CafeLand – Vào một ngày đầu tháng 12/2017, anh Hùng nhận được một cuộc điện thoại cảm ứng với lời chào mời đi tham gia hội nghị ra mắt quy mô kinh doanh thương mại mới. Để tránh lời khước từ của anh, nhân viên cấp dưới gọi điện thoại cảm ứng “ trấn an ”, rằng anh sẽ nhận được ngay một phiếu đi nghỉ dưỡng không lấy phí tại một resort ở Đà Lạt và anh cũng không phải mang theo tiền và mua bất kể món hàng nào tại hội nghị. Công ty mời anh chỉ mong anh thưởng thức dịch vụ và góp phần quan điểm cho quy mô kinh doanh thương mại mới của công ty. Tò mò trư
Phối cảnh Regent Holidays – Mui Ne Bay của Dream Holidays
Dàn trận “chốt sales”
Văn phòng công ty nhìn đẹp và sang chảnh, nằm trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Q. Bình Thạnh, TPHCM. Anh Hùng được nhân viên cấp dưới công ty nghênh tiếp một cách nhã nhặn và nồng nhiệt. Xung quanh anh cũng có hàng chục cặp vợ chồng đang được một nhân viên cấp dưới bán hàng tư vấn trực tiếp loại sản phẩm của công ty. Mãi đến khi được tư vấn anh Hùng mới biết công ty mời mình là Dream Holidays, và loại sản phẩm công ty ra mắt là “ quyền sở hữu kỳ nghỉ ” một tuần trong năm tại một khu nghỉ ngơi 5 sao ở Mũi Né. Khu nghỉ ngơi này đang trong quy trình kiến thiết xây dựng và dự kiến sẽ chính thức mở bán vào năm 2020. Để thuyết phục người mua, ngoài việc “ nâng ” lên thành một người quý phái giàu sang, khơi dậy sự khao khát sở hữu sản phẩm và trở thành một người có nghĩa vụ và trách nhiệm lo cho mái ấm gia đình với những kỳ nghỉ tại những nơi sang chảnh, nhân viên cấp dưới bán hàng còn thuyết phục trải qua những quyền lợi kinh tế tài chính, góp vốn đầu tư, đi du lịch quốc tế giá rẻ … Người nghe như lạc vào một “ mê hồn trận ” nên rất dễ bị “ chốt sales ”. Nhân viên bán hàng của Dream Holidays đưa ra bài toán kinh tế tài chính so sánh giá nghỉ ngơi tại resort 5 sao và chỉ cần 3 năm là người mua một timeshare hoàn toàn có thể hòa vốn. Một quyền lợi mê hoặc khác khi sở hữu kỳ nghỉ là hoàn toàn có thể trao đổi quyền sở hữu kỳ nghỉ với người khác tại hơn 4.000 khu nghỉ ngơi tại hơn 100 vương quốc trong mạng lưới hệ thống trao đổi kỳ nghỉ DAE và RCI. Như vậy, người mua chỉ đóng một số tiền nhỏ hoàn toàn có thể đi du lịch khắp quốc tế. Nếu góp vốn đầu tư thì lợi suất trung bình khoảng chừng 30 % / năm, vì vào năm 2020 khi mở bán chính thức thì giá sở hữu kỳ nghỉ sẽ tăng gấp đôi. Thậm chí nếu góp vốn đầu tư thời gian ngắn thì cũng sẽ có lời ngay vì sau mỗi tháng giá sẽ tăng thêm 2 nghìn USD / hợp đồng. Như vậy, góp vốn đầu tư sở hữu kỳ nghỉ ( timeshare ) sẽ mang đến siêu lợi nhuận cho người mua. Việc mua kỳ nghỉ cũng không khó bởi chỉ cần bỏ ra 30 % số tiền, tương ứng với khoảng chừng 100 đến 150 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ do ngân hàng nhà nước cho vay không lãi suất vay đóng dần trong vòng 10 tháng. Chắc hẳn nhiều người nghe sẽ thuận tiện bị thuyết phục bởi những quyền lợi tuyệt vời mà Dream Holidays mang lại. Tuy nhiên, với kiến thức và kỹ năng và kinh nghiệm tay nghề của một người làm trong ngành kinh tế tài chính, anh Hùng biết rằng những số lượng và quyền lợi mà nhân viên cấp dưới bán hàng đưa ra đã bị “ thổi phồng ”, trong khi rủi ro đáng tiếc của việc góp vốn đầu tư này là vô cùng lớn. Chỉ với 15.000 USD / tuần, nếu bán cho 52 người mua thì giá một căn hộ chung cư cao cấp có diện tích quy hoạnh khoảng chừng 50 mét vuông ở đây lên tới 780.000 USD, một mức giá ngoạn mục với một căn hộ chung cư cao cấp mới chỉ trên giấy. Câu chuyện nêu trên của Công ty CP Dream Holidays là một trong những ví dụ mới