Xác định di sản thừa kế là nhà đất trong nhiều trường hợp khá phức tạp vì nhiều khi nó nằm trong khối tài sản chung với người khác. Để biết chính xác cần phải nắm rõ cách xác định di sản thừa kế là nhà đất trong khối tài sản chung dưới đây.
3. Nhà đất khi mua chung với người khác
1. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của “hộ gia đình”
* Điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình
Pháp luật đất đai lúc bấy giờ lao lý rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ mái ấm gia đình. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 lao lý như sau :
“ Hộ mái ấm gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân gia đình, huyết thống, nuôi dưỡng theo lao lý của pháp lý về hôn nhân gia đình và mái ấm gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ; nhận chuyển quyền sử dụng đất. ” .
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
( 1 ) Các thành viên có quan hệ hôn nhân gia đình, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng ( cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại, … ) .( 2 ) Đang sống chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ( đất được sử dụng không thay đổi và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê ), nhận chuyển quyền sử dụng đất .( 3 ) Có quyền sử dụng đất chung bằng những hình thức như : Cùng nhau góp phần ( góp tiền mua chung, … ) hoặc được Tặng cho chung, thừa kế chung hoặc cùng nhau tạo lập ( cùng nhau khai hoang đất, … ) để có quyền sử dụng đất chung .Có thể thấy, từ ngày 01/7/2014 thì Luật Đất đai 2013 đã lý giải rõ thế nào là hộ mái ấm gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, Luật Đất đai 2013 pháp luật rõ điều kiện kèm theo cấp Giấy ghi nhận cho hộ mái ấm gia đình .Vấn đề phức tạp ở chỗ, trước ngày 01/7/2014 pháp lý đất đai không lao lý rõ thế nào là “ hộ mái ấm gia đình sử dụng đất ” mặc dầu Giấy ghi nhận trên trong thực tiễn vẫn cấp cho hộ mái ấm gia đình ( Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho “ hộ ông ” hoặc “ hộ bà ” trước ngày 01/7/2014 rất phổ cập ), đơn cử :Trước ngày 01/7/2014 có rất nhiều trường hợp cấp Giấy ghi nhận cho hộ mái ấm gia đình sử dụng đất dù thời gian cấp sổ trên trong thực tiễn không đủ 03 điều kiện kèm theo trên. Do đó, để xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với những thành viên khác trong hộ mái ấm gia đình hay không sẽ địa thế căn cứ vào Giấy ghi nhận đã cấp ghi là “ hộ ông ” hoặc “ hộ bà ” .
Như vậy, đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sẽ căn cứ theo Giấy chứng nhận ghi là “hộ ông” hoặc “hộ bà” và có đủ điều kiện (1) và (2) ở trên.
Ví dụ 1 : Vợ chồng ông A khai hoang đất vào năm 1990, tại thời gian khai hoang vợ chồng ông A có 01 người con 18 tuổi. Năm 1995, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là “ hộ ông A ” thì trong trường hợp này dù người con không góp phần công sức của con người trong việc khai hoang thì vẫn được xác định là có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ .Trong trường hợp trên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó chứng tỏ người con không góp phần công sức của con người, trong khi đó về mặt pháp lý Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ mái ấm gia đình, không cấp riêng cho ông A hoặc cho vợ hoặc chỉ cấp cho vợ chồng .
* Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ, Sổ hồng cấp cho hộ gia đình
Tùy vào từng trường hợp đơn cử mà khi xác định di sản hoàn toàn có thể phát sinh nhiều yếu tố phức tạp. Về nguyên tắc để xác định đúng chuẩn phải dựa vào 03 địa thế căn cứ trên, đơn cử :
Bước 1: Xác định số lượng thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
Bước 2: Di sản thừa kế được tính bằng tổng trị giá quyền sử dụng đất chia cho số thành viên (trị giá thành tiền hoặc chia đều theo diện tích).
Ví dụ 2 : Hộ mái ấm gia đình ông A có thửa đất 150 mét vuông, mái ấm gia đình ông có 03 thành viên, tại thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ mái ấm gia đình thì những thành viên đều có chung quyền sử dụng đất .Khi ông A chết di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được xác định là 50 mét vuông ( 150 : 3 ) .
