, kinh doanh thương mại ;– Sự sẵn có những nguồn lao động của địa phương và những vùng lân cận ;– Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ xe hơi ;– Các yếu tố khác .đ ) Trang trại– Đất đai, mặt nước ;– Đặc tính pháp lý ;– Vị trí ;– Địa hình ( dốc, phẳng phiu ) ;– Khí hậu và lượng mưa ;– Quy mô trang trại ;– Năng suất ;– Hệ thống tưới, tiêu ;– Đường vào và ra ;– Hàng rào và cổng ;– Điều kiện về cấp, thoát nước và điện ;– Nhà cửa ;– Loại, hạng, thực trạng và đặc thù của khu công trình kiến thiết xây dựng ship hàng trang trại ;– Các yếu tố khác .
2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị,…)
a ) Các thông số kỹ thuật kinh tế tài chính kỹ thuật đa phần của loại máy, thiết bịĐối với máy, thiết bị cần quan tâm những thông số kỹ thuật cơ bản : cấu trúc máy, thiết bị, hiệu suất, hiệu suất, size ( chiều dài, chiều rộng, độ cao mớn nước, … ), Mã Sản Phẩm, mức tiêu tốn nguyên vật liệu, nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, Bảo hành, mức độ sẵn có của những linh phụ kiện sửa chữa thay thế, … Đối với phương tiện đi lại vận tải đường bộ cần chú ý quan tâm thêm những thông số kỹ thuật như trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện lợi nội thất bên trong, …b ) Điều kiện thanh toán giao dịch và dịch vụ kèm theo như chính sách bảo dưỡng, Bảo hành, lắp ráp, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị sửa chữa thay thế kèm theo, … / .
PHỤ LỤC SỐ 02
VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH MỘT SỐ YẾU TỐ SO SÁNH
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang đặc thù minh họa .
1. Điều chỉnh về đặc điểm pháp lý
Ví dụ : Tài sản thẩm định giá là nhà ở tại TP. Hà Nội, đã được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở. Trong số những gia tài so sánh được lựa chọn tại khu vực lân cận có A là nhà ở có diện tích quy hoạnh 50 mét vuông, được thanh toán giao dịch gần thời gian thẩm định giá với giá 50 triệu đồng / mét vuông. Tại thời gian thanh toán giao dịch, thửa đất của A chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo lao lý của pháp lý, A có đủ điều kiện kèm theo để được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất .Sau khi tìm hiểu, nghiên cứu và điều tra, thẩm định viên xác lập những khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ( so với trường hợp A ) gồm có :– Tiền sử dụng đất : 0 đồng .– Lệ phí trước bạ : 50 mét vuông x 0,5 % x 30.000.000 = 7.500.000 đồng( Trong đó 30.000.000 đồng / mét vuông là đơn giá đất của A do Ủy Ban Nhân Dân TP. Thành Phố Hà Nội lao lý có hiệu lực thực thi hiện hành tại thời gian thẩm định giá ) .– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất : 3.000.000 đồng .– Lệ phí địa chính : 100.000 đồng .Như vậy, ngân sách cho việc làm thủ tục cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất là : 7.500.000 + 3.000.000 + 100.000 = 10.600.000 đồng . so sánh A cần phải kiểm soát và điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 10.600.000 đồng khi so sánh với gia tài thẩm định giá .