nhất. Công ty này cũng bán cho người mua quyền sở hữu kỳ nghỉ 1 tuần tại khu nghỉ ngơi “ Regent Holidays – Mui Ne Bay ”. Dự án này quy mô hơn 30 ha gồm 300 căn biệt thự cao cấp và 270 nhà ở khách sạn ( condotel ) tại Mũi Né, tỉnh Bình Thuận. Dream Holidays đang bị không ít người mua tố cáo có nhiều chiêu “ mờ ám ” trong cách bán hàng. Hay như trường hợp tăm tiếng khác là khu nghỉ dưỡng Alma của Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn khu du lịch Vịnh Thiên Đường ( ALMA ). Công ty này bị người mua “ tố ” vì những lao lý “ không bình thường ” trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ và cách bán hàng thiếu minh bạch. ALMA mới gần đây bị phạt 30 triệu đồng việc kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản chậm tiến trình. Thậm chí có người mua đã thuê luật sư để kiện ALMA “ đòi lại sự công minh ”. Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP.HN, cho biết thời hạn qua nhiều cá thể đã ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ với ALMA đến nhờ ông bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ. Ông Tú cho biết hợp đồng của ALMA có nhiều lao lý bất lợi cho người mua. Một số người mua cho biết đã bị nhân viên cấp dưới của ALMA “ thuyết phục ” ký hợp đồng khi chưa có thời hạn đọc để hiểu hoặc nhờ chuyên viên thanh tra rà soát lại những pháp luật trong hợp đồng. Do vậy, lúc ký xong, đóng tiền rồi người mua mới hối hận vì phát hiện ra những rủi ro đáng tiếc, bất lợi với mình. Trong khi đó, nhân viên cấp dưới bán hàng, marketing của những công ty dạng này vẫn ngày ngày vẽ ra một bức tranh hoàn mỹ cho người mua. Rằng tất cả chúng ta hàng năm hoàn toàn có thể đi du lịch vòng quanh quốc tế, được ở trong một căn phòng sang trọng và quý phái, trong một khu resort 5 sao trên một bãi biển đẹp hay khu đồi núi thơ mộng, chiêm ngưỡng và thưởng thức những thức ăn tươi ngon và tận thưởng cảm xúc thư giãn giải trí. Rằng những tham vọng đó hoàn toàn có thể biến thành hiện thực khi mua và sở hữu kỳ nghỉ. Tuy nhiên, có một trong thực tiễn phũ phàng là không ít người sau khi ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ xong thì cảm xúc trọn vẹn ngược lại. Vậy, đâu là thực sự đằng sau hình thức kinh doanh thương mại mới lạ này ?
Timeshare đã có từ lâu
Mô hình timeshare hình thành từ ý tưởng chia nhỏ thời gian sử dụng bất động sản để có được chi phí sở hữu hợp lý với đại đa số người sử dụng. Như vậy, timeshare thực chất là mua quyền sở hữu một bất động sản trong khoảng thời gian nhất định trong khu vực được lựa chọn. Đặc điểm cơ bản của một timeshare là người sở hữu nó có thể bán lại, cho tặng, thừa kế hoặc đổi quyền sử dụng cho người khác như một tài sản thông thường.
Trên quốc tế, quy mô này đã có lịch sử vẻ vang tăng trưởng gần 60 năm. Ý tưởng đầu tiền đến từ một số ít nhà kinh doanh khu nghỉ mát tại núi Alps nước pháp. Các nhà kinh doanh này đã bán quyền lưu trú vào một thời gian nhất định trong năm cho những mái ấm gia đình đi trượt tuyết. Timeshare thực sự tăng trưởng từ năm 1974 tại Mỹ.
Bất động sản dành cho timeshare thường là các bất động sản cao cấp, được thiết kế đầy đủ tiện nghi phục vụ các sinh hoạt thường nhật của một gia đình. Các bất động sản này thường rất đa dạng, có thể là phòng khách sạn theo tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên, resort 4 – 5 sao, căn hộ cao cấp trong các khu nghỉ dưỡng hay các biệt thự. Khi khách hàng ký hợp đồng mua sở hữu kỳ nghỉ tại một địa điểm nào đó nhưng họ có thể đổi với những người cùng sở hữu kỳ nghỉ tại các khu vực khác với giá trị tương đương.