Ví dụ 3: Hộ gia đình bà B có thửa đất là 150m2, gia đình bà có 04 thành viên (hai vợ chồng và 02 người con). Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận người con út chưa sinh, thành viên có chung quyền sử dụng đất trong trường hợp này là 03 người).
Khi bà B chết di sản thừa kế được xác định là 50 mét vuông ( 50 : 3, dù mái ấm gia đình có 04 thành viên nhưng con út không có quyền sử dụng đất với những thành viên khác ) .
Trên đây là ví dụ khá đơn giản và phổ biến. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp phức tạp mà bài viết có thể chưa đề cập và giải thích rõ. Do đó, nếu cần tư vấn hãy gọi ngay tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.
2. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
* Khi nào quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng?
Điều 33 Luật Hôn nhân và mái ấm gia đình năm trước lao lý về gia tài chung của vợ chồng như sau :
“ 1. Tài sản chung của vợ chồng gồm gia tài do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động giải trí sản xuất, kinh doanh thương mại, hoa lợi, cống phẩm phát sinh từ gia tài riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân gia đình, trừ trường hợp được pháp luật tại khoản 1 Điều 40 của Luật này ; gia tài mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được Tặng cho chung và gia tài khác mà vợ chồng thỏa thuận hợp tác là gia tài chung .Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là gia tài chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được Tặng Ngay cho riêng hoặc có được trải qua thanh toán giao dịch bằng gia tài riêng .…3. Trong trường hợp không có địa thế căn cứ để chứng tỏ gia tài mà vợ, chồng đang có tranh chấp là gia tài riêng của mỗi bên thì gia tài đó được coi là gia tài chung. ” .
Theo đó, có một số ít trường hợp phổ cập trên thực tiễn nhà, đất là gia tài chung của vợ chồng, đơn cử :- Vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng ủy quyền nhà đất .- Vợ chồng được khuyến mãi ngay cho chung, được thừa kế chung .- Một số trường hợp khác như đất có được do khai hoang trong thời kỳ hôn nhân gia đình, …Lưu ý : Việc Sổ đỏ, Sổ hồng chỉ ghi tên vợ hoặc tên chồng không quyết định hành động đó là gia tài chung hay gia tài riêng mà phải địa thế căn cứ theo lao lý trên để xác định .
* Cách xác định di sản thừa kế khi nhà đất là tài sản chung
Về nguyên tắc khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà khi một người chết thì di sản thừa kế được xác định bằng ½ khối tài sản chung đó.
3. Nhà đất khi mua chung với người khác
Nhà đất là di sản thừa kế trong khối gia tài chung với người khác trên trong thực tiễn khá thông dụng, nguồn gốc gia tài chung trong trường hợp này là do góp tiền cùng nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( góp tiền mua chung ) .
* Quy định về Sổ đỏ, Sổ hồng khi mua chung đất
Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 lao lý thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chiếm hữu chung nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất thì Giấy ghi nhận phải ghi khá đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người chiếm hữu chung nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy ghi nhận .Trường hợp những chủ sử dụng, chủ sở hữu có nhu yếu thì cấp chung một Giấy ghi nhận và trao cho người đại diện thay mặt .
* Cách xác định di sản thừa kế khi mua chung đất với người khác
Căn cứ khoản 1 Điều 209 Bộ luật Dân sự năm ngoái, trường hợp góp tiền ( vàng ) cùng nhau nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì được xác định là “ chiếm hữu chung theo phần ” .
Nghĩa là trong đó phần quyền sử dụng đất của mỗi người được xác định đối với tài sản chung (xác định theo tỷ lệ góp).
Lưu ý : Phần di sản thừa kế trong trường hợp này hoàn toàn có thể xác định theo diện tích quy hoạnh đất hoặc được trị giá thành tiền theo thỏa thuận hợp tác của những bên .
Trên đây là cách xác định di sản thừa kế là nhà đất trong khối tài sản chung. Đây là vấn đề khá phức tạp và bài viết có thể chưa đề cập đến toàn bộ các trường hợp phát sinh trên thực tế. Do đó, nếu bạn đọc cần tư vấn về trường hợp đang gặp phải hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6192 .
>> Thừa kế nhà đất: Hồ sơ, thủ tục và phí phải nộp