2. Điều chỉnh về điều khoản thanh toán
a ) Ví dụ 1 :Tài sản thẩm định giá là một thiết bị y tế dự kiến mua trong điều kiện kèm theo thương mại thông thường tại thời gian thẩm định giá. Tài sản so sánh là một thiết bị y tế tựa như, tuy nhiên được mua với điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán là trả tiền 40 % sau khi ký hợp đồng và 60 % còn lại được trả góp hàng tháng trong vòng 1 năm, lãi suất vay khuyễn mãi thêm 6 % / năm. Giá bán của gia tài so sánh là 120.000.000 đồng. Lãi suất cho vay thương mại phổ cập trên thị trường là 12 % / năm .Như vậy :Số tiền trả góp là : 60 % x 120.000.000 đồng = 72.000.000 đồngSố tiền phải trả hàng tháng với lãi suất vay khuyến mại 6 % / năm ( hay 0,5 % / tháng ) là :72.000.000 ¸ ( 1/0, 005 – 1/0, 005 x 1 / ( 1 + 0,005 ) 12 ) = 6.196.800 đồngGiá trị hiện tại của khoản tiền phải trả hàng tháng này với mức lãi suất vay thị trường 12 % / năm ( hay 1 % / tháng ) trong 12 tháng là :6.196.800 x ( 1/0, 01 – 1 / ( 0,01 x 1,0112 ) ) = 69.745.500 đồngVậy, giá của gia tài so sánh sau khi kiểm soát và điều chỉnh về điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán là : 40 % x 120.000.000 + 69.745.500 = 117.700.000 đồng ( đã làm tròn ) .b ) Ví dụ 2 :Thẩm định viên cần xác lập giá trị thị trường của một nhà ở 100 mét vuông, điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán phổ cập tại thời gian thẩm định giá là trả ngay 100 % giá trị nhà ở do khu công trình đã hoàn thành xong và đang đưa vào sử dụng. Tài sản so sánh là một nhà ở tương tự như với diện tích quy hoạnh 100 mét vuông và được thanh toán giao dịch với giá 20 triệu đồng / mét vuông có điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch là trả tiền 2 lần, 50 % lúc ký hợp đồng và 50 % sau 1 năm. Lãi suất cho vay mua nhà thông dụng tại thời gian thẩm định giá là 8 % / năm .Như vậy, giá trị hiện tại của khoản tiền trả sau 1 năm là 🙁 20.000.000 đ / mét vuông x 100 mét vuông ) ¸ 2 ¸ ( 0,08 + 1 ) = 925.925.900 đồngMức giá của gia tài so sánh sau khi kiểm soát và điều chỉnh điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán là 🙁 20.000.000 đ / mét vuông x 100 mét vuông ) ¸ 2 + 925.925.900 = 1.925.925.900 đồng .
3. Điều chỉnh biến động của thị trường
Ví dụ : Giao dịch 1 – A có diện tích quy hoạnh 100 mét vuông tại thị trường X mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng ; bán lại vào tháng 7/2008 với giá 1,62 tỷ đồng : tăng 10,8 %, tức là khoảng chừng 0,68 % / tháng .Giao dịch 2 – B có diện tích quy hoạnh 100 mét vuông tại thị trường X mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng ; bán lại vào tháng 2/2008 với giá 1,642 tỷ đồng : tăng 7,0 %, tức là khoảng chừng 0,70 % / tháng .Giao dịch 3 – C có diện tích quy hoạnh 100 mét vuông tại thị trường X mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng ; bán lại vào tháng 2/2008 với giá 1,520 tỷ đồng : tăng 2,7 %, tức là khoảng chừng 0,67 % / tháng . D có diện tích quy hoạnh 100 mét vuông tại thị trường X mua vào tháng 5/2007 với giá 1,480 tỷ đồng ; dự kiến bán lại vào tháng 5/2008 .Các A, B, C, D có đặc thù tương tự như về loại , mục tiêu sử dụng, vị trí, quy mô, … Trên cơ sở đo lường và thống kê mức độ dịch chuyển giá trên thị trường của những A, B, C qua từng quy trình tiến độ thẩm định viên hoàn toàn có thể ước tính được mức độ dịch chuyển thị trường của D cũng vào khoảng chừng 0,67 % – 0,7 % / tháng và có xu thế tựa như với mức dịch chuyển của A là mức 0,68 % do có nhiều điểm tương đương về quá trình điều tra và nghiên cứu. / .