Theo thống kê lúc bấy giờ trên quốc tế có khoảng chừng 4 triệu người mua “ sở hữu kỳ nghỉ ” và hầu hết tại Mỹ. Tại châu Âu ước tính có khoảng chừng 1,2 triệu người đang sở hữu kỳ nghỉ. Tại châu Á hình thức kinh doanh thương mại này vẫn đang còn khá mới mẽ. Một số tên tuổi nổi tiếng và đã rất thành công xuất sắc trong việc kinh doanh thương mại theo quy mô timeshare như : Hilton, Sheraton, Marriot hay Disney … Giá trị lớn nhất khi mua sở hữu kỳ nghỉ là năng lực trao đổi kỳ nghỉ với những người cùng sở hữu kỳ nghỉ trên toàn thế giới. Hiện có 2 tổ chức triển khai lớn nhất quốc tế quản lý và vận hành mạng lưới hệ thống này là RCI và II ( Interval International ) với tổng số khoảng chừng 7.000 khu nghỉ ngơi tại hơn 100 vương quốc. Tuy nhiên, ngân sách để tham giam mạng lưới hệ thống này cũng là số lượng khá lớn. RCI thu phí thường niên cho mỗi người tham gia mạng lưới hệ thống vào thời gian 100 USD / năm và phí mỗi lần trao đổi vào lúc 200 – 300 USD / lần, có khi lên đến 1.000 USD / lần. Đây được xem là một ngân sách khá đắt đỏ so với nhiều người mua khi họ muốn trao đổi kỳ nghỉ với người khác.
Timeshare tại Việt Nam
Trên thực tiễn, hình thức kinh doanh thương mại timeshare Open ở Nước Ta đã khá lâu. Ý tưởng san sẻ thời hạn sử dụng cho nhiều người đã được vận dụng tiên phong tại những khu nghỉ ngơi, câu lạc bộ kỳ nghỉ như Sea Links Golf Resort – Mũi Né ( Phan Thiết ), Câu lạc bộ kỳ nghỉ Ninh Vân Bay, Hồ Tràm Sanctuary, Nam Hải Resort ( Quảng Nam ), Furama Resort ( TP. Đà Nẵng ), Flamingo Đại Lải Resort ( Vĩnh Phúc ), Tản Viên Resort ( Thành Phố Hà Nội ) và Diamond Bay Resort 2 ( Nha Trang ) … Ở Nước Ta timeshare tăng trưởng theo ba hình thức : ( 1 ) phát hành thẻ hội viên hoặc thẻ nghỉ ngơi ; ( 2 ) bán phòng nghỉ / căn hộ cao cấp tại khu nghỉ ngơi cho người mua ; ( 3 ) phân loại quyền sở hữu phòng hay căn hộ cao cấp resort theo tuần cố định và thắt chặt. Hình thức bán thẻ hội viên cũng diễn ra khá phổ cập và nó tương thích với những người có thu nhập cao và tiếp tục đi du lịch. Câu lạc bộ kỳ nghỉ Ninh Vân Bay ( Ninh Van Bay Holiday Club ) là Câu lạc bộ kỳ nghỉ tiên phong tại Nước Ta gồm có mạng lưới hệ thống khu nghỉ tại những khu vực du lịch nổi tiếng trong nước như : Đà Lạt, Nha Trang, Huế, Vũng Tàu, Phan Thiết, Hạ Long, Hội An, Phú Quốc …. Giá trị thẻ thành viên tùy thuộc vào khoảng chừng thời hạn chiếm hữu và loại thể trung bình giá từ 6.000 đến 10.000 USD. Condotel là loại sản phẩm của quy mô timeshare. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn ở Nước Ta kinh doanh thương mại theo hình thức này như VinGroup, FLC, Cocobay … Thông thường để mê hoặc người mua, chủ góp vốn đầu tư cam kết với nhà đầu tư mức doanh thu chắc như đinh 10-12 % / năm trong một số ít năm. Sau đó, người mua mua lại condotel và chuyển nhượng ủy quyền cho chủ góp vốn đầu tư khai thác thu lợi hàng năm. Mô hình kinh doanh thương mại sở hữu kỳ nghỉ đúng nghĩa với quyền sở hữu một tuần cố định và thắt chặt trong năm là khu du lịch Manna Luxury Holidays tại Vịnh Cam Ranh, Nha Trang. Chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản là Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Bờ Biển Vàng và Tập đoàn Rafaeli ( Israel ). Dự án kiến thiết xây dựng trên khu đất có tổng diện tích quy hoạnh 12 ha, với 550 phòng và biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang. Mức giá để chiếm hữu quyền nghỉ ngơi một tuần trong năm xê dịch từ 7.000 – 25.000 USD. Dự án được thi công năm 2012 và dự kiến sẽ hoàn thành xong vào cuối năm năm trước. Tuy nhiên cho đến nay, dự án Bất Động Sản này vẫn đang thiết kế xây dựng dở dang và dự kiến sẽ hoàn thành xong vào năm 2018.
