Công ty XYZ dự trù đầu tư thêm một dây chuyền sản xuất sản xuất để đa dạng hóa loại sản phẩm .
Tính toán cho thấy mức đầu tư khởi đầu là 700 triệu đồng và năm thứ nhất hoạt động giải trí phải chi thêm 1 tỉ đồng nữa. Dòng tiền thu được năm thứ 2 là 250 triệu, năm thứ ba là 300 triệu, năm thứ 4 là 350 triệu, sau đó hàng năm sẽ thu đều đặn 400 triệu cho đến năm thứ 10 .
Nếu lãi suất vay dùng để chiết khấu ( tức là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng ) là 15 % thì NPV của dự án Bất Động Sản này là bao nhiêu ?
Viết ra thành bảng, ta sẽ thấy:
( đơn vị chức năng : triệu đồng )
|
Năm xml : namespace prefix = o ns = ” urn : schemas-microsoft-com : office : office ” / |
Dòng tiền |
Hiện giá |
|
0 |
( 700 ) |
( 700 ) |
|
1 |
( 1.000 ) |
( 870 ) |
|
2 |
250 |
189 |
|
3 |
300 |
197,4 |
|
4 |
350 |
200,2 |
|
5-10 |
400 |
865,6 ( tổng từ năm thứ 5 đến năm thứ 10 ) |
|
– |
Hiện giá thuần ( NPV ) |
( 117,8 ) |
Như vậy NPV của dự án Bất Động Sản này là số âm, hiệu quả coi như vứt đi .
Nếu người ta nhu yếu tính IRR của dự án Bất Động Sản, dùng Excel hay ứng dụng đo lường và thống kê kinh tế tài chính như Mathwiz trình làng ở Bài 1, ta sẽ thấy IRR của nó là 13,21 %, thấp hơn tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng nên khó lòng chấp thuận đồng ý dự án Bất Động Sản .
Trên đây là các giải pháp đo lường và thống kê hiệu quả đầu tư nhưng trong thực tiễn việc đo lường và thống kê phức tạp hơn vì nhờ vào vào nhiều yếu tố khác. Ví dụ, dự án Bất Động Sản có được miễn giảm thuế trong những năm đầu ? Tiền đầu tư là tiền vay hay bạn bè hùn nhau bỏ vốn làm ăn ? Lãi suất vay thời gian ngắn có khác vay dài hạn ?
Bắt đầu đọc cáo bạch
Đến đây các bạn hoàn toàn có thể khởi đầu đọc các bản cáo bạch mà các công ty khi phát hành CP lần tiên phong ra thị trường thường công bố mà không cảm thấy lúng túng vì các khái niệm nghe qua rất “ trình độ ”. Ví dụ : Trong bản cáo bạch của công ty FPT có nhắc tới dự án Bất Động Sản Đại học FPT với các số lượng NPV = 10,74 triệu USD ; IRR = 26 % ; thời hạn hoàn vốn : khoảng chừng 7 năm .
Một dự án Bất Động Sản giáo dục mà có tỷ suất IRR đến 26 % thì ghê thiệt. Tuy nhiên, bản cáo bạch còn thiếu nhiều thông tin như học phí thu của sinh viên, các nguồn thu dự kiến khác để tất cả chúng ta hoàn toàn có thể khách quan tính xem liệu FPT có tịch thu tổng vốn đầu tư 14,17 triệu USD trong vòng 7 năm được không .
Hoặc giả thử đọc mẩu tin sau, tất cả chúng ta cũng không bị “ khớp ” vì các từ IRR, NPV nữa :
Thép liên kết với cao su
Ngày 12-2, tại Thành Phố Hà Nội, đã diễn ra lễ ký kết hợp đồng liên kết kinh doanh dự án Bất Động Sản thép tấm cán nóng hiệu suất 2 triệu tấn / năm giữa 3 doanh nghiệp lớn : Tổng công ty Thép Nước Ta ( VSC ), Tập đoàn Công nghiệp Cao su Nước Ta ( VRG ) với Tập đoàn ESSAR của Ấn Độ …
Theo các chuyên gia tài chính, tính khả thi của dự án rất cao bởi: các chỉ tiêu tài chính tương đối tốt: IRR: 17,7%; NPV: 234 triệu USD và thời gian hoàn vốn trong khoảng 6 năm; dự án được liên kết bởi những đối tác có tiềm lực tài chính mạnh. (Vneconomy – 13-2-2007)
Bây giờ tất cả chúng ta hãy thử đọc một phần bản cáo bạch của Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo ( phần nói về dự án Bất Động Sản Khu Dân cư Tân Đức ) .
Trong phần nghiên cứu và phân tích hiệu quả về mặt kinh tế tài chính của dự án Bất Động Sản trong khoảng chừng thời hạn từ năm thứ 1-10. Suất chiết khấu cho các giá trị tương lai của dự án Bất Động Sản tính theo lãi suất vay vay vốn của ngân hàng nhà nước thương mại là 12 % ; Hiện giá thuần của dự án Bất Động Sản : NPV = 327.539 triệu đồng ; Suất tịch thu vốn nội tại IRR = 26 % ; Thời gian tịch thu vốn giám sát của dự án Bất Động Sản là 5 năm kể từ khi mở màn dự án Bất Động Sản ( Năm thứ 1 ) .
( đơn vị chức năng tính : một triệu đồng )
|
NĂM |
Năm 0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
Vốn đầu tư |
1.312.658 |
129.114 |
143.439 |
162.379 |
227.610 |
227.610 |
224.031 |
198.475 |
– |
– |
|
Thu nhập thuần |
1.633.179 |
177.938 |
273.534 |
328.070 |
174.330 |
352.232 |
418.913 |
– 91.838 |
12.818
|
106.097 |
|
Lợi nhuận |
– |
14.652 |
110.248 |
164.784 |
11.044 |
188.946 |
270.000 |
– 240.751 |
– 136.095 |
– 42.815 |
|
Khấu hao |
– |
163.286 |
163.286 |
163.286 |
163.286 |
163.286 |
148.913 |
148.913 |
148.913 |
148.913 |
|
Hệ số chiết khấu 15 % |
– |
0,8696 |
0,7561 |
0,6575 |
0,5718 |
0,4972 |
0,4323 |
0,3759 |
– |
– |
|
Hiện giá vốn đầu tư |
742.268 |
112.273 |
108.461 |
106.767 |
130.137 |
113.162 |
96.855 |
74.614 |
– |
– |
|
Hiện giá thu nhập thuần |
998.649 |
154.729 |
206.831 |
215.711 |
99.673 |
175.122 |
181.107 |
( 34.525 ) |
– |
– |
|
Bảng thu nhập thuần |
– 742.268 |
177.938 |
273.534 |
328.070 |
174.330 |
352.232 |
418.913 |
– 91.838 |
12.818 |
106.097 |
|
Hiện giá thuần của dự án Bất Động Sản ( NPV ) |
327.539
|
|
IRR |
26 %
|
Xin nhắc lại tiềm năng của các bài này là trình làng sơ lược các khái niệm kinh tế tài chính chứ không tìm hiểu và khám phá sâu. Những người không chuyên về kinh tế tài chính không nhất thiết phải biết giám sát theo các công thức đã trình làng. Nhưng các khái niệm đã trình làng cũng hoàn toàn có thể giúp tất cả chúng ta theo dõi tình hình công ty ; ví dụ một công ty công bố IRR của dự án Bất Động Sản họ đang thực thi là 20 % nhưng bỗng có tin dự án Bất Động Sản trục trặc, dòng tiền thu về không như dự kiến, như thế IRR chắc như đinh phải đổi khác .