PHỤ LỤC SỐ 03
VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08)
Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang đặc thù minh họa .Ví dụ : Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2012, hiệu suất bơm : 10 m3 / giờ, độ cao cột nước đẩy : 15 m, chất lượng còn lại : 85 %, mục tiêu thẩm định giá là đưa ra bán cả lô hàng trên thị trường .Qua tích lũy thông tin trên thị trường có những thông tin vào thời gian thẩm định giá như sau :– Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2012 hiệu suất bơm 10 m3 / giờ, độ cao cột nước đẩy 15 m, chất lượng mới 100 %, giá cả 14.000.000 đ / cái. ( Tài sản so sánh 1 ) ;– Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2012 hiệu suất 10 m3 / giờ, độ cao cột nước đẩy 12 m, chất lượng còn lại 85 %, giá cả 9.000.000 đ / cái. ( Tài sản so sánh 2 ) ;– Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm năm trước hiệu suất 10 m3 / giờ, độ cao cột nước đẩy 15 m, chất lượng mới 100 %, giá cả 16.740.000 đ / cái. Trường hợp mua từ 10 chiếc trở lên được trả chậm 50 % sau 01 năm. ( Tài sản so sánh 3 ) ;– Giá máy bơm sản xuất năm 2012 bằng 80 % giá máy sản xuất năm năm trước cùng đặc tính kỹ thuật ;– Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 15 m bằng 110 % giá máy bơm cùng hiệu suất có độ cao cột nước 12 m ;– Giá máy bơm chất lượng còn lại 85 % bằng 80 % giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100 % ;– Lãi suất cho vay phổ cập là 8 % / năm .Lời giải :* Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối :– Điều chỉnh điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch như sau :Giá trị hiện tại của khoản tiền trả sau 01 năm ( so với máy bơm nước năm năm trước ) là :16.740.000 đồng ¸ 2 ¸ ( 0,08 + 1 ) = 7.750.000 đồngMức giá của gia tài so sánh là máy bơm nước năm năm trước sau khi kiểm soát và điều chỉnh điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán là :16.740.000 đồng ¸ 2 + 7.750.000 đồng = 16.120.000 đồngMức kiểm soát và điều chỉnh điều kiện kèm theo giao dịch thanh toán là :16.120.000 đồng – 16.740.000 đồng = – 620.000 đồng .* Điều chỉnh theo tỷ suất Xác Suất :– Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và những máy bơm so sánh :
| Yếu tố so sánh |
Máy bơm cần thẩm định giá |
Tài sản so sánh 1 |
Tài sản so sánh 2 |
Tài sản so sánh 3 |
| Năm sản xuất |
2012 |
2012 |
2012 |
2014 |
| – Chất lượng |
85% |
100% |
85% |
100% |
| – Độ cao cột nước |
độ cao 15m |
độ cao 15m |
độ cao 12m |
độ cao 15m |
| – Công suất |
10m3/giờ, |
10m3/giờ, |
10m3/giờ, |
10m3/giờ, |
| Giá bán |
Cần xác định |
14.000.000 đ |
9.000.000 đ |
16.740.000 đ |
– Căn cứ vào những thông tin trên thị trường, thẩm định viên nhận thấy :+ Giá máy bơm sản xuất năm 2012 bằng 80 % giá máy sản xuất năm năm trước cùng đặc tính kỹ thuật, do đó, cần kiểm soát và điều chỉnh những yếu tố kỹ thuật trước, sau đó lấy tác dụng đã kiểm soát và điều chỉnh những yếu tố kỹ thuật để làm cơ sở kiểm soát và điều chỉnh yếu tố năm sản xuất .+ Giá máy bơm chất lượng còn lại 85 % bằng 80 % giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100 %, do đó, cần lấy hiệu quả đã kiểm soát và điều chỉnh những yếu tố kỹ thuật và năm sản xuất để làm cơ sở kiểm soát và điều chỉnh yếu tố chất lượng còn lại .– Như vậy, hoàn toàn có thể tính được tỷ suất kiểm soát và điều chỉnh như sau :+ Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh độ cao cột nước của máy bơm so sánh 2 🙁 110 % – 100 % ) / 100 % = 10 %+ Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh năm sản xuất máy bơm so sánh 3 🙁 80 % – 100 % ) / 100 % = – 20 %+ Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh chất lượng của máy bơm so sánh 1 🙁 85 % – 100 % ) / 100 % = – 15 %+ Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh chất lượng của máy bơm so sánh 3 🙁 85 % – 100 % ) / 100 % = – 15 %* Bảng kiểm soát và điều chỉnh những mức giá hướng dẫn theo những yếu tố so sánh :
