Bảo hành dự án Bất Động Sản, công trình nhà ở là yếu tố quan trọng gắn liền với chất lượng nhà ở, chất lượng đời sống định cư của dân cư. Đây cũng là yếu tố quyết định hành động đến quyền hạn và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên khi tham gia, bảo vệ chất lượng công trình một cách tốt nhất. Thế nhưng, lúc bấy giờ yếu tố này đang được lao lý khác nhau giữa những văn bản quy phạm pháp luật .
Cụ thể, tại Luật Nhà ở năm trước pháp luật, nhà ở được bảo hành kể từ khi triển khai xong kiến thiết xây dựng và nghiệm thu sát hoạch đưa vào sử dụng với thời hạn như sau :
( 1 ) Đối với nhà ở căn hộ chung cư cao cấp chỉ tối thiểu 60 tháng ;
(2) Đối với nhà ở riêng lẻ chỉ tối thiểu 24 tháng.
Trong khi đó, địa thế căn cứ pháp luật tại Nghị định 06/2021 / NĐ-CP thì chủ góp vốn đầu tư phải thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng thiết kế xây dựng với những nhà thầu tham gia thiết kế xây dựng công trình về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên trong bảo hành công trình thiết kế xây dựng ; thời hạn bảo hành công trình kiến thiết xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ tiên tiến …
Thời hạn bảo hành so với khuôn khổ công trình, công trình thiết kế xây dựng mới hoặc tái tạo, tăng cấp được tính kể từ khi được chủ góp vốn đầu tư nghiệm thu sát hoạch theo pháp luật và được pháp luật như sau :
( 1 ) Không ít hơn 24 tháng so với công trình cấp đặc biệt quan trọng và cấp I sử dụng vốn góp vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài góp vốn đầu tư công ;
( 2 ) Không ít hơn 12 tháng so với những công trình cấp còn lại sử dụng vốn góp vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài góp vốn đầu tư công ;
( 3 ) Thời hạn bảo hành so với công trình sử dụng vốn khác hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm thời hạn tại điểm ( 1 ) và ( 2 ) kể trên để vận dụng .
Như vậy, việc pháp luật thời hạn bảo hành cho những công trình nhà ở đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở năm trước và Nghị định 06/2021 / NĐ-CP. Điều này đã và đang gây nên nhiều xích míc, tranh chấp giữa nhà thầu thiết kế xây dựng, chủ góp vốn đầu tư và người mua nhà .
Để đi sâu vào vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu.
PV: Thưa ông, việc quy định rõ thời gian bảo hành công trình nhà ở có vai trò như thế nào đối với các bên tham gia gồm nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư dự án và khách hàng sở hữu?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Khi quy định rõ thời gian bảo hành của một công trình nhà ở sẽ cho thấy được quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan một cách công bằng.
Đối với doanh nghiệp nhà thầu cũng như chủ góp vốn đầu tư, họ đều phải chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về mẫu sản phẩm mình làm ra, có nghĩa vụ và trách nhiệm bảo vệ quản lý và vận hành một cách trơn tru và bảo vệ chất lượng nhà ở .
Đối với người mua nhà, việc pháp luật rõ ràng thời hạn bảo hành sẽ bảo vệ loại sản phẩm được giao tận nơi người mua một một cách tốt nhất, chất lượng bảo vệ đúng với hợp đồng mua và bán. Không chỉ những lỗi về thiết kế xây dựng kể cả những trục trặc về điện, nước, điều hoà, thang máy thường Open trong thời hạn đầu do quy trình lắp ráp chưa chuẩn cũng sẽ được bên bán bảo vệ. Trong thời hạn bảo hành, những yếu tố gì chưa đúng, chưa chuẩn người dân trọn vẹn có quyền yêu cầu chủ góp vốn đầu tư .
Ngoài ra, khi thời hạn bảo hành một công trình được lao lý rõ ràng, tương thích sẽ giúp những nhà thầu tạo được niềm tin với chủ góp vốn đầu tư, chủ góp vốn đầu tư tạo được niềm tin so với người mua. Đặc biệt, giúp tránh những tranh chấp, xích míc không đáng có giữa những bên về quyền lợi và nghĩa vụ và nghĩa vụ và trách nhiệm .