Cần cân nhắc kỹ
Số liệu thống kê cho thấy, lúc bấy giờ trên quốc tế có khoảng chừng 4 triệu người mua sở hữu timeshare và đa phần ở Mỹ. Thu nhập trung bình của người sở hữu timeshare vào khoảng chừng 100.000 USD / năm. Mức phí sở hữu timeshare theo tuần khoảng chừng 9.000 đến 25.000 USD với thời hạn từ 20 đến 30 năm. Tuy nhiên, thống kê cũng cho thấy tỷ suất “ bỏ cuộc ”, tức không sử dụng kỳ nghỉ sau khi chiếm hữu cũng rất cao và giá cả lại kỳ nghỉ cũng giảm mạnh sau khi sử dụng. Tại Nước Ta, đây vẫn là một quy mô kinh doanh thương mại khá mới và khung pháp lý lao lý về timeshare so với chủ góp vốn đầu tư và việc bảo vệ quyền hạn người mua còn thiếu. Do đó, rủi ro đáng tiếc về pháp lý so với người mua vẫn còn rất lớn bởi nhiều pháp luật bất lợi trong hợp đồng. Theo những chuyên viên, quy mô timeshare chỉ tương thích với một số ít đối tượng người tiêu dùng đặc trưng. Khách hàng phải là những người có thu nhập rất cao và đam mê du lịch. Nói cách khác, đây là những người không phải “ cân đối ” quá nhiều về yếu tố ngân sách khi đi du lịch. Số đối tượng người mua này chắc như đinh không quá nhiều và việc mua một timeshare chưa chắc đã là tối ưu so với họ. Với những người mua mua timeshare nhằm mục đích góp vốn đầu tư kiếm lời hoặc để tiết kiệm ngân sách và chi phí ngân sách khi đi du lịch phải rất là xem xét. Thời gian hoàn vốn 3 năm, suất sinh lời 30 % hay kiếm lời vài ngàn đô sau vài tháng bởi giá tăng … chỉ là hiệu quả được “ thổi phồng ”. Muốn trao đổi kỳ nghỉ, người mua sẽ mất một khoản phí thường niên không nhỏ cho RCI và một khoản phí “ trao đổi ” hoàn toàn có thể lên đến hàng nghìn USD. Bên cạnh đó, những khoản ngân sách cho siêu thị nhà hàng, sử dụng dịch vụ, vận động và di chuyển … để được tận hưởng kỳ nghỉ hoàn toàn có thể là quá lớn với không ít người.
Sở hữu một timeshare “trên giấy” cũng là một điều vô cùng rủi ro. Manna Luxury Holidays khởi công 6 năm vẫn chưa hoàn thành, tức đang chậm tiến độ gần 4 năm so với dự kiến. Khu nghỉ dưỡng ALMA hay Regent Holidays – Mui Ne Bay chắc cũng phải mất nhiều năm nữa mới đi vào hoạt động. Ngay cả khi đã sở hữu kỳ nghỉ thì phí thường niên, phí sử dụng dịch vụ, ăn uống có thể rất lớn và có thể cao hơn nhiều so với sản phẩm thay thế.
| ALMA và Dream Holidays đã tư vấn, bán sở hữu kỳ nghỉ cho nhiều người mua không có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính tương thích với mẫu sản phẩm. Nhiều người mua bức xúc, tố cáo công ty này khi “ lỡ ” trở thành “ thượng đế ”. Chi tiêu cho việc marketing, bán hàng trong quy mô kinh doanh thương mại timeshare thường chiếm 35-50 % lệch giá. Do vậy, để có lời chủ góp vốn đầu tư thường phải bán kỳ nghỉ có giá cao gấp 4-5 lần giá của dự án Bất Động Sản. Ngân sách chi tiêu người mua phải đóng thường niên hàng năm khoảng chừng 100 đến 300 USD, ngân sách trao đổi kỳ nghỉ hoàn toàn có thể lên đến 1.000 USD / lần. |