| TT |
Yếu tố so sánh |
Đơn vị tính |
Tài sản thẩm định giá |
Tài sản so sánh 1 |
Tài sản so sánh 2 |
Tài sản so sánh 3 |
| A |
Giá thị trường (giá trước điều chỉnh) |
Đồng |
|
14.000.000 |
9.000.000 |
16.740.000 |
| C1 |
Điều kiện thanh toán |
|
|
|
|
|
| Tỷ lệ điều chỉnh |
|
|
|
|
|
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
-620.000 |
| Giá sau điều chỉnh |
Đồng |
|
14.000.000 |
9.000.000 |
16.120.000 |
| C2 |
Độ cao cột nước |
Mét |
15 m |
15 m |
12 m |
15 m |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
|
|
– |
10% |
– |
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
900.000 |
|
| Giá sau điều chỉnh |
Đồng |
|
14.000.000 |
9.900.000 |
16.120.000 |
| C3 |
Năm sản xuất |
|
2012 |
2012 |
2012 |
2014 |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
|
|
– |
– |
-20% |
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
|
|
-3.224.000 |
| Giá sau điều chỉnh |
Đồng |
|
14.000.000 |
9.000.000 |
12.896.000 |
| C4 |
Chất lượng |
|
85% |
100% |
85% |
100% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
|
|
-15% |
– |
-15% |
| Mức điều chỉnh |
Đồng |
|
-2.100.000 |
|
-2.418.000 |
| Giá sau điều chỉnh |
Đồng |
|
11.900.000 |
9.900.000 |
10.478.000 |
| D |
Mức giá chỉ dẫn |
|
|
11.900.000 |
9.900.000 |
10.478.000 |
| D1 |
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn |
Đồng |
|
10.759.333 |
| D2 |
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn |
% |
|
10,60% |
-7,99% |
-2,61% |
| E |
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C |
| E1 |
Tổng giá trị điều chỉnh gộp |
Đồng |
|
2.100.000 |
900.000 |
6.262.000 |
| E2 |
Tổng số lần điều chỉnh |
Lần |
|
1 |
1 |
3 |
| E3 |
Biên độ điều chỉnh |
% |
|
15,00% |
10% |
3% – 20% |
| E4 |
Tổng giá trị điều chỉnh thuần |
Đồng |
|
-2.100.000 |
900.000 |
-6.262.000 |
| F |
Xác định mức giá cho tài sản thẩm định giá |
10.744.500 |
* Như vậy, về nguyên tắc khống chế :Theo D2 thì chênh lệch giữa mức giá trung bình của những mức giá hướng dẫn chỉ nằm trong khoảng chừng từ 2,61 % – 10,60 %, vì thế bảo vệ không quá 15 % .* Về thống nhất mức giá hướng dẫn :– Thẩm định viên nhìn nhận chất lượng thông tin về những gia tài so sánh là tương tự nhau, tuy nhiên lao lý về kinh tế tài chính và những pháp luật khuyễn mãi thêm khác còn tương đối độc lạ giữa những khu vực bán máy bơm năm năm trước. Mức độ chênh lệch giữa những mức giá hướng dẫn với những mức giá trước kiểm soát và điều chỉnh là không đáng kể so với gia tài so sánh 01 và 02. Vì vậy, thẩm định viên nhận định và đánh giá như sau :+ Với mức giá 9.900.000 đồng / chiếc thì năng lực thanh toán giao dịch thành công xuất sắc ( người mua sẵn sàng chuẩn bị mua, người bán chuẩn bị sẵn sàng bán ) là 40 % ;+ Với mức giá 11.900.000 đồng / chiếc thì năng lực thanh toán giao dịch thành công xuất sắc là 35 % ;+ Với mức giá 10.478.000 đồng / chiếc thì năng lực thanh toán giao dịch thành công xuất sắc là 25 % .Giá thị trường của máy bơm được ước tính bằng cách lấy số bình quân gia quyền của những mức giá hướng dẫn của 03 gia tài so sánh như sau :11.900.000 * 0,35 + 9.900.000 * 0,4 + 10.478.000 * 0,25 = 10.744.500 đồngNhư vậy, giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá là : 10.744.500 đồng .– Tổng giá trị lô hàng cần thẩm định giá :10.744.500 đồng / chiếc x 80 chiếc = 859.560.000 đồng
Giá trị thị trường của lô hàng cần thẩm định giá là 859.560.000 đồng./.
TẢI TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SỐ 03: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Website : www.thamdinhgiathanhdo.com
|