PV: Vai trò lớn là vậy song hiện nay, việc quy định thời gian bảo hành cho các công trình nhà ở đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Cụ thể, ở Luật Nhà ở 2014, mức áp dụng bảo hành tối thiểu là từ 24 – 60 tháng, trong khi đó Nghị định 06/2021/NĐ-CP lại giảm xuống còn 12 – 24 tháng. Ông nhìn nhận như thế nào về sự chênh lệch này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Ở Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định “không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công”, trong khi đó tại Luật Nhà ở lại quy định “đối với nhà ở chung cư chỉ tối thiểu 60 tháng”. Rõ ràng đây chính là điểm vô lý giữa Nghị định và Luật.
Một công trình căn hộ cao cấp thông thường phải bảo hành trên 60 tháng trong khi công trình đặc biệt quan trọng, cấp 1 chỉ bảo hành tối thiểu 24 là trọn vẹn xích míc .
Sự xích míc này sẽ dẫn đến thực trạng dễ xảy ra nhiều tranh chấp lê dài giữa những bên tương quan. Bởi có những trường hợp, chủ góp vốn đầu tư chỉ góp vốn đầu tư duy nhất một dự án Bất Động Sản xong rồi giải thể, nên sẽ không có chuyện những chủ góp vốn đầu tư này lê dài 60 tháng bảo hành. Do đó, việc pháp luật thời hạn bảo hành quá dài lên tới 60 tháng là rất khó và phi thực tiễn .
PV: Ông có thể phân tích rõ hơn, tại sao thời gian bảo hành công trình nhà ở chung cư tối thiểu 60 tháng là bất hợp lý?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: 60 tháng không gọi là bảo hành. Bảo hành là khắc phục những lỗi chưa chuẩn, chưa đúng trong quá trình thi công và vận hành. Nói ngắn gọi là bảo đảm để vận hành chứ không phải là sửa chữa. Nếu như kéo dài thời gian bảo hành đến 60 tháng thì rất nhiều nguyên vật liệu có thể đã chuyển sang một giai đoạn khác, không phù hợp với tuổi thọ công trình, nguyên vật liệu.
Hơn hết, 60 tháng là khoảng chừng thời hạn quá dài dễ dẫn đến nhiều yếu tố phức tạp xảy ra. Từ đó, những trục trặc trong quy trình quản lý và vận hành không đến từ phía nhà thầu hay chủ góp vốn đầu tư mà hoàn toàn có thể do người sử dụng .
Đơn cử như việc sử dụng điều hoà, khi người mua có nhu yếu sử dụng quá cao, mức độ quản lý và vận hành quá lớn thì hiển nhiên điều hoà sẽ có những lỗi nhỏ, thậm chí còn là hư hỏng ; hay trong câu truyện hoạt động và sinh hoạt hàng ngày, người mua vô tình làm vỡ một viên gạch thì không hề quy vào nghĩa vụ và trách nhiệm bảo hành của chủ góp vốn đầu tư, bởi rõ ràng lỗi là từ phía người sử dụng .
Đặc biệt, không ai, pháp lý nào lao lý cách người mua sử dụng trong thời hạn bảo hành nên những hư hỏng là dễ xảy ra, từ đó dẫn đến xích míc .
Vì vậy, trong thực thế có rất nhiều trường hợp, nhiều lúc chỉ tranh chấp nhau một viên gạch vỡ nhưng cũng bị phức tạp hoá trở thành một yếu tố lớn giữa những bên .
PV: Liệu chất lượng công trình có đảm bảo về tiêu chuẩn, quy chuẩn và mức độ an toàn khi quy định thời gian bảo hành chỉ tối thiểu 12 tháng như Nghị định 06/2021/NĐ-CP?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo quan điểm của tôi, 12 tháng là quá ngắn trong việc quy định thời gian bảo hành của một công trình nhà ở.
Đơn cử như một toà căn hộ chung cư cao cấp, sẽ có người đến trước và người đến sau nên rất nhiều trường hợp những người đến sau chưa kịp quản lý và vận hành đã hết bảo hành. Mọi trục trặc không tự nhiên Open, nó phải bảo vệ một thời hạn quản lý và vận hành vừa đủ. Vì vậy, không nên lao lý quá ngắn về thời hạn bảo hành công trình .
