Căn cứ Điều 107 Luật nhà ở năm trước thì việc bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần chiếm hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có nghĩa vụ và trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và góp phần kinh phí đầu tư để thực thi bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư.
1. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
Căn cứ theo Điều 32 Thông tư 02/2016 / Tt-BXD thì :
– Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
– Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm tác động ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của những chủ sở hữu khác và những mạng lưới hệ thống khu công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. – Việc bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư có mục tiêu để ở và nhà chung cư có mục tiêu sử dụng hỗn hợp nhưng không phân loại riêng không liên quan gì đến nhau được phần chiếm hữu chung của khu căn hộ chung cư cao cấp và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực thi theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư trải qua và theo quy trình tiến độ bảo trì tòa nhà, quy trình tiến độ bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. – Việc bảo trì phần chiếm hữu chung của nhà chung cư có mục tiêu sử dụng hỗn hợp mà phân loại riêng không liên quan gì đến nhau được phần chiếm hữu chung của khu nhà ở và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực thi theo nguyên tắc sau đây : a ) Đối với phần chiếm hữu chung của khu căn hộ chung cư cao cấp và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì những chủ sở hữu triển khai bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư trải qua và tiến trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra ; b ) Đối với phần chiếm hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu công dụng này triển khai bảo trì theo quy trình tiến độ bảo trì tòa nhà và quy trình tiến độ bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
– Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
– Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá thể, đơn vị chức năng có đủ điều kiện kèm theo, năng lượng tương ứng với việc làm cần bảo trì theo quy định để triển khai bảo trì.
2. Kinh phí bảo trì nhà chung cư
Căn cứ Điều 108 Luật nhà ở năm trước thì kinh phí đầu tư bảo trì nhà chung cư so với chủ góp vốn đầu tư được xác lập như sau :
– Chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
– Chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
– Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật nhà ở 2014.
– Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật nhà ở 2014.