Việc quy định thời gian bảo hành cho các công trình nhà ở đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP. (Ảnh minh hoạ)
PV: Vậy theo ông, quy định của Luật Nhà ở 2014 hay Nghị định 06/2021/NĐ-CP là hợp lý về thời gian bảo hành công trình nhà ở?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo quan điểm của tôi dưới cả góc độ là Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, tôi nhìn nhận quy định thời gian bảo hành cho công trình nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP đều chưa thực sự phù hợp.
Tôi cho rằng, khoảng chừng thời hạn hài hòa và hợp lý nhất để làm bảo hành tối thiếu cho một công trình nhà ở thuộc toàn bộ những cấp ( từ cấp thông thường đến cấp 1, cấp đặc biệt quan trọng ) là 24 tháng. Bởi vì, về chất lượng kiến thiết xây dựng kể cả mặt cấu trúc và mặt hoàn thành xong thì trong khoảng chừng thời hạn 24 tháng trở lên là có những thứ đã cũ kỹ, thậm chí còn là phải thay thế sửa chữa. Vì vậy, lúc bấy giờ hầu hết hợp đồng giữa nhà thầu và những chủ góp vốn đầu tư thường để 24 tháng. Sau 24 tháng, nhà thầu không còn ràng buộc bảo hành công trình với chủ góp vốn đầu tư nữa thì chủ góp vốn đầu tư cũng rất khó để bảo hành cho người mua. Không ít chủ góp vốn đầu tư phải trốn tránh nghĩa vụ và trách nhiệm ở khoảng chừng thời hạn này vì thực chất nhiều chủ góp vốn đầu tư không có thợ, phải đi thuê một đơn vị chức năng khác để thay thế sửa chữa nếu không có nhà thầu .
Do đó, nếu vận dụng theo Luật Nhà ở là 60 tháng, như tôi đã san sẻ sẽ có rất nhiều yếu tố xảy ra, nhất là khoảng chừng thời hạn từ sau 24 tháng đến 60 tháng .
Tôi cho rằng, 24 tháng là khoảng chừng thời hạn hài hòa và hợp lý nhất, vừa tạo nên tính gắn bó và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên, vừa không chỉ bảo vệ thuần tuý quyền lợi của người mua nhà mà phải bảo vệ quyền lợi của nhà thầu, chủ góp vốn đầu tư một cách hài hoà .
PV: Từ việc quy định khác nhau về thời gian bảo hành giữa Luật Nhà ở 2014 và NĐ 06/2021/NĐ-CP đang cho thấy thực tế bất cập trong quy định pháp luật hiện nay. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tình trạng các luật hay nghị định có sự mâu thuẫn chồng chéo với nhau là một thực tế rất phổ biến hiện nay. Bởi vì ở mỗi thời điểm, các bộ, ban ngành được giao trách nhiệm không giống nhau, quan điểm về luật cũng không giống nhau nên không có sự thống nhất.
Câu chuyện vô lý giữa pháp luật về thời hạn bảo hành công trình nhà ở tại Luật Nhà ở năm trước và Nghị định 06/2021 / NĐ-CP chỉ là một dẫn chứng rất nhỏ trong vô số những vô lý, chưa ổn khác trong mạng lưới hệ thống pháp lý lúc bấy giờ .
Tuy nhiên, vấn đề bảo hành công trình gắn liền với câu chuyện mua nhà hàng ngày của người dân, vì vậy rất cần thiết phải được xem xét và điều chỉnh để đi đến một thống nhất hợp lý.
Như tôi đã trình diễn ở trên, nên kiểm soát và điều chỉnh Luật Nhà ở năm trước và Nghị định 06/2021 / NĐ-CP thống nhất với nhau và chỉ dừng ở mức bảo hàng 24 tháng cho tổng thể những cấp công trình để tương thích với thực tiễn chất lượng công trình thiết kế xây dựng, vật tư kiến thiết xây dựng .
Khi những pháp luật pháp lý được thống nhất và tương thích sẽ tạo hiên chạy rất tốt giúp thôi thúc sự tăng trưởng của kinh tế tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đặc biệt, mọi nghành sẽ được quản lý và vận hành một cách trơn tru, tránh xảy ra những xung đột .
– Xin cảm ơn ông!
